普通與豪華住宅分開核算可節(jié)稅

    《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。對于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的混合項目，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）作了規(guī)定，即對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定?！?A href="http://m.odtgfuq.cn/new/63/67/94/2006/3/yi7983435829102360029699-0.htm" target=_blank>關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件重新強(qiáng)調(diào)了這一規(guī)定：納稅人既建造普通住宅又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

    《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免繳土地增值稅?！?A href="http://m.odtgfuq.cn/new/63/67/108/1999/7/ad31811120111927999111928.htm" target=_blank>財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》明確，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

    《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即中小套型、中低價位普通住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]141號）進(jìn)一步規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。因此，準(zhǔn)確把握普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對能否享受土地增值稅優(yōu)惠政策更具有現(xiàn)實意義。

    下面舉例說明。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

    1.混合核算時企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

    2.分開核算時應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應(yīng)納稅額=（10000－8000）×30%=600（萬元）；豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）。

    合計應(yīng)納稅1250萬元，比混合核算多支出稅金50萬元。為什么會出現(xiàn)這種情況？因為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，應(yīng)繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點20%）顯得十分重要。

    3.進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)降低房價或者增加綠化等費用，使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競爭中取得優(yōu)勢。

    同上例，假設(shè)普通住宅降價450萬元，則少繳營業(yè)稅及附加450×5.5%=24.75萬元（不考慮印花稅），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加開發(fā)成本450萬元，扣除項目金額增加450×20%=90（萬元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元），合計應(yīng)納稅650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅550萬元（1200－650）。即使抵消降價或增加開發(fā)成本因素（不考慮營業(yè)稅等因素），也增加收益100萬元（550－450）。

    增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，納稅人要注意把握。降低房屋銷售價格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。