“國五條”細(xì)則對樓市的降溫作用正在逐步顯現(xiàn)。北京、上海等一線城市二手房成交量大降，其中北京4月至今跌幅近9成，日均百余套成交量，幾乎回到2011年冰點(diǎn)。
更為重要的是，由于剛性需求在3月份集中入市的“末班車”效應(yīng)，導(dǎo)致4月后需求跟進(jìn)不足，業(yè)內(nèi)預(yù)測一線城市二季度樓市成交量可能持續(xù)下滑。另外，在新房方面，為防止成交量低迷帶來的觀望情緒延續(xù)至10月份，一些房地產(chǎn)企業(yè)緊急修改推盤計(jì)劃。而近期集中推盤促銷的背后，是其擔(dān)憂成交量下滑帶來的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
北京二手房成交量接近冰點(diǎn)
在北京房地產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)重啟后的十個(gè)工作日后，首批繳納20%個(gè)稅的售房者出現(xiàn)在市場上。市場人士介紹，多數(shù)售房者將個(gè)稅成本轉(zhuǎn)移給了購房者，這意味著二手房市場購房成本進(jìn)一步增加。政策的明確落地及此前需求的集中入市，導(dǎo)致北京4月二手房成交量大跌超過8成。
3月30日，“國五條”北京細(xì)則發(fā)布，其中規(guī)定，如不是家庭已購5年、唯一住房的，出售二手房時(shí)須按照售價(jià)差額的20%繳納個(gè)人所得稅。該規(guī)定從3月31日起實(shí)施，以網(wǎng)簽時(shí)間為界。此后，2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)于3月31日零時(shí)4月7日24時(shí)暫停網(wǎng)簽，進(jìn)行升級調(diào)整。4月8日重啟后，新的購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約將以新政為標(biāo)準(zhǔn)，收取個(gè)稅等相關(guān)稅費(fèi)。而根據(jù)市場人士介紹，購房資格審核周期約為十個(gè)工作日，也就是說，4月20日左右，首批符合繳納20%個(gè)稅的售房者會出現(xiàn)在市場上。
果不其然，20日，北京某房屋中介機(jī)構(gòu)傳出消息，第一批二手房交易繳納獲利部分20%個(gè)稅的案例出現(xiàn)，其中某豐臺區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，交易房款為280萬元，房主購買時(shí)價(jià)格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個(gè)稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。
中原地產(chǎn)高層透露，目前北京出現(xiàn)的20%個(gè)稅案例，大多數(shù)個(gè)稅成本都轉(zhuǎn)嫁買方承擔(dān)。也就是說，購買二手房的購房者成本普遍提高。“當(dāng)然，也不是所有個(gè)稅成本都能夠順利轉(zhuǎn)移，這也是造成目前二手房成交量大跌的原因之一。只能等到房價(jià)上漲足以抵消個(gè)稅成本，二手房成交量才會穩(wěn)步回升。”上述市場人士稱。按此邏輯，北京二手房市場短期內(nèi)或現(xiàn)價(jià)漲量跌局面。
個(gè)稅因素加上3月份政策“末班車”效應(yīng)帶來的集中成交，致使北京二手房成交量出現(xiàn)斷崖式下跌。
北京市住建委網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)顯示，4月21日，即上周日，北京二手房網(wǎng)簽量64套。一個(gè)可以對比的數(shù)據(jù)是，3月北京二手房全月網(wǎng)簽47028套，日均超過1500套。北京中原地產(chǎn)高層介紹，4月至今北京二手房網(wǎng)簽量3000套左右，日均140多套。而北京正常市場狀況下，日均網(wǎng)簽量應(yīng)該在500套左右。以4月目前的日成交量預(yù)測，4月北京二手房成交量在4000至5000套，相比上月4.7萬套，跌幅近9成。
這種局面和3月份火的爆棚的市場相比，可謂天地之差。有業(yè)內(nèi)人士透露，僅北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司這一個(gè)公司，在3月就簽約了1.36萬套房源，公司中介服務(wù)在3月創(chuàng)造的營收約7.7億元。“這種因政策導(dǎo)致的極熱和極寒，其實(shí)很不利于市場的有序和規(guī)范發(fā)展。因?yàn)樾枨笤?月過于集中釋放，二季度的市場情況就變得很難把握。”一位房地產(chǎn)界人士稱。
上海二手房降六成交易大廳人氣急降
在上海方面，4月中旬，上海二手房市場繼續(xù)上旬的下滑走勢。4月上半個(gè)月，全市成交量較3月同期下降六成。中介機(jī)構(gòu)介紹，本月成交類型幾乎都為小戶型物業(yè)，中戶型和大戶型鮮有成交。
據(jù)上海中原地產(chǎn)多家門店經(jīng)理反映，相比3月，目前門店帶看量減少了5成以上，成交速度也明顯趨緩。3月份，一套新掛房源一般1-3天即可成交，而目前至少需要一周的時(shí)間。從需求方來看，4月以來供求基本趨于平衡，購買需求較3月明顯減少，再加上調(diào)控細(xì)則還未明確，購房者出手更趨謹(jǐn)慎，以致目前成交速度放緩許多。從房東方面來看，目前多數(shù)房東誠意度并不高，大多抱著試試看的心態(tài)高價(jià)掛牌，如買家接受高價(jià)則能成交，如買家要求議價(jià)則收回房源。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，和北京不同，上海20%個(gè)稅在內(nèi)的“國五條”細(xì)則遲遲沒有執(zhí)行，但買賣能量已經(jīng)透支，日顯枯竭。成交量的嚴(yán)重透支也傳導(dǎo)到了價(jià)格上，目前上海二手房價(jià)格上漲力量不足，未來幾個(gè)月二手房市場可能量價(jià)雙雙走平。
新房市場受累房企初現(xiàn)回款“緊迫感”
二手房成交量的降溫和其他政策效應(yīng)，也同樣影響著新房市場。北京方面，8日恢復(fù)網(wǎng)簽后一周，北京新房合計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)僅1709套，甚至低于3月份一天的簽約量。
除了成交量下降外，北京市場的另一大特點(diǎn)是價(jià)格停漲。而這種停漲，基本上源于行政性限價(jià)。有消息稱，北京市即將實(shí)施商品房行政限價(jià)管理政策，其中包括兩類管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房納入“限價(jià)房序列”管理；包括高端項(xiàng)目在內(nèi)的非自住、改善型商品房，則劃入“價(jià)格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列”。
也就是說，和以前只有保障性住房才限價(jià)不同，未來北京自住性剛需房源均被限價(jià)，高端房源僅做預(yù)售引導(dǎo)性管理。有北京業(yè)內(nèi)人士稱，其實(shí)目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管已經(jīng)非常嚴(yán)格，所有項(xiàng)目均不允許超過之前或者同區(qū)域價(jià)格。
“只有這樣限制，才能“找回”一季度北京房價(jià)上漲的幅度，將全年房價(jià)穩(wěn)定在平穩(wěn)甚至下降的水平。”一位北京房地產(chǎn)界人士稱。而北京的20%個(gè)稅征收辦法和限價(jià)做法，均有望成為未來一些房價(jià)過快上漲的城市效仿的對象。
上海的一手房市場也在4月受到一些影響。4月前14天，上海新房成交0.29萬套、面積36.6萬平方米，較3月同期回落約4成。
上海樓市另一個(gè)顯著的特征是開發(fā)商緊急推盤。4月第二周，上海新房新增供應(yīng)面積為24.10萬平方米，相比前周2.07萬平方米的供應(yīng)低點(diǎn)上漲了1064.25%。“開發(fā)商在清明假期后有明顯的推盤動力。這一方面是五一黃金周臨近，一方面，也是開發(fā)商預(yù)感到了二季度可能出現(xiàn)的政策和市場風(fēng)險(xiǎn)。”一位上海房地產(chǎn)界人士稱。
某上海大型房企負(fù)責(zé)人告訴記者，目前公司對各在售樓盤的指令是，千方百計(jì)加速銷售、回籠資金。“我們擔(dān)心的是3月過度釋放了需求，二季度會出現(xiàn)了一個(gè)成交上的低谷期，一旦出現(xiàn)冰凍局面，就有可能延續(xù)至十一，所以目前是企業(yè)出貨最好的時(shí)間窗口。”這位負(fù)責(zé)人表示。
