昨天，國家稅務總局網站發(fā)布最新的“關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知”，要求從2月1日起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。消息傳開，房地產行業(yè)產生強烈震蕩，今天多支房地產股票跌停。在房地產業(yè)界，關于此次清算土地增值稅對房地產開發(fā)企業(yè)的影響、對房價未來走勢的影響，對房地產宏觀調控的影響精彩地討論著。
「影響開發(fā)企業(yè)」：房地產開發(fā)企業(yè)利潤率將降低
據了解，土地增值稅將以房地產開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。政策直指房地產開發(fā)企業(yè)，對開發(fā)商來說政策將產生何種影響？
網尚房地產研究機構副主任邢煒認為，政策對房地產行業(yè)影響巨大。最突出的表現在于房地產企業(yè)利潤率的下降，有利于大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展�！氨热缛f科從04年—06年逐年提高準備金，從04年的4000萬到06年的3億元，應該說應對政策已經有充足的資金準備�！背钟邢嗤^點的還有該研究機構宏觀研究部主任顏濤。他表示，土地增值稅的征收無疑將縮減開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商未來將考慮合理利潤的控制。據了解，一般來說，房地產行業(yè)的利潤率在20—40%，而普通行業(yè)的利潤率為8%.
作為開發(fā)商自己又是如何看待該項政策的呢？南京萬達地產副總經理陳云表示，土地增值稅的征收將對開發(fā)企業(yè)利潤產生重大影響，其原因在于，開發(fā)企業(yè)原本利潤中相當一部分來源于土地增值，加入對土地增值部分征稅，將直接導致利潤的下降。東凱置地總經理包天雷認為，由于征收土地增值稅的細則還沒有出臺，對各方的影響還不能肯定，不過他也指出，對房地產開發(fā)企業(yè)利潤的影響和房價的影響應該是有的。
「影響房價」：賣方市場下開發(fā)商轉嫁成本
盡管開發(fā)商利潤將下降的推測得到相當部分業(yè)內人士的支持，但是政策對房價的影響沒有達成共識。顏濤認為，征收土地增值稅對房價并沒有直接影響，但是通過開發(fā)商的傳導的將或多或少起到作用。“房價漲還是下跌，關鍵要看政策是在賣方市場還是買方市場實行，從目前的現狀來看，開發(fā)商還是市場上的強勢一方，掌握著話語權，不排除開發(fā)商將土地增值稅的成本轉嫁到房價上，最后讓購房者來承擔。”
“房價受政策影響是漲還是跌尚難判斷。”陳云分析，影響房價的因素多樣，最重要的還是供求關系�！扒岸螘r間，汽車行業(yè)中原材料鋼材價格的上漲并沒有導致汽車價格的上漲，而是價格下跌。原因在于汽車生產商主動降低了自己的利潤指標。同樣，房地產行業(yè)土地成本增加，也許開發(fā)企業(yè)會自降利潤指標消化成本，也許會將成本分攤到房價上�！痹谶@種情況下“我個人認為會出現開發(fā)企業(yè)將低些利潤指標，微調房價，采取折中的措施。”陳云分析。
采訪中，河西一家開發(fā)商也表示，房價受多方面的影響，政策因素只是其中一個，政府從源頭上多供應郊縣的土地，增加政策性住房或許是一條捷徑。
「預示」：房地產深度調控信號來臨
從2006年多項針對房地產行業(yè)的宏觀調控政策到剛剛出臺的征收土地增值稅，分析人士認為，房地產深度調控的信號已經來臨。
“2007年宏觀調控措施不排除繼續(xù)加息的可能性�！本W尚房地產研究機構宏觀經濟研究專家分析，是否加息還要看美國、歐洲等外部環(huán)境的影響。當前宏觀經濟調控主要需控制貨幣流動性過剩，如果加息將使貨幣流動性過剩得到緩解，同時，加息雖不是專門針對房地產行業(yè)，但是加息將對房地產行業(yè)產生重大影響。
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