近年來(lái)，為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了穩(wěn)定房?jī)r(jià)等一系列宏觀調(diào)控政策和措施，其中一項(xiàng)即為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款是當(dāng)前政府實(shí)行緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策最直接、最主要的一個(gè)調(diào)控目標(biāo)。防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，一直被視為金融審計(jì)的目標(biāo)之一，審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督為宏觀調(diào)控服務(wù)的作用，深化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款、居民個(gè)人購(gòu)房貸款和政策性住房貸款?！「鶕?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重達(dá)55%以上。2004年底，房地產(chǎn)貸款余額為26 306.3億元人民幣，2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額達(dá)27 650.6億元，其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款8 177.5億元、居民個(gè)人購(gòu)房貸款16 743.7億元、政策性住房貸款2 650.1億元。筆者認(rèn)為，目前，在加強(qiáng)和深化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計(jì)工作中，審計(jì)人員應(yīng)著重抓住“兩個(gè)著力點(diǎn)”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人住房消費(fèi)貸款，對(duì)其真實(shí)性、合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性“三性”進(jìn)行深入系統(tǒng)地審計(jì)。

　　一、抓住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，對(duì)其合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行全面審計(jì)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，貸款的不良率也較高。同時(shí)一些基層銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中普遍存在違規(guī)操作、貸款管理混亂，甚至個(gè)別銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，共同騙貸，造成風(fēng)險(xiǎn)和損失。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款審計(jì)中，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款主要包括的住房開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（含政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款）和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款四個(gè)方面開(kāi)展審計(jì)。首先以真實(shí)性為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款賬戶(hù)入手，以揭露重大的違法違規(guī)問(wèn)題為突破口，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資金的流向，同時(shí)到建設(shè)、土地和房產(chǎn)等管理部門(mén)延伸調(diào)查房屋建設(shè)有關(guān)實(shí)際狀況，必要時(shí)延伸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和實(shí)地勘察，查處挪用、套取，以及內(nèi)外勾結(jié)詐騙銀行資金等違法行為。其次，審查貸款主體資格的合規(guī)性。檢查是否存在對(duì)“四證”不全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款或貸款在前辦證在后；是否存在對(duì)自有資金嚴(yán)重不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款、造成風(fēng)險(xiǎn)和損失等行為。再次，以檢查內(nèi)部控制制度為切入點(diǎn)，審查銀行貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，揭露有無(wú)違反信貸業(yè)務(wù)“三審三查”等操作規(guī)程，違規(guī)辦理展期、以貸收息和借新還舊發(fā)放貸款等掩蓋風(fēng)險(xiǎn)、造成損失等問(wèn)題。同時(shí)審查抵貸資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的真實(shí)性和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款審計(jì)，不僅應(yīng)審查土地作抵押貸款額度是否超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，還要審查貸款期限，揭露造成土地儲(chǔ)備貸款已形成風(fēng)險(xiǎn)和損失的行為。最后，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源和使用的合規(guī)性。是否存在以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是否按《中國(guó)人民銀行銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)央行121文件）等法規(guī)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金貸款進(jìn)行了限制，是否存在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款等違法違規(guī)問(wèn)題。

　　二、抓住個(gè)人住房消費(fèi)貸款，對(duì)其真實(shí)性和合規(guī)性進(jìn)行系統(tǒng)審計(jì)。

　　從審計(jì)披露情況顯示：虛假按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸成為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中發(fā)生頻率較高的風(fēng)險(xiǎn)之一。由于自2003年6月央行121文件出臺(tái)以來(lái)，央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了避免其房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的信貸資金“支付鏈條”中斷，因而通過(guò)個(gè)人住房消費(fèi)貸款達(dá)到籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，用種種虛假按揭手法騙取銀行貸款的情況屢見(jiàn)不鮮。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房按揭貸款一直被認(rèn)為最具成長(zhǎng)性，而且風(fēng)險(xiǎn)性最低的銀行業(yè)務(wù)之一，大多銀行都將之視作優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，存在降低門(mén)檻，再加上內(nèi)控制度不嚴(yán)，導(dǎo)致內(nèi)外勾結(jié)，虛構(gòu)銷(xiāo)售合同，騙取銀行貸款，造成“假按揭”有上升的趨勢(shì)。

　　因此，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款審計(jì)應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)檢查，在對(duì)信貸資產(chǎn)損益的真實(shí)性審計(jì)中查處通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式，套取銀行貸款，揭示虛假按揭貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。首先，審查購(gòu)房人的真實(shí)性，是否存在多個(gè)貸款人具有某一共性，“假按揭”的慣用手法是開(kāi)發(fā)商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無(wú)關(guān)人員的資料，冒充購(gòu)房者，簽訂購(gòu)房合同，從而達(dá)到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開(kāi)發(fā)商或施工單位職工，收入證明由同一單位開(kāi)出或者所購(gòu)房屋為同一樓號(hào)、樓層房號(hào)是接近的，借款合同筆體相同，多個(gè)貸款人還款時(shí)間一致、從同一賬號(hào)劃款等。必要時(shí)延伸調(diào)查借款申請(qǐng)人和借款人的直系親屬對(duì)所購(gòu)房屋的基本情況了解程度。其次，審計(jì)個(gè)人住房和商用房消費(fèi)貸款時(shí)，重點(diǎn)審核貸款的投放條件和個(gè)人還款來(lái)源。審計(jì)人員必須把握購(gòu)房首付款的來(lái)源和認(rèn)定問(wèn)題。審查是否存在銀行委托開(kāi)發(fā)商直接代收首付款并開(kāi)具收據(jù)，如銀行僅憑開(kāi)發(fā)商出具的收款憑證（一般為收據(jù)）確定購(gòu)房者是否已交首付款。由于對(duì)新建商品房缺乏必要的價(jià)格評(píng)估程序，若開(kāi)發(fā)商出具虛假繳款憑證或虛增房?jī)r(jià)，將造成事實(shí)上的“降低首付標(biāo)準(zhǔn)”和“零首付”貸款虛假現(xiàn)象。第三，查實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的真實(shí)性。審計(jì)人員應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)延伸調(diào)查，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)房屋的真實(shí)銷(xiāo)售情況和房屋產(chǎn)權(quán)變更狀況。重點(diǎn)關(guān)注銷(xiāo)售不暢房屋的貸款狀況，特別是在樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢的情況下，以及房屋銷(xiāo)售的尾期，開(kāi)發(fā)商為回籠資金，時(shí)常利用“假按揭”將房屋抵押給銀行，從而轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

　　在對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款審計(jì)時(shí)，還應(yīng)對(duì)消費(fèi)信貸中住房貸款真實(shí)性的系統(tǒng)審計(jì)，即從住房貸款的資金流向、貸款的企業(yè)等貸款業(yè)務(wù)的流水線進(jìn)行系統(tǒng)的全面審計(jì)。同時(shí)對(duì)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的合規(guī)性進(jìn)行審計(jì)，從揭露虛假按揭貸款入手，檢查銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)的合規(guī)性，結(jié)合五級(jí)分類(lèi)的真實(shí)性，重點(diǎn)審核新發(fā)放、出現(xiàn)不良和還貸欠息的個(gè)人住房消費(fèi)貸款的合規(guī)性，查處銀行在內(nèi)部控制和操作手段方面存在的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，以及個(gè)人住房信貸發(fā)放過(guò)程中銀行人員存在道德風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)操作和開(kāi)發(fā)商虛假按揭手法騙取銀行貸款等嚴(yán)重違法行為。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，目前房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率繼續(xù)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款的份額逐步增加。2004年，在中國(guó)國(guó)有銀行不良貸款余額最大的十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居第四，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。房地產(chǎn)信貸管理中的違法違規(guī)問(wèn)題頻發(fā)，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款詐騙銀行和虛假按揭案時(shí)有發(fā)生。因此，圍繞著宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題，抓住“兩個(gè)著力點(diǎn)”，加強(qiáng)和深化對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展全面系統(tǒng)地審計(jì)，揭露和反映房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中存在的突出風(fēng)險(xiǎn)，以及銀行經(jīng)營(yíng)管理中存在的重大違法違規(guī)問(wèn)題，從而為完善房地產(chǎn)信貸管理提出宏觀審計(jì)建議，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。