注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)：建筑面積及其計(jì)算規(guī)則

第六章 建筑工程量計(jì)算

　　知識(shí)點(diǎn)三、建筑面積及其計(jì)算規(guī)則

　　（一）計(jì)算建筑面積的范圍 （掌握）

　　首先有這樣幾個(gè)概念：

　　1.3個(gè)不同的高度：

　?。?）單層建筑物的高度：是指室內(nèi)地面標(biāo)高至屋面板板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。

　?。?）凈高：是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

　?。?）層高：是指上下兩層樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。

　　2.屋面板找坡：平屋頂為了排水，可以把屋面板搭成斜的。高度是指地面至最低點(diǎn)的。

　　3.自然層：就是樓房自然狀態(tài)有幾層。一幢10層的樓，自然層就是10層。

　　4.躍層、錯(cuò)層：

　　躍層主要用在住宅中，在每一個(gè)住戶內(nèi)部以小樓梯上下聯(lián)系。

　　錯(cuò)層是指一幢房屋中幾部分之間的樓地面，高低錯(cuò)開。

　　應(yīng)該計(jì)算的23條：

　　1.單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：?jiǎn)螌咏ㄖ锔叨仍?.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；高度不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)凈高超過2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積，凈高在1.20m～2.10m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積，凈高不足1.20m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。

　　2.單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層（如圖6-17所示），有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。

　　3.多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

　　4.多層建筑坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積，凈高在1.20m～2.10m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積，當(dāng)設(shè)計(jì)不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。

　　5.地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。

　　6.坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層，多層建筑坡屋頂內(nèi)、場(chǎng)館看臺(tái)下的空間不應(yīng)計(jì)算面積。

　　7.建筑物的門廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算、。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　8.建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。

　　9.立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。

　　10.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

　　11.建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。

　　12.有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。

　　13.建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。如建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂?shù)南嚓P(guān)規(guī)定計(jì)算面積。

　　14.設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超過底板外沿的建筑物（指有向建筑物外傾斜的墻體），應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。

　　15.建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算。躍層建筑內(nèi)共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計(jì)算面積；上下兩錯(cuò)層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計(jì)算面積。

　　16.雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。有柱雨篷和無柱雨篷計(jì)算應(yīng)一致。

　　17.有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。當(dāng)室外樓梯的最上層樓梯無永久性頂蓋或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計(jì)算面積，上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積。

　　18.建筑物的陽臺(tái)，不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。

　　19.有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。

　　20.高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。

　　21.以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。

　　22.建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。

　　23.建筑物內(nèi)的變形縫（與建筑物相連通的變形縫，即暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫），應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。

　　（二）不應(yīng)計(jì)算建筑面積的范圍：9條。（掌握）

　　1.建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）。

　　2.建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。

　　3.建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等。

　　4.層頂水箱、花架、涼棚、露天游泳池。

　　5.建筑物內(nèi)的工作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)。

　　6.突出墻外的勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)機(jī)外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊。

　　7.無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

　　8.自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。

　　9.獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。

　　小結(jié)：

　　1.在該計(jì)算與不該計(jì)算之間用這樣的原則：能否成為一間房屋。

　　2.外圍：結(jié)構(gòu)外圍、外墻外圍、圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍、幕墻外圍、保溫隔熱層外圍。

　　3.層高（單層高度）：2.2m及以上全算；不足2.2m算一半。凈高：2.1m以上全算；2.1-1.2m算一半；1.2m以下不算。只要斜面，按凈高計(jì)算。

　　4.除了高度限制之外，只算一半的：第6、8、11.12.16、17、18、19條。 （有永久性頂蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)）

　　5.特別的：15條。