《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》備考指導(dǎo)：投資性房地產(chǎn)的四個(gè)歸納

　　1.投資性房地產(chǎn)的核算范圍

　　房地產(chǎn)包括房屋、建筑物及土地使用權(quán)。

　　屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目有：

　　（1）已出租的建筑物（以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租，且擁有使用權(quán)）；

　?。?）已出租的土地使用權(quán)（以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租）；

　?。?）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；

　?。?）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算；

　?。?）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)；

　?。?）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。否則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；

　?。?）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；若所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容有：

　　（1）企業(yè)自用的房地產(chǎn)（適用《固定資產(chǎn)》、《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則）；

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)（一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房或土地，適用《存貨》準(zhǔn)則，當(dāng)其對(duì)外銷售時(shí)，取得銷售收入適用《收入》準(zhǔn)則）；

　　（3）企業(yè)代建的房地產(chǎn)（取得的收入、發(fā)生的費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量適用《建造合同》準(zhǔn)則）；

　?。?）按國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地；

　?。?）持有并準(zhǔn)備增值后處置的房屋、建筑物；

　　（6）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店；

　　（7）依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)（屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨；即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)）。

　　2.投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換的相關(guān)賬務(wù)處理

　　（1）成本模式下：

　　①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)：

　　借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　　　　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）

　?、谧杂玫姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）

　　　　貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　?。?）公允價(jià)值模式下：

　?、偻顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)：

　　借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　　　　　　　——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記）

　?、谧杂梅康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值）

　　　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）

　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品等

　　轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值）

　　　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）

　　　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品等

　　　　　　資本公積——其他資本公積

　　3.投資性房地產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)讓時(shí)的相關(guān)賬務(wù)處理

　?。?）一般來說，投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)核算，所以在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，要通過“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算。投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，則應(yīng)該通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目處理。

　　（2）成本模式下的處置：

　　借：銀行存款（處置收入凈額）

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　?。?）公允價(jià)值模式的處置：

　　借：銀行存款（處置收入凈額）

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　　　　　　　——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反分錄）

　　借：資本公積——其他資本公積（按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額）

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更

　　首先應(yīng)明確，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，應(yīng)調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。

　　具體賬務(wù)處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)（原賬面余額）

　　　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)（或借記）

　　　　　　盈余公積（或借記）

　　如果題目條件要求考慮所得稅影響，則還需要分析投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)分別是多少，以確定暫時(shí)性差異，并確認(rèn)遞延所得稅，其中賬面價(jià)值即為轉(zhuǎn)換時(shí)該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，而計(jì)稅基礎(chǔ)，則需要視該房地產(chǎn)稅法上的折舊方式而定，用公式表示即為：計(jì)稅基礎(chǔ)=入賬價(jià)值－稅法上的累計(jì)折舊額。

　　注意：已采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得再轉(zhuǎn)按成本模式計(jì)量。

作者：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校學(xué)員 醉臥夕陽