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中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務》預習講義：房地產(chǎn)投資項目
一、中級經(jīng)濟師考試敏感性分析的含義和作用
（一）敏感性分析的含義
敏感性分析是指預測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標（如FIRR、FNPV等）的影響，從中找出敏感因素，分析評價指標對該因素的敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。
?。ǘ┟舾行苑治龅淖饔?
?、倏梢允箾Q策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟效益指標的影響，從而提高決策的準確性和科學性
?、诳梢詥l(fā)經(jīng)濟評價人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的可靠性。
?、劭梢匝芯扛鞣N不確定因素變動對投資項目經(jīng)濟效果的影響范圍和程度，了解投資項目的風險根源和風險大小。
④可以篩選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進行研究，盡量降低其不確定性，進而減少投資項目風險。
?、菘梢耘卸ú淮_定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。
二、敏感性分析的方法
敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種。
單因素敏感性分析是假設各不確定因素之間相互獨立，每次只考慮一個不確定因素變化，而其他不確定因素保持不變時，項目經(jīng)濟指標受到的影響程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項目的敏感性分析中通常都要求進行單因素敏感性分析。
多因素敏感性分析是對兩個或兩個以上互相獨立的不確定因素同時變化時，分析這些變化的因素對投資項目經(jīng)濟指標的影響程度，并找出其中關鍵的不確定因素。
投資項目對不確定因素的敏感程度，通常有兩種表示方法：一是透過敏感性分析表，用列表法表示該不確定因素按一定比例變化時，引起評價指標的變動幅度：二是通過敏感性分析圖，用圖解法表示評價指標達到臨界點時，某個不確定因素允許變化的最大幅度。
敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析。
三、單因素敏感性分析方法
?。ㄒ唬┴攧赵u價指標的確定
?。ǘ┎淮_定因素的選擇
（三）不確定因素波動程度及其對分析指標可能帶來的增減變化分析
?。ㄋ模┟舾行砸蛩氐拇_定
1、敏感性系數(shù)
2、臨界點
?。ㄎ澹┻M一步分析
四、 多因素敏感性分析方法
多因素敏感性分析的方法主要有兩種：一是敏感面分析法。這種方法是把一次改變一個參數(shù)的敏感性分析方法應用到多個參數(shù)的敏感性分析；二是采用樂觀一悲觀分析法。
【我要糾錯】 責任編輯：戈薇
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