2011年注冊稅務師考試重點：申報和繳納

　　第六節(jié) 申報和繳納

　　一、申報納稅程序

　　根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

　　（一）房地產開發(fā)公司

　　納稅人應在簽訂房地產轉讓合同、發(fā)生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規(guī)定，向主管稅務機關辦理納稅申報。

　　并同時提供下列證件和資料：

　?。?）房屋產權證、土地使用權證書

　?。?）土地轉讓、房產買賣合同

　　（3）與轉讓房地產有關的資料。主要包括取得土地使用權所支付的金額，房地產開發(fā)成本方面的財務會計資料、房地產開發(fā)費用方面的資料、與房地產轉讓有關的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產有關的資料。

　?。?）根據稅務機關的要求提供房地產評估報告。

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)公司以外的其他納稅人

　　這類納稅人應自簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報。

　　二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：

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　　（二）土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?、谡w轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　?、壑苯愚D讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?、奂{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　（三）土地增值稅清算時間及提供資料

　?。ㄋ模┓侵苯愉N售和自用房地產的收入確定

　　（1）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　（2）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　（四）土地增值稅的扣除項目審核（新增）

　　1.扣除項目應符合的要求

　　2.各項目審核重點

　　【提示】注意選擇題

　?。ㄎ澹┕苍O施處理原則

　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　（六）土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。