房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及土地增值稅的會計處理 正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
對單體開發(fā)項(xiàng)目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個項(xiàng)目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計一個比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導(dǎo)致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計核算問題
土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據(jù)土地增值額及超額累進(jìn)稅率計算交納的稅種，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際核算時，簡單套用財政部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》，在銷售一個項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)時，根據(jù)一定的會計資料估計應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金” 帳做出記錄。在項(xiàng)目全部銷售完成時或原來基于估計的情況發(fā)生變化時，可能需要對先前記錄的“應(yīng)交稅金” 賬戶進(jìn)行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。這種做法，一方面企業(yè)在沒有相關(guān)外部法律文件的許可下自行調(diào)整應(yīng)交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管工作。由于土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。所以如果在房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經(jīng)營成果而計提相關(guān)土地增值稅時應(yīng)先記入預(yù)提費(fèi)用賬戶，待最基本的核算項(xiàng)目或核算對象銷售完成，滿足土地增值稅的計繳條件時，清理預(yù)提費(fèi)用賬戶的相關(guān)明細(xì)科目，并將原計提的預(yù)提費(fèi)用轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅金科目，并以應(yīng)交稅金科目有關(guān)明細(xì)賬戶核算的金額申報、計繳土地增值稅。