“盡管2006中國百強納稅榜上，上榜房地產企業(yè)翻了一倍，從2005年的3家增至6家，但與房地產銷售占全社會消費總額、房地產開發(fā)投資占全社會固定投資等的巨大比重相比，房地產行業(yè)納稅總額和所占比例顯然是極不匹配的�！北本┖献鹘ǚ堪l(fā)起人于凌罡近日在接受中國經濟時報記者采訪時表示，房地產行業(yè)普遍存在偷稅行為仍然是不爭的事實，而最根本的原因還在于政府的不作為，對房地產企業(yè)繳稅的征管不嚴。
“我國的稅法不可謂不嚴。但由于稽查力度不夠，讓很多房地產企業(yè)得以公然偷稅�！币晃徊辉妇呙�稅務師接受本報記者采訪時表示，由于目前中國經濟形勢良好，每年的稅收任務輕輕松松就可以完成，國家稅收充足，因此稅務部門缺乏稽查動力。稅務部門每年只是配合國家宏觀調控進行房地產相關稅收稽查。盡管很多行業(yè)都存在偷稅現象，但相較之下，房地產行業(yè)尤為嚴重。
稅負不高
“事實上，房地產行業(yè)的稅負并不高�！庇诹桀副硎�，與房地產行業(yè)的高利潤相比，其稅負不算高。
對此，那位不愿具名的稅務師也表示贊同。他告訴記者，有的行業(yè)稅負達30％，而房地產開發(fā)與經營業(yè)共涉及12個稅種，房地產綜合稅負估計一般模型23％由以下構成：營業(yè)稅、城建、教育附加綜合稅負按5.5％估計；契稅、印花稅綜合稅負按2％估計；企業(yè)所得稅綜合稅負按9.5％估計；土地增值稅綜合稅負按6％估計。
因此可以說，綜合稅負低于20％就有偷稅嫌疑，就應該轉稽查。而實際上，房地產企業(yè)繳稅很少有能達到20％的，達到10％以上的就不錯了。即便像萬科這樣的大房企，由于是房地產行業(yè)的標桿，不敢偷稅，稅負達16％，在整個行業(yè)當中算是很高的，但按照稅收政策來看，并不高，其中可能是因為開發(fā)經濟適用房等普通標準住宅增值不高免土地增值稅的緣故。
“從房價構成看，我國房地產整體稅負水平是偏低的，相關稅費，包括環(huán)境綠化費、城市建設維護稅等，僅占房價的10％—15％�！睎|北財經大學財政稅務學院副教授李晶接受中國經濟時報記者采訪時表示，大體而言，現行房價除了稅費，還包括以下四個部分：一是土地開發(fā)費，包括征地補償費、搬遷安置費、土地出讓金、七通一平費、勘探設計費等，約占房價的20％—25％。
其二是建筑安裝成本，具體包括房屋的建筑安裝工程、附屬工程和室外工程等，約占房價的30％—50％；其三，市政公用設施，約占房價的15％—25％；其四是房地產企業(yè)的利潤，約占房價的25％—30％，甚至更高。
從稅收收入規(guī)�？�，我國房地產稅收對于財政的貢獻微不足道。而目前在許多其他國家，房地產稅收收入在政府的稅收收入中占有相當大的比例，是西方各國政府尤其是地方政府的重要財源。
費大于稅
“在這里，有一個特別的現象，即在探討房地產稅負水平時，人們常用的一個概念不是‘稅’而是‘稅費合計’。事實上，我國的房地產總體收費比例遠遠高于稅收，費大于稅�！崩罹τ浾哒f，稅費關系在房地產業(yè)存在一定的混亂現象，稅的調整與費的治理密不可分。
而且，房地產中費的構成大到了足夠的比重才與稅相提并論、并駕齊驅。如土地開發(fā)稅費約占全部土地開發(fā)成本和費用的75％，而在這75％中，只有契稅和印花稅兩項稅金，其余均為費，由稅務機關負責征收管理的稅收只占極其微小的比例。
“適當的房地產收費有利于提高資源的利用效率和相關部門的服務質量�！崩罹е赋觯壳拔覈康禺a收費項目和環(huán)節(jié)過多，收費程序復雜，房地產收費極其不規(guī)范。
從收費種類看，一個房地產開發(fā)項目的運作包括項目立項、項目規(guī)劃、土地使用權取得、征地拆遷、工程建設和房地產銷售幾個階段，每個環(huán)節(jié)都需要有關管理部門參與辦理手續(xù)，加蓋公章，這些手續(xù)和公章往往都需要繳納一定費用，而且具有一定的強制性質。
從收費比例上看，房地產收費約占房價的30％—50％（含地價），占銷售收入的35％，相當于經營成本及費用的75％。
而各種行政事業(yè)性收費屬于地方財政的支配范圍，房地產收費也不例外。因此，地方政府對這部分資金來源順理成章地加以了高度重視。但問題在于，當大量的收費項目游離于財政預算和開支管理以外、成為某些部門自主收入時，以費代稅的現象就非常嚴重，房地產稅收完全處于從屬地位，無法發(fā)揮其作為經濟杠桿的調節(jié)作用。
更何況有些收費項目原本就是稅收征管的對象，在收入有限的情況下，多交費必然少交稅，尤其在先費后稅、地方費優(yōu)于地方稅的情況下，其收費行為不可避免地侵占稅基，沖擊正常稅收。可見，不規(guī)范的房地產收費體系對房地產價格產生巨大的不利影響，導致了我國房地價格中費的比重過大。
而在國外，與我國的政策取向明顯不同，很多國家房地產稅費政策非常重視房地產的稅收，有關房地產的收費則微乎其微。如美國的房地產收費僅僅是服務性質的，數量也相對較少。
“要想在不提高現行稅費水平的前提下充分發(fā)揮稅收的調節(jié)作用，必須清費立稅�！崩罹Ыㄗh，加強管理和規(guī)范服務性收費行為，清理各種不合理的收費項目，建立公開化的收費項目、標準和程序，理順稅費關系。
明確征管權限
“由于我國現行分稅制管理體制，存在大量征收管理權限交叉的情況，使地方政府無法對屬于本級的收入充分行使管轄權，不僅難以實現完全按照收入歸屬劃分稅收征管權限的目標，而且顯然有悖于建立國稅、地稅兩套稅務機構的初衷�！崩罹дJ為，在房地產稅款征收方面，應規(guī)范稅收征收管理權限，明確劃分國稅、地稅的征收邊界，規(guī)定中央稅收收入一律由國家稅務機關征收，地方收入一律由地方稅務機關征收，共享稅一律由國家稅務機關統(tǒng)一征收之后分別入庫。
待日后稅務人員素質不斷提高、征管手段和征管水平不斷進步、條件不斷成熟后，共享稅的征管全部實行國稅、地稅分稅分征，最終取消由國家稅務機關代征地方稅的辦法，保證地方稅種以及共享稅中由地方分享的部分，全部由地方稅務機關自行征收管理。
