嘗試政策“合縱連橫”過(guò)度的流動(dòng)性直頂物價(jià)、房產(chǎn)和股市。2007年，三個(gè)方向的上升能動(dòng)都存在，特別是前二者。此次土地增值稅將是系列政策的一環(huán)，但并不能完全阻止房?jī)r(jià)上升
1日下旬，國(guó)家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理發(fā)布通知，明確規(guī)定由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅是通過(guò)對(duì)土地要素的流轉(zhuǎn)增值的稅收，必然會(huì)提高企業(yè)盤地和土地交易的成本，遏制土地要素的流動(dòng)速度，從而擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。實(shí)際上，通知發(fā)布的17日當(dāng)天，房地產(chǎn)上市公司幾乎集體跌停，從投資收益性、安全性和流動(dòng)性三個(gè)維度來(lái)解讀政策效果，主要是《通知》形成了流動(dòng)性折扣并造成了一種心理預(yù)期，即認(rèn)為剛剛進(jìn)入2007年的房地產(chǎn)可能遭受系列政策打壓。盡管如此，土地增值稅并不能完全阻止包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上升的動(dòng)力。
流動(dòng)性壓力繼續(xù)助推房?jī)r(jià)
首先，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格膨脹不是行業(yè)原因，是宏觀環(huán)境所致。2006年世界性的流動(dòng)性過(guò)剩是個(gè)普遍問(wèn)題，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了其參與國(guó)際分工的過(guò)程中，一定是扮演制造中心和兩頭在外的加工者角色，由此產(chǎn)生貿(mào)易順差有其剛性一面。
另外，相對(duì)世界GDP平均增速3%，中國(guó)GDP10%的高速增長(zhǎng)，存在毋庸置疑的套利空間，國(guó)際化和匯率市場(chǎng)化是這一套利空間收斂的必要條件。一個(gè)大的世界資本圖景是以中東石油美元等為中心的世界“剩余資本”，首先匯集于美國(guó)債市，隨后又通過(guò)PE等方式集結(jié)，再?gòu)拿绹?guó)債市投向資本可以生利的經(jīng)濟(jì)熱區(qū)，因此有大量資本集結(jié)于中國(guó)資本大門口，在狹窄的資本流入通道中爭(zhēng)搶位置，其導(dǎo)致的最直接反應(yīng)就是中國(guó)資產(chǎn)溢價(jià)。國(guó)內(nèi)民間資本最先感知到這一現(xiàn)象，他們以房產(chǎn)為投資對(duì)象，拉動(dòng)了以房產(chǎn)價(jià)格上升為表現(xiàn)的中國(guó)資產(chǎn)升值第一波。人民幣升值預(yù)期的確立，則導(dǎo)致了以A股為集中表現(xiàn)的第二波次的中國(guó)資產(chǎn)升值。
政府準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)到了流動(dòng)性泛濫下的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，因此較早啟動(dòng)了宏觀調(diào)控，以政策對(duì)沖資產(chǎn)的向上涌動(dòng)，同時(shí)在政府的立場(chǎng)上，對(duì)不同的資產(chǎn)持有不同態(tài)度。商品價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格兩相權(quán)衡，政府政策更多在控制商品價(jià)格上升；房產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)里，則是壓制房產(chǎn)而放任股市�；仡�2006年，房地產(chǎn)價(jià)格頑強(qiáng)的上升幾乎對(duì)沖掉所有加載于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控“做空”政策，市場(chǎng)上上演了一幕幕政策“做空”和流動(dòng)性“做多”的大戲。2006年終，房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性以微弱優(yōu)勢(shì)支撐住房產(chǎn)價(jià)格，而在股市上，流動(dòng)性做多最終是以大捷告終。
在資產(chǎn)系列中，各種資產(chǎn)和投資工具都是由無(wú)數(shù)的毛細(xì)血管相聯(lián)通，在收益性、安全性、流動(dòng)性三個(gè)維度上處于動(dòng)態(tài)均衡。在開(kāi)放的市場(chǎng)中，以往房產(chǎn)和股市翹翹板下二者此消彼長(zhǎng)的二元零和格局不復(fù)存在，大量的流動(dòng)性已同時(shí)托起房產(chǎn)和A股兩個(gè)市場(chǎng)，形成了一種多元格局。從幾天前央行網(wǎng)站上公布的2006年12月金融數(shù)據(jù)看，M2增長(zhǎng)16.9%，加上匯率加大彈性的預(yù)期，會(huì)使得流動(dòng)性充沛影響整個(gè)2007年度。
對(duì)于一個(gè)成熟的經(jīng)濟(jì)體而言，流動(dòng)性無(wú)外乎兩個(gè)出口，一是流向國(guó)際市場(chǎng)，一是流向虛擬資本市場(chǎng)。而中國(guó)作為新興的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，貨幣不能在國(guó)際上自由流通，衍生金融工具市場(chǎng)也不完善，過(guò)度的流動(dòng)性直頂物價(jià)、房產(chǎn)和股市。2007年，三個(gè)方向的上升動(dòng)能都存在，特別是物價(jià)和房產(chǎn)滯后于股市，無(wú)論股市繼續(xù)上升還是回調(diào)，只要存在流動(dòng)性壓力，物價(jià)和房產(chǎn)價(jià)格就必須提高警惕。
土地增值稅啟動(dòng)調(diào)控序幕
在此形勢(shì)下，政府將繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，并密切監(jiān)控資產(chǎn)價(jià)格膨脹的事態(tài)發(fā)展，繼續(xù)使用貨幣政策三大工具與財(cái)稅手段相結(jié)合的組合調(diào)控方式，調(diào)節(jié)資本流向，此次土地增值稅將是系列政策的一環(huán)。這一稅收的巧妙之處在于完全剔除了對(duì)其他行業(yè)的壓制，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地增值的抽稅，屬于精確制導(dǎo)打擊地產(chǎn)暴利的政策，比抽高息更準(zhǔn)確；提高利率顯然是打擊一大片，且副作用極大，容易引起套利資本進(jìn)入而推動(dòng)人民幣匯率。
此番房地產(chǎn)稅收不是物業(yè)稅而是土地增值稅，完全出乎業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料，討論物業(yè)稅由時(shí)已久，政府卻突然推出土地增值稅，這一舉措本身含有信息量�；蛟S這是非常英明的舉措，這表明了一種健康的趨勢(shì)：堅(jiān)持“對(duì)增值量部分抽稅，而不對(duì)存量持有征稅”，只要沒(méi)有交易發(fā)生就無(wú)法兌現(xiàn)增值部分，從而不賦予資本利得稅，這才是公平的。
土地增值稅是零和博弈
但是，土地增值稅不會(huì)波及到最終消費(fèi)者的觀點(diǎn)，卻站不住腳。房地產(chǎn)博弈格局中，是政府、開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)消費(fèi)者三者之間的博弈。顯然，稅收的調(diào)整并不創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。就像此次土地增值稅的推出是一個(gè)零和博弈一樣，社會(huì)沒(méi)有產(chǎn)生新的價(jià)值。但是三者之間的利益關(guān)系卻發(fā)生了變動(dòng)，這種變動(dòng)是以房地產(chǎn)商的大失分、消費(fèi)者的小失分、政府稅收的凈得分為政策博弈結(jié)果的。因?yàn)槿魏沃虚g環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，都會(huì)分?jǐn)偟阶罱K消費(fèi)者身上，這毋庸置疑。換句話說(shuō)，所有的財(cái)政、稅收都是納稅人的貢獻(xiàn)。
建議在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)博弈中，政府應(yīng)以社會(huì)財(cái)富的最大化為訴求，而不是以財(cái)稅收入最大化為目標(biāo)。政府不應(yīng)在過(guò)熱的行業(yè)抽稅，而應(yīng)盡快批準(zhǔn)和推出老百姓可以參與投資其中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金（REITs），這不僅可以起到股票市場(chǎng)中平準(zhǔn)基金的作用，更重要的是，讓老百姓投資的REITs參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以讓土地溢價(jià)的好處部分由房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)化為更為分散的投資者利益，讓老百姓在面對(duì)現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)價(jià)格上升的無(wú)奈中，可接觸低門檻投資的REITs以取得資產(chǎn)溢價(jià)的掛鉤利益。這樣政府完全可以從房地產(chǎn)價(jià)格上升的煩惱中解脫出來(lái)，同時(shí)又可做到資源配置均衡和分散風(fēng)險(xiǎn)。自由經(jīng)濟(jì)和金融民主就是要讓高門檻的投資項(xiàng)目證券化，能讓更多的人參與，得以分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的好處。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅的清算規(guī)范了稅款的征收，房地產(chǎn)企業(yè)如果把原本屬于國(guó)家稅收的部分當(dāng)作企業(yè)的利潤(rùn)，甚至宣稱利潤(rùn)將產(chǎn)生大的變化乃至影響到房?jī)r(jià)，筆者認(rèn)為這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也就沒(méi)有什么必要存在于市場(chǎng)中了，這樣的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)在是不敢恭維。事實(shí)上真的會(huì)影響到企業(yè)的利潤(rùn)嗎？相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)用各種手段推遲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工決算，最后逃避稅款，企業(yè)多出了一大塊利潤(rùn)，而房地產(chǎn)企業(yè)還經(jīng)常那交了多少土地增值稅來(lái)說(shuō)事，博取大眾的同情。“可憐之人必有可恨之處”，房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)一“得了便宜還賣乖”的主，除了一次次忽悠大眾，制造緊張氣氛之外，沒(méi)有別的愛(ài)好了。從系列事實(shí)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)高額利潤(rùn)已經(jīng)是眾人皆知的秘密了。
