2012年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復習參考資料 房地產(chǎn)產(chǎn)品

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　?。ㄈ﹦討B(tài)投資回收期

　　□ 實質(zhì)

　　■ 是考慮了資金時間價值的回收期

　　■ 與靜態(tài)投資回收期的區(qū)別在于要折現(xiàn)

　　□ 判定標準

　　■ 小于基準動態(tài)投資回收期可以接受

　　□ 計算方法

　　■ 定性-用不等式確定范圍

　　■ 定量-用公式計算出數(shù)字 P=（累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對值/當期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值

　　「重點難點」靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期的關系

　　□ 不折現(xiàn)，發(fā)生在每一時點上的錢的價值量是一樣的

　　□ 折現(xiàn)，則越向后錢越不值錢，要用越不值錢的錢來回收發(fā)生在初始的投資，需要的時間越長

　　□ 所以同一項目的動態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期

　　□ 折現(xiàn)率越大，則兩者之間的差距越大

　　「例題。單選題」「2008年試題」

　　考慮資金時間價值所計算出的動態(tài)投資回收期與不考慮資金時間價值所計算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期（?。?/p>

　　A.總比動態(tài)投資回收期長

　　D.有時比動態(tài)投資回收期長

　　C.總比動態(tài)投資回收期短

　　D.與動態(tài)投資回收期相等

　　「答案」C

　　「解析」靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期的關系

　　「補充理解」五指標的分類

　　□ 盈利能力指標

　　■ 投資利潤率

　　■ 內(nèi)部收益率

　　□ 盈利絕對額指標

　　■ 利潤（在投資分析上一般不用）

　　■ 凈現(xiàn)值

　　□ 時間指標

　　■ 靜態(tài)投資回收期

　　■ 動態(tài)投資加收期

　　三、靜態(tài)盈利性指標及計算

　　（一）成本利潤率

　　RPC=（GDV項目總開發(fā)價值-TDC開發(fā)建設成本）/TDC

　?。ǘ┩顿Y利潤率

　　□ 項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率

　　□ 考查項目的盈利能力

　　□ 投資利潤率越高越好。大于利潤率標準，項目可以接受

　　□ 優(yōu)點

　　■ 經(jīng)濟意義易于理解，與會計相通

　　■ 使用簡單、方便

　　■ 考慮了壽命期內(nèi)所有年份的收益情況

　　□ 缺點

　　■ 沒有考慮資金的時間價值

　　■ 會計上的概念，不能真正反映投資報酬率的高低

　?。ㄈ┵Y本金利潤率

　　資本金利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/資本金

　　（四）資本金凈利潤率

　　資本金凈利潤率=稅后總額或平均稅后利潤總額/資本金

　?。ㄎ澹?靜態(tài)投資回收期

　　□ 指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間，用于衡量投資項目初始投資回收速度

　　□ 小于基準投資回收期，項目可以接受

　　□ 優(yōu)點

　　■ 簡單、方便

　　□ 計算簡單

　　□ 只需確定項目前幾年的現(xiàn)金流，不必確定整個壽命期所有年份的現(xiàn)金流

　　□ 不用確定折現(xiàn)率

　　■ 經(jīng)濟意義易于理解

　　■ 在一定意義上考慮了投資風險因素

　　□ 缺點

　　■ 沒有考慮資金時間價值

　　■ 不考慮投資回收期以外各年的現(xiàn)金流，不利于對項目進行整體評估

　　■ 投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態(tài)度

　　四、清償性指標及計算

　?。ㄒ唬┙杩顑斶€期

　　P 137 公式 5-40

　?。ǘ├涓堵?/p>

　　R=稅息前利潤/當期應付利息

　?。ㄈ﹥攤鶄涓堵?/p>

　　R `=可用還本付息的資金/當期應還本付息額

　　（四）財務比率

　　1.資產(chǎn)負債率=期末負債總額/期末資產(chǎn)總額

　　2.流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動資產(chǎn)負債

　　3.速動比率=流動資產(chǎn)總額-存貨/流動負債總額