房地產企業(yè)匯算清繳注意事項

來源: 中國會計網編輯：liuxuanchi 2019/07/15 14:07:55　　字體：大小

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相對于其他行業(yè)來說，房地產行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。在所得稅匯算清繳時，房地產企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外，還應注意以下幾項特殊事項：　　

一.視同銷售行為如何確認收入　　

企業(yè)將自主開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售。于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現?！　?/p>

確認收入（或利潤）的方法和順序為：　　

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；

3.按開發(fā)產品的成本利潤率確定（成本利潤率不得低于15%，具體比例看稅局的）?！　?/p>

二.籌辦期業(yè)務招待費等費用如何處理　　

根據《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（2012年國家稅務總局第15號公告，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務招待費直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費和業(yè)務宣傳費按實際發(fā)生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除?！　?/p>

三.配套設施成本是否可準予扣除

　　企業(yè)在開發(fā)區(qū)域內建造的會所、電站、物業(yè)管理場所、水廠、熱力站、幼兒園、文體場館等配套設施，如果屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除；如果屬于營利性的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，或產權歸企業(yè)所有的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

　　四.公共設施建造成本如何扣除

　　在開發(fā)區(qū)域內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

　　 五.搭車收費是否屬于企業(yè)銷售收入

　　根據規(guī)定，開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。其中代有關部門、單位或者企業(yè)收入的基金、費用及附加，應如何處理？

　　根據財政部《關于施工、房地產開發(fā)企業(yè)的財務制度》（財發(fā)[2003]55號）第六十二條明確：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算賬單經委托單位簽證后，確認為營業(yè)收入的實現。

　　因此，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　六.開發(fā)產品確認完工時點如何確定　

　根據國稅函[2010]201號規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。

國地稅合并及金稅三期的全覆蓋，使稅收征管進入信息化時代，企業(yè)應與時俱進，做好稅收風險管控。而房地產企業(yè)開發(fā)項目周期長，涉稅業(yè)務復雜，稅務風險大，更應該及時準確的了解稅收政策并運用到企業(yè)實際業(yè)務中。由于房地產企業(yè)本身的這些特殊性，使得其在稅務處理及所得稅匯算清繳時關注的要點也不一樣，所以本次課程就為您詳細講解國地稅合并下房地產企業(yè)所得稅匯算清繳的那些事。點擊進入>>

《國地稅合并下房地產企業(yè)匯算清繳實操專題》