①會計處理

按照商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，商品房認(rèn)購協(xié)議書在房地產(chǎn)項目取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證之后才能夠與客戶簽訂。( 房地產(chǎn)企業(yè)收到的會員費和誠意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項。)

會員費及誠意金具有非約束性,會計核算不作為預(yù)收款項處理，而作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。

會員費、誠意金通過“其他應(yīng)付款”科目核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算，以滿足管理的需要。

②增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

房開企業(yè)項目開盤之前收取“誠意金"、“訂金" 和“VIP會員費"時，應(yīng)稅行為并沒有發(fā)生，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，合同確定的付款8日期也無從談起。

房開企業(yè)向購房者收到的“誠意金"、"訂金" 和“VIP會員費”按照前面政策的規(guī)定是不需要繳納增值稅的。由此可見,房開企業(yè)在開盤之前收取“誠意金”、“訂金” 和“VIP會員費”不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

會員費或誠意金在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。如果未來合同履行則沖抵房款，合同不履行一般退還給當(dāng)事人,且退還時不能適用“定金雙倍返還罰則”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的訂金、定金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，實際操作中稅務(wù)機關(guān)一般認(rèn)定為均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天，并要求預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅。

【案例分析】

大華房地產(chǎn)開發(fā)公司收取” 誠意金"增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確定

大華房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年6月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積15萬平方米，土地價款1.5億元。大華公司擬建設(shè)商鋪3萬平方米、電梯洋房15萬平方米。2019年3月取得《施工許可證》開始動工建設(shè)。2019年6月，工程正在進(jìn)行基礎(chǔ)土石方的施工，開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。眾多購房者在“申請VIP會員可以享受優(yōu)惠房價”的活動中沒有簽訂購房合同，僅憑“VIP會員申請書”交付”誠意金” 訂購商品房。大華公司在此次活動中共收取誠意金5600萬元，緩解了公司的資金壓力。

請分析:大華公司收取的5600萬元誠意金應(yīng)如何進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理。

【解析】

大華公司收取“誠意金”是在未取得《商品房預(yù)售許可證》未簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下。會計核算計入“其他應(yīng)付款"科目，而不作為”預(yù)收賬款"核算;從稅務(wù)處理上看，“誠意金" 只是暫收應(yīng)付性質(zhì)的款項,不屬于增值稅應(yīng)稅收入,不需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。

2.房開企業(yè)銷告期房收取預(yù)收款或銀行按揭款增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》( 國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第十條、十一條的規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房開企業(yè)銷告的期房在未完工期間沒有將開發(fā)產(chǎn)品移交給購房者，所以還沒有達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，真正的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為房地產(chǎn)公司與購房者簽訂購買合同中約定的開發(fā)產(chǎn)品移交的時間。如果開發(fā)產(chǎn)品移交時間滯后于購房合同約定的時間，則增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為房地產(chǎn)公司辦理開發(fā)產(chǎn)品移交即交房的時間。

依據(jù)政策規(guī)定，房開企業(yè)項目開盤后，收到購房者的預(yù)付款或者與開盤前收取“誠意金”等款項的客戶簽訂了《商品房銷售合同》, 則房開企業(yè)應(yīng)將之前收取的“誠意金”、“訂金”、“VIP會員費” 從“其他應(yīng)付款"轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”時，以及房開企業(yè)收到銀行按揭款時，應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間預(yù)繳憎值稅。同時還要預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天：指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。

大華公司收取張三定金92萬，只是收取了預(yù)收款，沒有簽訂合同，因此并未產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，只需按照預(yù)收款92萬元[92/ ( 1+11% )*3*]預(yù)繳增值稅。

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