隨著我國“十一五”規(guī)劃戰(zhàn)略的實施、城市化進程的力n快和居民收入持續(xù)快速增長，居民購房消費需求將進一步增強，個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展空間巨大。作為成長性和厚利性的個人金融產(chǎn)品，個人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為國內(nèi)商業(yè)銀行大力發(fā)展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)。在個人住房貸款規(guī)模急劇擴張的同時，其自身積累的風險也隨著時間的推移逐漸暴露，特別是不符合大數(shù)定律的群發(fā)性“假個貸”風險的屢屢曝光已經(jīng)引起監(jiān)管當局和社會各界的廣泛關(guān)注，各家商業(yè)銀行也使出渾身解數(shù)對“假個貸”進行排查和化解。在此，筆者結(jié)合工作實踐談?wù)劮婪秱�人住房信貸“假個貸”的粗淺看法。

　　1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

　�。�1）個人住房信貸“假個貸”的定義

　　目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

　�。�2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

　　在個人住房信貸操作實務(wù)中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進行歸納：

　�、賽阂馓兹°y行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

　　②融資用于項目建設(shè)的“假個貸”。這種類型的“假個貸”是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，或由于項目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長、在建項目多、后續(xù)資金不到位，或銷售雖好但其他資金未按計劃到位、項目不能停工、工程款又必須支付，于是就以假購房者的名義申請貸款，解決資金短缺，在后續(xù)資金到位時提前歸還貸款或在找到合適的買家時再通過轉(zhuǎn)按的形式變假為真。還有部分開發(fā)商不出于購房人的真實購房意識表示，以威逼利誘的方式借用關(guān)系人如公司內(nèi)部職工、或花錢雇用民工的名義向銀行申請按揭貸款，公司為其出具虛假未實際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明并且告知其應(yīng)對銀行面談的技巧，從而輕松套取銀行貸款資金，用于后續(xù)項目的建設(shè)，后續(xù)貸款歸還由開發(fā)商統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委托協(xié)議進行扣款。

　�、蹅鶛�(quán)債務(wù)抵沖的“假個貸”。如買房人與賣房人之間存在債權(quán)債務(wù)之間的糾紛，通過房子的抵債，債權(quán)人再將房子向銀行申請按揭貸款，最典型的是開發(fā)商將房子抵作項目施工隊的工程款。目前雖然建設(shè)主管部門規(guī)定不允許建筑施工單位墊資施工，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的過程中建筑施工單位墊資施工、帶料施工早已成為“行規(guī)”。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中或在工程價款結(jié)算時因為資金緊缺沒有錢支付工程款，往往會將房子作價抵作工程款給施工隊，施工隊就拿抵債的房子向銀行申請按揭貸款進行變現(xiàn)，在房子找到新買主后或轉(zhuǎn)按或提前還款。由于施工隊的流動性很強，一旦在當?shù)氐墓こ探Y(jié)束沒有新的項目，施工隊便會逃廢債將房子留給銀行進行處置。

　　2、個人住房信貸“假個貸”的成因分析

　　剖析個人住房信貸“假個貸”形成的深層次原因，可以發(fā)現(xiàn)，地方行政部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“軟”管理和預(yù)銷售制度的缺陷為開發(fā)商實施“假個貸”提供了土壤，而銀行內(nèi)控不到位又為開發(fā)商實施“假個貸”提供了便利。

　　（1）地方行政部門的原因

　�、俚胤叫姓�部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的力度有待進一步加強

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)屬資本密集型行業(yè)，對資本的要求相對較高，一個房地產(chǎn)項目的成功運作，需要成千萬乃至上伍元的資金。住房的生產(chǎn)銷售關(guān)系到、千家萬戶老百姓的切身利益，關(guān)系到地方行政部門“以人為本”施政理念的實施，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)，地方行政部門對關(guān)系國計民生的房地產(chǎn)行業(yè)管理的力度需進一步加強。主要表現(xiàn)在：一是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本充足率要求過低。根據(jù)建設(shè)部2000年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊資本5000萬元，二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊資本2000萬元，三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊資本800萬元，四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要注冊資本100萬元。1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十三條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%，這一規(guī)定直到2004年才變更為資本金占項目總投資的比例不得低于35%.過低的入門門檻和項目資本金制度使得絕大部分資金實力不強、經(jīng)驗不足的企業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問題的產(chǎn)生埋下了風險隱患。二是房地產(chǎn)市場秩序尚需進一步規(guī)范，房地產(chǎn)領(lǐng)域的虛假廣告、囤積房源、哄抬房價、偷稅漏稅和商業(yè)欺詐等不規(guī)范經(jīng)營行為和違法行為屢禁不止。

　　②預(yù)售資金管理制度設(shè)計不合理

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條的有關(guān)規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)的工程建設(shè)，但商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，這一制度設(shè)計的結(jié)果是各房地產(chǎn)管理部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立預(yù)售資金專戶，由銀行履行資金監(jiān)管職能。由于資金開戶方和資金使用方都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地方行政部門沒有在資金開戶方和資金使用方之間架設(shè)“防火墻”，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求支用自己賬戶的資金，銀行不可能真正起到監(jiān)管的作用。地方行政部門把本該自己承擔的責任轉(zhuǎn)由銀行來承擔導(dǎo)致的結(jié)果是這一制度形同虛設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以任意支用預(yù)售購房款包括銀行按揭貸款，廣大購房群體的利益得不到應(yīng)有的保護，同時也為有不良企圖的企業(yè)實施“假個貸”提供了土壤。

　�、廴谫Y渠道單一

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，同時它又屬于資源消耗型行業(yè)，它對國家宏觀調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的實施十分敏感，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程分析發(fā)現(xiàn)，每一輪的宏觀調(diào)控，首當其沖受影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。追根究源是因為房地產(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力弱，都是以1000萬元左右的注冊資金來運作總投資上億元的項目。在面臨資本市場門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下只能通過銀行貸款來進行籌融資。這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下的主要原因。目前，房地產(chǎn)項目建設(shè)資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)收資金和其他資金。在操作實務(wù)中，這四項資金來源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風生水起的宏觀調(diào)控環(huán)境為部分資金實力差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“假個貸”提供了外部條件。

　�、苷\信缺失，社會信用制度不健全

　　市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟、契約經(jīng)濟，完善的信用制度是市場經(jīng)濟走向成熟的標志，也是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定程度自然形成的要求。但長期以來，信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國20多年改革以來一系列經(jīng)濟問題如假冒偽劣、偷稅逃稅、虛假廣告、撕毀合同、欺騙股民、三角債、欠帳賴帳不還等現(xiàn)象的重要根源。社會信用制度的不健全已經(jīng)成為制約我國市場經(jīng)濟健康發(fā)展的嚴重障礙。同時由于我國目前仍停留在建立個人征信制度的起步階段，還沒有一部規(guī)范征信行業(yè)行為的專門法律、法規(guī)，使得個人信用信息的采集與利用無法可依。社會信用法制建設(shè)的滯后以及失信懲罰機制的缺位又助長了部分企業(yè)和個人不講信用行為的發(fā)生。

　�。�2）銀行內(nèi)部的原因

　　①對風險與發(fā)展的把握不到位

　　個人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長性好，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭之地。但在激烈的市場競爭環(huán)境中，受粗放經(jīng)營時代形成的信貸文化的影響，各家商業(yè)銀行在爭搶市場份額過程中存在著不同程度的“冒進”主義思想，特別是個人住房貸款風險暴露往往在貸款發(fā)放的5～8年后開始，眼前賬面上相對對公貸款而言較低的不良率便助長了這種“冒進”主義思潮在住房金融業(yè)務(wù)條線的蔓延。同時由于國內(nèi)商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以公司類貸款為主，經(jīng)營個人類貸款的時間不長、經(jīng)驗不足，對個人住房貸款的市場風。險、信用風險和操作風險等風險規(guī)律的形成、風險的識別和計量研究不夠。但以移植公司類貸款風險控制的經(jīng)驗作為指導(dǎo)思想制定出來的業(yè)務(wù)運作流程與風險控制流程往往又與市場脫節(jié)，得不到市場和客戶的認同，不利于業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此樹立新型科學(xué)的風險管理文化，正確把握風險與發(fā)展的平衡點，是商業(yè)銀行面臨的重要課題。

　�、趯Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項目以及房地產(chǎn)中介公司的審查不到位

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發(fā)貸款支持的項目，一種是有銀行開發(fā)貸款支持的項目。對前一種情況由于銀行處于弱勢地位，只是面上按制度要求了解企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照以及項目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊全，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨于競爭的壓力不敢深入了解。對銀行有開發(fā)貸款支持的項目在企業(yè)現(xiàn)金流的分析不深人不全面，特別是對企業(yè)預(yù)收售房款的估計過于樂觀。在二手房按揭貸款中，由于缺乏量化指標對房地產(chǎn)中介公司的審查也是形同虛設(shè)。

　�、蹖�借款人的審查不到位

　　對借款人的審查重點是對借款人購房行為真實性、首付款的真實性以及房價的合理性進行審查，因為對借款申請人上述情況的審查對于銀行防范“假個貸”有著重要作用。盡管在銀行的個人住房貸款操作流程中對借款申請人的審查有著嚴格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場競爭中，絕大部分客戶經(jīng)理將面談和首付款憑證的真實性審查作為影響效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或?qū)⒚嬲劦膬?nèi)容格式化千篇一律，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕松掌握銀行面談的要求事先進行針對性的準備，從而輕而易舉地化解銀行為防范“假個貸”而設(shè)計的措施。

　　④貸后管理不到位

　　個人住房貸款期限長，嚴格的貸后管理有利于銀行貸款質(zhì)量的提高。但在以規(guī)模論英雄的今天，在個人住房貸款不良率較低的光環(huán)照耀下，銀行各級管理人員的貸后管理意識跟不上貸款質(zhì)量持續(xù)提高的管理要求，“重營銷，輕管理”的思想還不同程度地存在于各級管理人員和客戶經(jīng)理的頭腦中。主要表現(xiàn)在：一是各級行配備的貸后管理人員嚴重不足、貸款催收手段單一、貸后管理的科技支撐缺乏，二是貸后管理制度的執(zhí)行不力。按照銀行個人住房貸款貸后管理規(guī)定的有關(guān)要求，貸后管理人員每季度對次級、可疑類貸款要進行全面檢查，每季度要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目進行回訪，但這些制度的規(guī)定沒有落實到行動上。

　　3、個人住房信貸“假個貸”防范的對策

　�。�1）地方行政部門方面

　　①加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益，關(guān)系到國家建設(shè)和諧社會的大局，因此在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和國家對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的今天，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營，提高其管理水平應(yīng)當成為各級地方行政部門的頭等大事。一方面修改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的注冊資金和房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金比例，抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金實力的積累；另一方面規(guī)范房地產(chǎn)—市場秩序，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信記錄如虛假廣告、囤積房源、偷漏稅和虛假按揭等不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的重要要素，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不講誠信的成本，以此規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為。

　�、诩訌妼︻A(yù)售商品房的管理，改革商品房預(yù)售資金的管理制度

　　一方面修改《商品房銷售管理辦法》有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完成項目總投資的50%才能申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》，另一方面充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當?shù)氐纳唐贩款A(yù)售房數(shù)據(jù)庫，并實行網(wǎng)上實時銷售備案登記和預(yù)抵押登記，增加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度，有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用消費者的信息不對稱進行商業(yè)欺詐。同時改革商品房預(yù)售資金的管理模式，要求商品房預(yù)售資金統(tǒng)一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關(guān)部門實行代管。當預(yù)售商品房項目的后期工程建設(shè)需要資金時，由資金需求方提供相關(guān)證明并進行支取，等工程完工決算后再將剩余資金劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。改變由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金專戶任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火墻，杜絕開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生，切實保護購房者的切身利益。

　　③拓寬房地產(chǎn)項目的融資渠道，改變房地產(chǎn)項目運作資金主要來源于銀行貸款的局面

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此要使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必須拓寬其資金籌措渠道，提高整個行業(yè)的資金實力。一是根據(jù)房地產(chǎn)項目的運作特點發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)項目運作過程中最需要資金的購買土地階段通過房地產(chǎn)信托資金的投入解決符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。二是適時推出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，將社會上的分散資金集中，形成資金規(guī)模優(yōu)勢。由于產(chǎn)業(yè)基金主要投向有專業(yè)化優(yōu)勢和市場品牌的企業(yè)和優(yōu)勢企業(yè)的盈利狀況好的項目，客觀上形成了對有限資源的配置，有利于行業(yè)龍頭企業(yè)的脫穎而出，有利于整合國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，增強整個行業(yè)的實力。三是鼓勵符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用資本市場不斷發(fā)展壯大，在提高融資能力的同時，提高企業(yè)的透明度，利用社會的力量規(guī)范上市企業(yè)的發(fā)展。通過上述途徑增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力，減少對銀行貸款資金的依賴。

　�、芗訌娬\信建設(shè)，建立起失信懲罰的機制

　　社會誠信的建設(shè)是建立和諧社會的重要基石，是經(jīng)濟秩序和諧運行的前提，是黨中央提出的一項極其浩繁的系統(tǒng)工程，因此加強誠信建設(shè)刻不容緩。一方面加強誠信法制建設(shè)，盡快修訂民法通則、金融法律和有關(guān)行政法規(guī)規(guī)章中如公民隱私權(quán)保護、銀行為客戶相關(guān)信息保密義務(wù)等規(guī)定，同時加快信息公開法、個人數(shù)據(jù)保護法和規(guī)范征信機構(gòu)運作等法律的立法工作，使誠信的建設(shè)和利用有法可依，另一方面加快企業(yè)征信系統(tǒng)和個人征信系統(tǒng)的建設(shè)步伐，盡快將工商、稅務(wù)、海關(guān)、公安、法院、電力以及各電信公司的有關(guān)個人的相關(guān)信息資料與個人征信系統(tǒng)連通，進一步擴充個人征信系統(tǒng)的內(nèi)涵，同時提高征信系統(tǒng)信息的準確性和信息更新的及時性，在此基礎(chǔ)上建立起全國范圍的黑名單共享和制裁制度，提高法人和個人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。

　　（2）銀行方面

　　①創(chuàng)新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶

　　長期以來，銀行個人住房貸款的營銷模式主要是通過與房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的合作來獲得個人住房貸款客戶資源。在這種傳統(tǒng)的營銷模式中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司利用各商業(yè)銀行急于發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的心理，占住賣方市場，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司推薦的客戶沒有選擇權(quán)。為改變這一被動局面，銀行必須創(chuàng)新營銷模式。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確�？蛻糍彿啃袨檎鎸嵡姨峁╇A段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款。這樣由銀行自主選擇客戶主導(dǎo)個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。二是建立一支營銷包括個人住房貸款在內(nèi)的個人資產(chǎn)直銷隊伍，實行客戶經(jīng)理上門直銷+個貸中心集中中后臺運作的營銷新模式。直銷客戶經(jīng)理的職責是負責上門銷售個人產(chǎn)品、上門收集貸款申請材料、上門調(diào)查和高端、頂端個人客戶的售后回訪，并對上門收集材料的合法、合規(guī)性、齊全性、上門調(diào)查報告的真實性負責，直銷客戶經(jīng)理的收入跟個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)營銷目標的完成情況掛鉤，個貸中心的客戶經(jīng)理只負責貸款報批、合同制作、抵押登記辦理、貸款發(fā)放、貸后催收管理等中后臺環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的處理。通過直銷客戶經(jīng)理深入目標客戶的上門服務(wù)，一方面擴大銀行個人資產(chǎn)產(chǎn)品的影響，另一方面搶占未來社區(qū)金融服務(wù)市場先機。三是進一步優(yōu)化“百易安”產(chǎn)品，將其操作流程與二手房貸款操作流程進行整合，使其更具可操作性和適應(yīng)性，同時利用銀行個貸中心的品牌優(yōu)勢大力營銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業(yè)務(wù)。

　�、趧�(chuàng)新思路，大力營銷以住房作最高額抵押的個人貸款，改變銀行過度依賴個人住房貸款產(chǎn)品的局面

　　建設(shè)銀行作為國內(nèi)最早發(fā)放個人住房貸款的商業(yè)銀行，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)擁有龐大的客戶群體、系列的個人住房貸款產(chǎn)品。同時隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和居民可支配收入的日益增長，絕大部分城鎮(zhèn)中等收入居民或多或少擁有自己的一套或一套以上的住房。這部分固化的房產(chǎn)如不能及時流動轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流，將極大影響居民的生活質(zhì)量。同時，考慮到我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀和國家出臺的一系列宏觀調(diào)控措施，銀行必須創(chuàng)新個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展思路，發(fā)揮銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域和住房公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)優(yōu)勢，以住房貸款為平臺，以住房為載體，大力發(fā)展以住房作最高額抵押的個人貸款業(yè)務(wù)，即以住房的評估價值為基礎(chǔ)按照一定抵押率設(shè)定最高額抵押，在有效額度和有效期限內(nèi)允許客戶根據(jù)需要自由循環(huán)支用，滿足客戶除法律法規(guī)禁止用途外的所有合法資金用途，實現(xiàn)“個人貸款賬戶一戶通”，改變個人住房貸款業(yè)務(wù)過渡依賴個人住房貸款產(chǎn)品的局面。

　�、奂訌妼Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司的審查

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要從以下幾方面進行：一是通過查詢企業(yè)項目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來印證企業(yè)的資金實力和籌資能力。二是從房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書取得的時間可以了解企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗，對于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要了解企業(yè)股東是否有過從業(yè)經(jīng)驗。三是要重點了解企業(yè)的組織架構(gòu)，通過組織結(jié)構(gòu)了解項目施工企業(yè)、物業(yè)管理公司、法律顧問單位是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方關(guān)系人實施“假個貸”。四是要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防范企業(yè)通過以房抵債的方式實施“假個貸”。對房地產(chǎn)中介公司要重點了解其經(jīng)營范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過不良信用行為的房地產(chǎn)中介公司排除在銀行合作伙伴之夕L.

　　④加強對購房人的審查

　　堅持與借款人面談和與借款人當面簽訂借款合同等制度，重點從以下幾方面對購房人進行審查。一是借款人是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東或經(jīng)營管理層及其親屬，是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工、下屬企業(yè)或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工、項目施工單位的員工、原材料供應(yīng)商的員工以及法律顧問單位的員工，防止企業(yè)以關(guān)聯(lián)方關(guān)系人的名義實施“假個貸”。二是要重點審查購房人購房的真實性，除了靈活設(shè)計面談問題外，還要通過電話回訪的方式對購房人的直系親屬調(diào)查購房人購房的真實性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法真正掌握銀行調(diào)查的方式方法。三是通過分析勾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行專戶資金流水帳和比照其他購房客戶的房價等手段重點審查購房人首付款證明的真實性和房價的合理性。

　�、菁訌娰J后管理與監(jiān)控及時排除風險隱患

　　隨著銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“假個貸”市場的暗斗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“假個貸”的手法越來越隱蔽，即使銀行在貸前進行認真的審查也無法識別是否屬于“假個貸”。因此銀行必須加強貸后管理與監(jiān)控，一是對同一樓盤或同一個房地產(chǎn)中介公司發(fā)生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進行“假個貸”排查。二是對雖然貸款還本付息正常但通過由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)賬統(tǒng)一替客戶歸還個人住房貸款本息的客戶必須及時進行“假個貸”排查。三是提高貸后管理的科技含量，通過技術(shù)手段對上述可疑貸款進行自動分類，使貸后管理人員能一目了然地了解情況，為貸后管理人員及時采取措施準備條件。