為加強宏觀經(jīng)濟調(diào)控，有效遏制房價上漲，規(guī)范“二手房”交易稅收秩序，更好地貫徹落實新“國五條”，我局不斷探索“二手房”交易環(huán)節(jié)稅收管理新方法。四川省地稅系統(tǒng)將我局取得的經(jīng)驗在全省推廣。
“二手房”交易過程中存在的問題
溫江區(qū)位于成都市城西，堪稱成都的“后花園”，曾獲得國際花園城市的美譽。優(yōu)美的環(huán)境造就了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，“二手房”交易十分活躍。但是，在“二手房”交易過程中存在以下主要問題：一是信息化管理跟不上征管需求。由于房管、國土、稅務等相關(guān)部門的計算機沒有聯(lián)網(wǎng)，納稅人異地信息難以掌控，地稅機關(guān)由于信息不對稱而處于不利地位，稅收征管落實不到位。二是當?shù)卣笇r缺乏有力依據(jù)。一方面，稅務干部對“二手房”虛假交易、虛假贈與判斷難，缺乏充分說服納稅人的依據(jù)，導致征納雙方核價矛盾突出；另一方面，稅務干部擁有較大的自由裁量權(quán)，容易產(chǎn)生稅收執(zhí)法風險。三是稅負不公影響“二手房”交易市場的稅收秩序。一些納稅人依法納稅意識淡薄，采取故意報低銷售價格等手段騙稅，不僅造成稅收流失，還影響了稅收的權(quán)威性和嚴肅性。
試點“二手房”評估計稅新方法
在“二手房”信息來源方面，我局充分發(fā)揮政府部門優(yōu)勢，從增強信息來源的客觀性、準確性入手，與國土、房管等相關(guān)部門聯(lián)手，從土地所在地批文、地號、成交價格、房屋出售價格、面積、結(jié)構(gòu)、樓層、使用年限等入手，全面弄清所屬“二手房”基礎信息，讓信息來源更加準確。
在對“二手房”評估過程中，聘請有資質(zhì)、信譽度高的中介評估機構(gòu)參與其中，加大對“二手房”的評估力度。通過深入房屋中介機構(gòu)、社區(qū)、小區(qū)、住戶，對房屋使用年限、坐落位置、周邊交通、服務等情況進行全方位調(diào)查摸底。
在廣泛收集房屋信息的基礎上，依據(jù)相關(guān)參數(shù)，將房屋評估信息輸入房地產(chǎn)評稅軟件系統(tǒng)，有效地解決了“二手房”交易過程中“陰陽合同”、征納雙方為計稅價格扯皮等問題。
推行存量房交易計稅價格動態(tài)調(diào)整新舉措
在“二手房”交易市場中，“二手房”實際成交價格隨市場行情變化不斷浮動。因此，“二手房”評估計稅價格也應隨之調(diào)整。我局利用計算機信息技術(shù)和統(tǒng)計學原理，通過開發(fā)“搜房軟件”，采集網(wǎng)上掛牌價，基本實現(xiàn)了存量房交易計稅評估價格的動態(tài)調(diào)整，使評估計稅價格曲線與市場價格走勢更加趨同。
動態(tài)價格調(diào)整首先是從房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站自動抓取存量房價格數(shù)據(jù)和相關(guān)屬性數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)導入評估軟件，例如所在小區(qū)名稱、類型、面積。在此基礎上，技術(shù)人員利用統(tǒng)計學原理，對這些海量數(shù)據(jù)進行篩選、檢驗，同時輔以人工篩選甄別，剔除殘缺、無用、異常數(shù)據(jù)，保留客觀、有用的網(wǎng)上掛牌價，并將數(shù)據(jù)導入評估軟件，實現(xiàn)自動評估更新。最后一步是價格檢驗，即通過查看網(wǎng)上掛牌價、系統(tǒng)評估價、中介評估價、實地調(diào)查價之間的價格差異，查找發(fā)生差異的原因和影響因素，對差異較大樓盤的估價模型進行調(diào)整和修正，使系統(tǒng)評估價更趨于市場價格。
在實踐中，按月對計稅價格進行動態(tài)調(diào)整，大大減少了計稅價格爭議，有效化解了征納矛盾，使評估價格更加合理、公平。目前，成都市地稅局已著手在全系統(tǒng)推廣這一經(jīng)驗。
