中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《財(cái)政稅收專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》契稅講義

　　中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試契稅

　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；

　　2、契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。

　　一、契稅的納稅人和征稅范圍

　　（一）納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

　　為了體現(xiàn)公平稅負(fù)，增加財(cái)政收入，修訂后《契稅暫行條例》把國有經(jīng)濟(jì)單位也作為納稅人，納入了契稅的征稅范圍。

　　（二）征稅范圍

　　契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括:

　　1.國有土地使用權(quán)出讓。

　　對(duì)以國家作價(jià)出資(入股)方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　3.房屋買賣。以下幾種 特殊情況，視同買賣房屋。

　　（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。均視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

　?。?）以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

　　（3）買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。

　　4.房屋贈(zèng)與。房屋的受贈(zèng)人要按規(guī)定繳納契稅。以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是 接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。

　　5.房屋交換。，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。

　　6.企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策。

　　7.房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策:

　?。?）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫飛自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

　?。?）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總 價(jià)款計(jì)征契稅。

　?。?）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　二、契稅的稅率

　　契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3% -5%

　　三、契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)

　　1.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。

　　4.出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅依據(jù)價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

　　5.土地使用者將土地使用權(quán)及所附屬建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。

　?。ǘ┢醵惖膽?yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù) × 稅率