楊成萬(wàn)自今年6月1日以來(lái)，二手房投資就進(jìn)入了“多事之秋”，國(guó)家稅務(wù)部門(mén)根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“二次調(diào)控”的精神，將二手房交易的全額征稅年限由原來(lái)的2年延長(zhǎng)至5年，因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些對(duì)二手房交易稅收打“擦邊球”的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒說(shuō)，打“擦邊球”的風(fēng)險(xiǎn)很大。
現(xiàn)象：變相買(mǎi)賣(mài)花樣多
袁先生手中有一套房齡不到3年的二手房，原來(lái)他打算滿(mǎn)2年后售出，免得遭營(yíng)業(yè)稅。哪知2年期滿(mǎn)后，又遇到了將納稅年限延長(zhǎng)至5年的房產(chǎn)稅收新政�！斑�要等一年的時(shí)間才能出售，太難等了。”袁先生說(shuō)。他和他的一位朋友簽訂了如下協(xié)議：在未來(lái)3年時(shí)間內(nèi)，由他的這位朋友“承租”該二手房，租金由雙方協(xié)商確定且充抵購(gòu)房款，成交價(jià)格也一并協(xié)商確定，待3年租賃期滿(mǎn)（即房齡滿(mǎn)5年）時(shí)，再將房屋過(guò)戶(hù)給他的這位朋友。
“現(xiàn)在只公證，不過(guò)戶(hù)，免得遭5.5%的營(yíng)業(yè)稅�！逼雅縿t是打著這樣的“小算盤(pán)”。她從徐先生手中“買(mǎi)”下了位于城東地區(qū)的一套二手房，蒲女士說(shuō)等房齡滿(mǎn)5年后再去過(guò)戶(hù)。雖然她對(duì)《房產(chǎn)證》上不是自己的姓名有點(diǎn)不太放心，但她認(rèn)為既然雙方簽訂的合同已經(jīng)由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行了公證，對(duì)方要耍賴(lài)也沒(méi)有用。
風(fēng)險(xiǎn)：三重風(fēng)險(xiǎn)隱藏其中
針對(duì)二手房變相買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象，記者走訪(fǎng)了相關(guān)部門(mén)及人士。成都人和律師事務(wù)所萬(wàn)飛律師認(rèn)為，無(wú)論是“以租代售”，還是以“只公證，不過(guò)戶(hù)”的方式買(mǎi)賣(mài)二手房，都隱藏著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛绊懛课輧r(jià)格變化的因素太多，如市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，房屋所處周邊環(huán)境的變化及相關(guān)政策的變化等，都有可能導(dǎo)致房屋價(jià)格或升或降。如果5年以后，房屋價(jià)格上漲了，賣(mài)方完全有可能寧愿按以前約定的違約金給予買(mǎi)方補(bǔ)償，也不愿意按以前約定的價(jià)格賣(mài)掉房子；反之，5年以后，如果房屋價(jià)格下跌了，買(mǎi)方也完全有可能寧愿支付違約金給賣(mài)方而不愿購(gòu)買(mǎi)這套房子。由此看來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方都承擔(dān)著較高的違約風(fēng)險(xiǎn)，如果打起官司來(lái)，無(wú)論哪一方都將耗費(fèi)大量的人力和財(cái)力。
同樣隱藏其中的還有收益風(fēng)險(xiǎn)，由于通過(guò)“以租代售”或“只公證，不過(guò)戶(hù)”這種方式取得的房子，其本意是想逃避5.5%的營(yíng)業(yè)稅，但有可能因?yàn)闊o(wú)產(chǎn)權(quán)，使買(mǎi)方無(wú)法以此作抵押物向銀行貸款，更無(wú)法轉(zhuǎn)讓?zhuān)貏e是對(duì)那些將房屋作為理財(cái)工具的投資者，更有可能失去其他投資機(jī)會(huì)。笫三重風(fēng)險(xiǎn)是機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)�！耙宰獯邸被颉爸还C，不過(guò)戶(hù)”的房屋買(mǎi)賣(mài)方式，還可能導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本過(guò)高。因?yàn)殡m然你取得了購(gòu)買(mǎi)該房屋的機(jī)會(huì)，但如果賣(mài)方毀約就會(huì)使買(mǎi)方承擔(dān)較高的機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)策：平攤稅負(fù)或以租待售
成都某二手房中介老板告訴記者，二手房買(mǎi)賣(mài)并非無(wú)路可走了，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)本著面對(duì)現(xiàn)實(shí)，公平買(mǎi)賣(mài)的原則來(lái)進(jìn)行二手房交易。
第一，平攤稅負(fù)。經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商共同分擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，這樣的個(gè)案目前已在一些大型的房屋中介公司中屢屢出現(xiàn)。假設(shè)一套房齡不足5年，成交價(jià)為30萬(wàn)元的二手房，如果由買(mǎi)賣(mài)方各承擔(dān)50%的營(yíng)業(yè)稅，則各自承擔(dān)8250元。從表面上看，雖然雙方增加了支出，但可以有效避免日后產(chǎn)生的糾紛。
第二，以租待售。即在未達(dá)到免稅年限前，二手房擁有者可以將其出租，收取租金，等達(dá)到免稅年限后再賣(mài)出，這樣，既不耽誤房租收益，又避免了營(yíng)業(yè)稅，也消除了打“擦邊球”可能帶來(lái)的種種風(fēng)險(xiǎn)。另有業(yè)內(nèi)資深人士稱(chēng)：如果二手房持有者急需變現(xiàn)后用作其他投資，還可以將二手房抵押向銀行申請(qǐng)貸款。
