今年五六月間，國家宏觀調(diào)控再拋“國六條”及相關細則；7月，國家稅務總局發(fā)布“征收個人二手房轉讓所得稅”通知，政策繼續(xù)劍指炒房、炒地者，維護普通消費者和中低收入者的權益。
記者注意到，在國家調(diào)控房價的“稅收組合拳”中，主要“受力點”在于加大房地產(chǎn)交易行為的成本，比如說：“明令禁止期房轉讓，購房不足兩年轉讓須繳納營業(yè)稅”：“個人購房不足5年轉手交易的，出售方需全額繳納5.55％營業(yè)稅”；再次明確“房產(chǎn)交易個稅強征”稅政等。
目前，在沈陽房地產(chǎn)市場中，二手房與商品房可謂平分秋色。今年上半年，全市商品房銷售面積為434.1萬平方米，銷售額為145.8億元；二手房銷售面積則達482.99萬平方米，銷售額為104.39億元。二手房在沈陽房地產(chǎn)市場中的分量不言自明。
《新華字典》載曰：“波，因振蕩而一起一伏的水面；瀾，大波浪�！�
那么，國家這一系列稅控政策的施行，究竟會為沈陽房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響呢？房地產(chǎn)市場中的各種利益主體，又會采取什么樣的手法來“化解”自己的利益損失呢？連日來，記者分別走訪了沈陽市內(nèi)的房產(chǎn)交易市場、相關管理機構和業(yè)內(nèi)外有關人士等，進行了一番梳理和探討。目前市場層面普遍的反應是：“房產(chǎn)交易強征個稅”后，沈城二手房市場似“有波無瀾”。
個稅“新政”細則尚在等待中
“最后瘋狂”幾近尾聲房產(chǎn)過戶復歸平常
8月初的市房地產(chǎn)交易中心、惠工廣場東市房產(chǎn)超市，已褪去了7月末的喧囂煩躁。
幾天前，人們排著長隊、擁擠不堪地搶辦房產(chǎn)交易過戶手續(xù)；幾天后，各服務窗口和柜臺前已恢復了井然有序的場景。據(jù)工作人員介紹，前些天因為人多而沒辦上相關手續(xù)的人，領到了可在8月1日后接著辦理的“排序號”。當然了，現(xiàn)在的房產(chǎn)交易工作量還是比平常日子忙一些。
“哎呀，7月底那幾天辦過戶的人可太多了，一問原因都是聽說‘8月1日以后買賣房產(chǎn)要繳個稅’，我們臨時增加了人手還忙得夠嗆……”沈河地稅分局的一位女稅收員對記者說。當記者問及最新的二手房個稅通知啥時執(zhí)行時，她回答：“我們正在等沈陽市的正式通知和實施細則，聽說快到了，也就在最近。”而就在8月9日，遼寧省二手房個稅細則出臺。
記者隨即到了幾家房產(chǎn)中介機構采訪，發(fā)現(xiàn)一些小型中介業(yè)務已經(jīng)很少了，較大型的中介還有活可干。8月5日16時許，在沈河區(qū)永環(huán)社區(qū)附近的一家房產(chǎn)中介服務部，墻上仍貼著約200個二手房房源信息。記者細一看，大、中、小戶型，新舊房子都有。記者問經(jīng)營者老張：“這房源信息都是實在的吧？”老張說：“當然是真的，不信你瞄上哪間，我領你看房去……”
說話間，老張的兒子小張領了一高個男青年回來了。
“這幾天忙不？”記者問。
“太忙了，我今天辦了3份過戶手續(xù)，他是第4份，都來不及了！”小張回答。
“那是因為啥呀？”記者問。
“不都說過幾天個稅要增加嗎？得繳房價的20％呢！誰不想省點錢呀！”小張說。
“按房屋什么價值的20％？你搞清沒有？應該是納稅房子的原值和賣價間的差額，再減去原來的手續(xù)費、裝修費等后的20％，另外還有不用繳稅的房子呢，你都能說清楚嗎？”聽記者這么問，小張笑著撓撓頭不吱聲了。
記者又和高個男青年攀談起來。得知他正要在附近貸款買一個二手的小套間，有50多平方米，房價為18萬元。記者問他，是否知道要開征個稅才急著買房？他說，由于正等房子用，也顧不上個稅的問題了。不過，記者幫他推算了一下這座小戶型房屋的個稅額，減除不該計稅部分，其實也多掏不了多少錢。
記者隨機采訪了10位有意買房者，他們均聽說將開征個稅的事，但對具體征收比例不清楚。其中有4位正在辦理過戶手續(xù)，另外6位中的3位認為應“再等等，看具體個稅比例再定奪”，另3位則認為“應以所選房子是否滿意來決策，個稅開征也不能耽誤自己買順心房子”。
看來，搶在二手房強征個稅前過戶的“最后的瘋狂”已逐漸歸于平靜。真正想買房的人，不會完全因為強征個稅而不行動。房產(chǎn)交易暗生三類非法“避稅”現(xiàn)象
有意“避稅”將給個人利益留“后患”
據(jù)記者了解，對于個人轉讓住房征收個人所得稅，國家?guī)啄昵凹从幸?guī)定，但是大部分地區(qū)一直采取自愿申報的方式收繳，因此執(zhí)行的力度并不大。目前，為了更好地貫徹國稅總局7月下旬下發(fā)的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，各地正在積極抓緊制定配合《通知》落實的操作細則。
8月7日，記者采訪了市地稅局有關負責人，詢問我市正式開征二手房交易個稅日程及細則出臺情況。據(jù)透露，按工作程序，市地稅局正與上級部門就此進行溝通，近日即將正式出臺實施細則，并開始征收二手房轉讓個人所得稅。據(jù)記者側面了解，正在擬定中的細則，也有類似上海市的相關內(nèi)容。據(jù)悉，上海市于8月4日正式出臺相關細則并開征個稅。其細則規(guī)定，對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的二手房交易，屬于普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，按照轉讓收入的1％核定應納個稅；屬于非普通住房的，按照轉讓收入的2％核定應納個稅。
市地稅局相關負責人還特意強調(diào)：“如果房屋交易雙方有意躲避、隱瞞國家稅收法規(guī)規(guī)定的應繳稅款，那就不是‘避稅’的問題，而是涉嫌‘偷稅’了�！�
8月9日，針對圍繞二手房交易所發(fā)生的所謂“避稅”現(xiàn)象，記者專門采訪了遼寧四洋律師事務所副主任律師王琦。王琦總結說，目前律師事務所掌握的涉及“避稅”的手段，常見的有三種類型。
一、假贈予方式：這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進行“贈予”。因為有關稅法規(guī)定，贈予轉讓可免收營業(yè)稅。
「后患」針對“假贈予”，有關法規(guī)規(guī)定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產(chǎn)贈予，其贈予人可以反悔。如果在房產(chǎn)交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發(fā)生糾紛，買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
二、“假租賃真交易”：由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
「后患」“假租賃真交易”風險很大，一旦發(fā)生爭執(zhí)，受害方往往是買房方。
三、“有意壓低交易價格”：買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。
「后患」對于“有意壓低成交價”的做法，首先稅法就對其有明確約束，如被查出將受處罰。另外，從合同法規(guī)看，這樣的合同有失公平和真實，雙方以后發(fā)生糾紛則得不償失。
王琦律師總結說，上述三種行為都是違法的，而且為當事人留下嚴重后患�！白》渴墙痤~巨大的財產(chǎn)，我們在獲得時就應合理合法，只有公民的合法權益才能受到法律保護。如果取得時的程序、方式等違法，一旦發(fā)生紛爭，公民勢必得不到應有的保護。”王琦忠告房產(chǎn)交易雙方�！凹尤币欢妊昙�85%%購房人
“攪行”炒房者最先中劍
國家一連串的“稅控”政策是否正向預期的目標靠攏呢？8月6日，記者采訪了沈陽房信房地產(chǎn)評估有限公司董事長、沈陽市房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長施秀。
“先從宏觀看，國家在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，在房產(chǎn)市場交易環(huán)節(jié)，運用稅收征收手段調(diào)控房價，應該說是抓住了關鍵�！笔┬阏f。
從國家去年以來的一系列稅控政策實施效果來看，應該說有力地制約了在房產(chǎn)市場里“攪行”的炒房者。一些過去靠中短期房產(chǎn)投資即可獲得暴利的投資者，已明顯感到成本加大、利潤空間被壓縮，許多人紛紛收手。國內(nèi)一些炒房團逐漸偃旗息鼓，不少城市房價漲勢趨緩，個別城市房價回落。比如上海，幾年前曾“炒聲”震耳，近來房價已呈低走態(tài)勢。這與國家的“組合調(diào)控”直接相關。
再看沈陽的二手房市場，施秀認為，沈陽的專業(yè)炒房者相比而言人數(shù)很少。據(jù)沈陽房地產(chǎn)專門研究機構2005年統(tǒng)計：在沈陽市場中，自住型住房占85％，投資型住房約為12％，炒房比重只占3％。因為沈陽市場目前仍以自用需求為主導，所謂投資型也是少數(shù)人或少數(shù)中介短期運作少數(shù)房源罷了，真正含義上的炒房人更少。
當然，投機或炒房者雖少，但其對市場的“攪行”作用卻存在。比如大家都在自覺文明地排著長隊購物，可是就來了一兩個攪亂“規(guī)矩”的人，不按次序排隊非要“加塞”，這時很容易引發(fā)整個隊伍的混亂。這種“加塞效應”體現(xiàn)在房產(chǎn)市場上，就是“哄抬物價”和“攪行”行為，或多或少要殃及大多數(shù)真正需房的購房者。
相信伴隨國家“宏觀調(diào)控組合拳”及“稅控”政策的深入貫徹，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場一定會逐步走向理性和規(guī)范。
