房地產開發(fā)產品銷售收入如何確定？

來源: 正保會計網校編輯：xiemengxue 2020/05/06 17:45:25　　字體：大小

房地產企業(yè)的銷售收入與普通企業(yè)的銷售收入確認方式有很大的不同，那么，房地產企業(yè)的銷售收入應該如何確定呢？一起來看看吧。

一、房地產企業(yè)銷售收入確認的稅法規(guī)定

（1）收入的范圍：開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。

（2）代收款項的處理：企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（3）收入確認的前提：企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

（4）收入確認的具體規(guī)定：

1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入的實現(xiàn)。

2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

4）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

二、房地產企業(yè)銷售收入確認的具體操作

（1）應獲取企業(yè)的銷售統(tǒng)計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積差退補款、最終結算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統(tǒng)計的購房款與財務賬簿中的預收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。

（2）對比竣工備案情況，嚴格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預售房款、已完工預售房款。

（3）根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統(tǒng)計臺賬，判定收入確認的時間。

（4）將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認的主營業(yè)務收入相核對，并進行納稅調整。

核對售房單價時，關注是否有售價明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。

對于未正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》而收取的誠意金、認購金、排號費不作為銷售收入的實現(xiàn)，不需要按照預計計稅毛利率來計算預計毛利額，完工年度也不需要確認為銷售收入。

【案例1】丙房地產開發(fā)公司為項目公司，其開發(fā)的B項目，于2018年10 月份辦理了竣工備案手續(xù)。

該公司2018年度預收賬款貸方發(fā)生額10000萬元（與銷售臺賬核對一致），其中二級科目“銷售房款”金額為5000萬元， “按揭房款”金額為3000萬元，此兩項企業(yè)已經結轉了“主營業(yè)務收入”， “首付款”金額為2000萬元，根據(jù)銷售合同約定，首付款比例為30%，企業(yè)尚未結轉主營業(yè)務收入。

則在企業(yè)所得稅匯算清繳時，應確認銷售收入10000萬元。

【案例2】甲房地產開發(fā)公司為項目公司，與乙房地產銷售公司簽訂了一份包銷協(xié)議，協(xié)議約定甲公司將開發(fā)產品7萬平米以固定價格4萬元/平米包銷給乙公司，乙公司按照市場價對外銷售，甲公司與最終客戶簽訂購房合同并開具發(fā)票。協(xié)議約定，包銷期限屆滿，房屋未能全部銷售的部分，乙公司以包銷價格購買全部剩余房屋。2018年8月份收到乙公司開具的已銷開發(fā) 產品清單，已售開發(fā)產品6萬平。

（1）當市場價格為4.5萬/平米時，則甲公司應確認銷售收入270000 萬元。乙銷售公司按4萬/平米與甲結算時，差額部分記入銷售費用。

（2）當市場價格為3.5萬/平米時，則甲公司應確認銷售收入240000 萬元。

（3）包銷期滿時，乙公司購買全部剩余房屋，則甲公司應確認銷售收入40000萬元。

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