中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：房地產(chǎn)證券化

　　一、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)債券債券的主要特征有：

　　①債券一般都規(guī)定償還期限，債券發(fā)行人在債券到期時(shí)應(yīng)對(duì)投資者還本付息。

　?、趥话憔泄潭ǖ睦?，不受銀行利率變動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響，收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。

　?、蹅ǔ？梢栽诮鹑谑袌?chǎng)上流通，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

　?、軅苁雇顿Y者獲得一定的收益，這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是債券有相對(duì)固定的利息收益，一般比銀行存款的利息要高；二是可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行交易、轉(zhuǎn)讓，獲取買賣的差價(jià)收入。

　　二、房地產(chǎn)股票

　　房地產(chǎn)股票融資有如下優(yōu)點(diǎn)：

　?、侔l(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。

　　②促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益。

　?、劢档头康禺a(chǎn)開發(fā)融資成本。

　　④降低房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)股票融資的缺點(diǎn)主要是：

　?、儋Y本成本較高。

　?、谌菀追稚⒖刂茩?quán)。

　　三、房地產(chǎn)證券化

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)證券化的概念

　　房地產(chǎn)證券化是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的過程，它使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系，由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為以有價(jià)證券為載體的債權(quán)關(guān)系。

　　（二）房地產(chǎn)證券化的形式及參與主體

　　房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資證券化，也稱房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，主要目的是獲得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益及資本增值，或抵押貸款產(chǎn)生的利息。

　　（三）房地產(chǎn)證券化的作用

　?。?）為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來充足的資金，擴(kuò)大融資規(guī)模。

　?。?）盤活商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)，提高其流動(dòng)性。

　?。?）豐富投資手段，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的多元化投資需求。

　　四、住房抵押貸款證券化

　?。ㄒ唬┳》康盅嘿J款證券化概述

　　住房抵押貸款證券化是指住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)）將其持有的住房抵押貸款債權(quán)出售給SPV，SPV以抵押貸款債權(quán)為標(biāo)的發(fā)行住房抵押貸款證券進(jìn)行融資的過程。

　?。ǘ┳》康盅嘿J款證券化的參與主體

　?。?）發(fā)起者。

　?。?）服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　?。?）特殊目的機(jī)構(gòu)。

　?。?）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

　　（5）投資者。

　　（三）住房抵押貸款證券化的運(yùn)作

　?。?）確定資產(chǎn)是否滿足證券化的條件。

　?。?）組建SPV，進(jìn)行證券化業(yè)務(wù)。

　?。?）信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)

　?。?）發(fā)行證券。

　?。?）償付利息和收益。