房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/09/17 10:52:36　　字體：大小

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增值稅作為主要的稅種，對(duì)于很多會(huì)計(jì)人員來說都是一大難題，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅應(yīng)該如何進(jìn)行賬務(wù)處理呢？跟我一起來看看！

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)繳

①適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的增值稅的預(yù)繳

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收賬款/（1＋5%）×3%

案例解析：

萬(wàn)新公司一期項(xiàng)目為2016年1月開工的老項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入315萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳增值稅：

315/（1＋5%）×3%＝9（萬(wàn)元）

②適用一般計(jì)稅方法的增值稅的預(yù)繳

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收賬款/（1＋9%）×3%

案例解析：

萬(wàn)新公司二期項(xiàng)目為2016年10月開工的新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入981萬(wàn)元，應(yīng)預(yù)繳增值稅：

981/（1＋9%）×3%＝27（萬(wàn)元）

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法

銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1＋9%）

案例解析：

萬(wàn)新公司三期項(xiàng)目為2017年12月開工的新項(xiàng)目，2019年4月竣工交房。該項(xiàng)目土地價(jià)款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實(shí)現(xiàn)收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實(shí)現(xiàn)）。

當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款＝15000/50000×45000＝13500（萬(wàn)元）

銷售額＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（萬(wàn)元）

銷項(xiàng)稅額＝50000×9%＝4500（萬(wàn)元）

知識(shí)拓展

1、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

2、當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積：指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積：指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，是計(jì)算容積率的地上建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

4、支付的土地價(jià)款：指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

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