物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動取得各項收入的確認(rèn)

物業(yè)管理費

物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動取得各項收入時：

借：銀行存款/庫存現(xiàn)金/應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司是乙方。甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物業(yè)管理費，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票？

某物業(yè)公司是一般納稅人，2019年5月一共收取了物業(yè)費1060000元，購進(jìn)各類日常維修物料取得增值稅專用發(fā)票注明金額100000元，稅額13000元。財稅處理如下：

收取的物業(yè)費含稅，確認(rèn)收入時應(yīng)該價稅分離：1060000/1.06=100（萬元），銷項稅額=100萬×6%=6（萬元）。 

借：銀行存款 　　　　　　　　　　 　1060000

貸：主營業(yè)務(wù)收入 　　　　　　　　　　1000000

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 　60000

借：原材料 　　　　　　　　　　　　　100000

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）　13000

貸：銀行存款 　　　 　　　　　　　　　113000

維修時使用了該項原材料

借：主營業(yè)務(wù)成本 100000

貸：原材料 　　　100000

某物業(yè)公司為小規(guī)模納稅人，當(dāng)月收取物業(yè)費10300元；購進(jìn)物料，取得增值稅普通發(fā)票注明金額1000元，稅額130元。

根據(jù)財會〔2016〕22號文件的規(guī)定，小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”等3個明細(xì)科目，“應(yīng)交增值稅”科目不需要設(shè)置專欄。應(yīng)交增值稅為：10300/ 1.03×3%= 300 （元）。

借：銀行存款 　　　　　　　10300

貸：主營業(yè)務(wù)收入 　　　　　10000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅　 300

借：原材料　　　　　　　　　1130

貸：銀行存款 　　　　　　　 1130

稅收解決方案

1.如果在收取時開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天即為增值稅納稅義務(wù)時間。

2.如果在收取時未開具發(fā)票的，在未提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)稅行為之前收到的款項不屬于收訖銷售款項，不能按照一次性收款時間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，應(yīng)在每月提供物業(yè)服務(wù)后確認(rèn)收入和增值稅，并于本征期結(jié)束前申報繳納增值稅。

“老帶新”免物業(yè)費的稅務(wù)處理

情形一：假設(shè)全年物業(yè)費4000元，業(yè)主交2000元，另2000元由房地產(chǎn)公司交，物業(yè)公司（假設(shè)為一般納稅人）共確認(rèn)4000元收入。

1.增值稅：

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，第十一條規(guī)定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，物業(yè)公司免物業(yè)費，優(yōu)惠部分由房地產(chǎn)公司承擔(dān)的屬于銷售物業(yè)管理服務(wù)。

2.企業(yè)所得稅：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條第二項規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（二）提供勞務(wù)收入，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十五條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（二）項所稱提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動取得的收入。

3.個人所得稅：

（1）老業(yè)主：勞務(wù)報酬所得

（2）新業(yè)主：不征收個人所得稅

情形二：優(yōu)惠的部分由物業(yè)公司承擔(dān)。

假設(shè)全年物業(yè)費4000元，業(yè)主交2000元，另2000元物業(yè)公司贈送。

增值稅：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十四條第一項規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

注：稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能會核定銷售額。

企業(yè)所得稅：根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就這部分減免的物業(yè)費確認(rèn)視同銷售收入。

個人所得稅：向老業(yè)主贈送的物業(yè)費應(yīng)按勞務(wù)報酬所得代扣代繳個人所得稅；向新業(yè)主贈送的物業(yè)費不代扣代繳個人所得稅。

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