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注冊資產評估師考試《資產評估》預習：實體性貶值估算
第二章 資產評估的基本方法
知識點十五、成本法運中各個參數的計算方法——實體性貶值估算
1.觀察法
?。?）特點：是指由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。
（2）計算公式為：
資產實體性貶值=重置成本×（1－實體性成新率）
=重置成本×實體性貶值率
2.使用年限法
?。?）原理：認為資產的貶值和其實際使用年限成正比例。
?。?）名義已使用年限與實際已使用年限：
①名義已使用年限：
指資產從購進使用到評估時的年限 （也就是按照公歷的會計年度確定的會計上的實際年限）。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產登記簿、登記卡片查詢確定。
?、趯嶋H已使用年限：
指資產在使用中實際損耗的年限。由于資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。
實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率
?、圪Y產利用率計算公式為：
當資產利用率 >1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率<1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。
（3）計算公式為：
=（重置成本-預計殘值）*（實際已經使用年限/總使用年限）
=（重置成本-預計殘值）* 實體性貶值率
式中：
?、兕A計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。在資產評估中，通常只考慮數額較大的殘值，如殘值數額較小可以忽略不計。
?、诳偸褂媚晗拗傅氖菍嶋H已使用年限與尚可使用年限之和。
計算公式為：
總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限
實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率
?、埏@然殘值是沒有貶值的，所以式中扣除了預計殘值。
④尚可使用年限是根據資產的有形損耗因素，預計資產的繼續(xù)使用年限。
?。?）舉例：某機器設備購建于1994年10月30日，根據其技術經濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時，由于其生產的產品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現以2000年10月30日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6年。
3、修復費用法
利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。
如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。
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