作為一種新稅種，物業(yè)稅必須通過全國人大常委會立法確定。而受諸多現(xiàn)實(shí)條件的制約，物業(yè)稅的立法及物業(yè)稅的開征，還需要一個過程。因此，物業(yè)稅不可能在明年就開征�！ 淹踅�
目前，全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，這引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”的預(yù)測，有關(guān)物業(yè)稅即將開征的報道也不斷見諸報端。12月17日，有媒體援引北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春的話說，財政部門本來要在今年正式試點(diǎn)開征物業(yè)稅的，但由于種種原因未啟動，物業(yè)稅可能明年試點(diǎn)，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。
物業(yè)稅能夠在明年開征嗎？作為一個在稅務(wù)部門工作的人員，我談一些自己的看法。
所謂物業(yè)稅指的是財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動產(chǎn)稅，其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，它有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和地方財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長。但是，物業(yè)稅的征收必須先走相應(yīng)的程序，而對物業(yè)稅的定性直接決定著到底要走哪些程序。比如，倘若把物業(yè)稅當(dāng)成一種新的稅種，就必須首先經(jīng)過立法程序。
從目前有關(guān)部門的表態(tài)來看，物業(yè)稅顯然被當(dāng)成了一種新的稅種。今年10月18日，國家稅務(wù)總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明明確表示，物業(yè)稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定，國家稅務(wù)總局只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不可能自己制定征收的時間表。這一表態(tài)與全國人大的說法相吻合。全國人大常委會新聞局人士同期表示，根據(jù)約定俗成的立法程序，先要有相關(guān)部門提出立法議案，才能進(jìn)入立法計劃，“目前國家稅務(wù)總局仍沒有物業(yè)稅方面的立法議案�！�
而根據(jù)慣例，即使物業(yè)稅進(jìn)入立法計劃，物業(yè)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右，這意味著，物業(yè)稅不可能在明年就開征。
有人推算物業(yè)稅開征的日期，基本上是以行政程序或相關(guān)政策為依據(jù)的。比如，中共十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”�！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計劃的建議》提出穩(wěn)步推行物業(yè)稅，規(guī)范土地出讓收入管理辦法。
但是，應(yīng)該認(rèn)識到，立法程序與行政程序及相關(guān)政策是不能互相替代的。作為一種新稅種，物業(yè)稅必須通過全國人大常委會立法確定。否則，物業(yè)稅的開征就不具備法律基礎(chǔ)。
那么，為何物業(yè)稅至今未列入立法程序呢？我認(rèn)為，這與我國現(xiàn)實(shí)條件的制約有關(guān)。根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架，要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，但是，這一過程非常復(fù)雜，操作難度非常大。這些稅費(fèi)有的在開發(fā)或流通環(huán)節(jié)，要向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，這種技術(shù)難度還比較容易克服，棘手的問題是，有的稅費(fèi)可能與物業(yè)稅重疊。
比如，土地出讓金，現(xiàn)在的商品房都由開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，而物業(yè)稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)偝晌磥砣舾赡攴謩e繳納。既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的出地出讓金，如果把這部分土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就可能出現(xiàn)重復(fù)征稅；如果將土地出讓金的部分剔除出去，物業(yè)稅稅率又可能低到還不夠彌補(bǔ)征稅成本的地步。比較合理的做法是已經(jīng)繳納了所有土地出讓金的商品房與以后通過物業(yè)稅分批繳納土地出讓金的商品房分開計算，而這又面臨著過渡階段兩種商品房狀況共存和分別操作的復(fù)雜局面，及征收成本高的難題。
當(dāng)然，物業(yè)稅立法所面臨的法律難題還不僅限于此。我們知道，物業(yè)稅一般是根據(jù)房屋的價值來征稅的，一個很棘手的問題在于，房屋的價值很大程度上是由地價決定的，現(xiàn)階段房屋的升值也基本體現(xiàn)在地價升值方面。因?yàn)榉课荼旧泶嬖谥叟f因素，從折舊的角度來看，房屋的價值其實(shí)是逐年降低的。只是地價的上漲推動了房屋價值的提升。于是，問題來了。目前世界上幾乎所有開征物業(yè)稅的國家，房價中都包含著地價，即在買房的同時取得了對土地的所有權(quán)。而我國的土地所有權(quán)歸國家，相應(yīng)的，地價升值部分歸國家所有，并不歸購房者所有，購房者最多只是暫時象征性的擁有（因?yàn)橘彿咳藷o權(quán)出讓房屋下面的土地并獲取收益）。那么，在這種情況下如何計算房屋價值進(jìn)而開征物業(yè)稅呢？世界上凡是開征物業(yè)稅的國家，還鮮有把地價和房價分開計算的，分開計算不僅難度大，而且可操作性差，甚至無從下手。當(dāng)然，還有更大的一個問題，地方政府（物業(yè)稅屬于地方稅種）可能根本不愿意這樣做。那么，在地方政府與購房者之間如何達(dá)成一種妥協(xié)？通過何種方式達(dá)成妥協(xié)？折中方案似乎并不容易找到。
而且，物業(yè)稅立法還面臨著信息難題。物業(yè)稅征收對象是一個個具體的房屋，物業(yè)稅一般由稅務(wù)部門征收，而目前有關(guān)房屋的信息面臨著三大問題，其一，信息不完整。由于財產(chǎn)登記制度不健全，信息的收集工作難度非常大，成本很高。其二，目前的房產(chǎn)和土地信息分別掌握在建設(shè)和國土部門手中，稅務(wù)部門沒有共享。其三，開征物業(yè)稅之前，如何實(shí)現(xiàn)城市與鄉(xiāng)村房產(chǎn)制度和房產(chǎn)信息的對接？而這些問題牽一發(fā)而動全身，并不能一蹴而就。
鑒于中國的現(xiàn)實(shí)狀況，物業(yè)稅的開征急不得，相關(guān)準(zhǔn)備工作需要細(xì)致而周密，相關(guān)立法工作需要嚴(yán)謹(jǐn)而切合實(shí)際。寧肯慢一些，也應(yīng)把準(zhǔn)備工作做充分。
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