2001年11月10日對(duì)中國(guó)人來說是一個(gè)很特別的日子。世界貿(mào)易組織（WTO）第四次部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議在當(dāng)日通過了接納中國(guó)加入WTO的決定，圓了中國(guó)人歷年來的夢(mèng)想。在實(shí)行改革開放政策之前，中國(guó)是一個(gè)相當(dāng)封閉的國(guó)家。隨著改革開放，中國(guó)根據(jù)國(guó)情及實(shí)際需要，在各方面進(jìn)行了很大的改革，而且也加深了對(duì)世界的認(rèn)識(shí)。此次加入世貿(mào)，中國(guó)還須通過擴(kuò)大開放，要進(jìn)行更深入的改革來適應(yīng)新的貿(mào)易環(huán)境，與世界接軌。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，也必須作出適當(dāng)?shù)母母�，來�?yīng)付新挑戰(zhàn)。
自1987年12月1日在深訓(xùn)特區(qū)舉行首次拍賣土地使用權(quán)以來，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)宣告重生，自此進(jìn)入了高速發(fā)展期，在中國(guó)特色的旗幟下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亦具有不少中國(guó)特色。此等特色，有不少成為海內(nèi)外房地產(chǎn)投資者眼中的問題及障礙，在中國(guó)加入世貿(mào)前，此等問題及障礙往往使得投資者們，尤其是海外的，覺得無奈無助。隨著中國(guó)加入世貿(mào)，將有大量海外投資者進(jìn)入中國(guó)，而根據(jù)世貿(mào)協(xié)議，中國(guó)有責(zé)任去除有關(guān)貿(mào)易障礙，因而產(chǎn)生了所謂與外國(guó)接軌的問題。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)接軌更具有迫切性。
所謂與外國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)接軌，并不存在中國(guó)什么都是不對(duì)，外國(guó)什么都比中國(guó)強(qiáng)，中國(guó)要向外國(guó)俯首稱臣的問題。接軌的目的是要增進(jìn)相互了解，減少鴻溝，促進(jìn)貿(mào)易投資。要與外國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)接軌、須要了解外國(guó)房地產(chǎn)體制慣例，以及消除所謂中國(guó)特色下的房地產(chǎn)業(yè)問題和除礙，WTO成員國(guó)有一百四十多個(gè)，要一一了解他們的房地產(chǎn)體制慣例并不實(shí)際，應(yīng)該著眼的是歐美、日本和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)的房地產(chǎn)體制慣例。在這方面，中國(guó)已有不少書刊介紹，如柴強(qiáng)著的《各國(guó)（地區(qū)）土地制度與政策》等，本文不再敘述。
在外國(guó)投資者眼中具中國(guó)特色的房地產(chǎn)業(yè)問題與障礙，可謂不勝枚舉，而且不少專家學(xué)者都曾提出討論過了，因此本文不再重復(fù)。本文僅針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方面提出幾點(diǎn)較突出的問題討論一下，主要是：1、市值定義，2、對(duì)估價(jià)基礎(chǔ)理論認(rèn)識(shí)不足，3、缺乏房地產(chǎn)資訊，4、估價(jià)師專業(yè)疏忽責(zé)任問題，5、官員于預(yù)。
一、市值定義
房地產(chǎn)評(píng)估，大都是對(duì)有關(guān)物業(yè)進(jìn)行市值評(píng)估。何謂市值，可說是眾說紛紜。中國(guó)目前尚未有統(tǒng)一的定義，只有一些零星的參考，在《深圳房地產(chǎn)估價(jià)管理》一書中，市值被定義為，“一宗不動(dòng)產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日可望在市場(chǎng)上出售的最合理的價(jià)格。某物業(yè)的市值并不是一個(gè)‘絕對(duì)價(jià)值’的市值，而是在一個(gè)價(jià)值范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，對(duì)某物業(yè)市值估價(jià)的結(jié)果是指在該范圍內(nèi)的最大機(jī)會(huì)價(jià)值或是統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的‘中位數(shù)’”。在中國(guó)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，有一個(gè)“公開市場(chǎng)價(jià)值”定義：“在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值”。
在1993年2月之前，世界各國(guó)的市值定義也是各自為政，并無統(tǒng)一定義。例如在美國(guó)，就存在多款市值定義。在諸多市值定義中較為普遍被引用的是“The most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledgeably， and assuming the price is not affected by undue stimulus”。
其文意為：“在具競(jìng)爭(zhēng)性及公開的市場(chǎng)中，一物業(yè)最可能獲得的貨幣價(jià)格，其基礎(chǔ)條件為公平出售，買賣雙方都行事謹(jǐn)慎和有知識(shí)，以及假設(shè)該價(jià)格沒有受到不良因素影響”。
在英國(guó)及大部份英聯(lián)邦國(guó)家，市值的定義是“The best price at which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper marketing interest ， for the agreement of price and terms and for the completion of the sale ； c ） that the state of the market level of values and other circumstances were， on any earlier assumed date of exchange of contracts，the same as on the date of valuation ； and d ） that no account is taken of any additional bid by a purchaser with a the purchaser with a special interest ”。
其文意為：“在評(píng)估日一物業(yè)在合理和無條件下出售所能獲取的最佳現(xiàn)金價(jià)格，假設(shè)1.有一自愿賣方；2.估價(jià)之日前，基於該物業(yè)本質(zhì)及市場(chǎng)情況，有合理時(shí)間給予該物業(yè)作市場(chǎng)推廣，磋相成交價(jià)和買賣條款協(xié)議，以及完成交易；3任何預(yù)定買賣合約交換日的市場(chǎng)狀況，價(jià)格水平和其他情況，都假設(shè)與估價(jià)日的情況一樣；4.考慮特殊買家的出價(jià)”。
在澳大利亞，市值定義除了根據(jù)英國(guó)的的市值定義外，還基于1907年一宗高等法院案件（Spencer The Commowealth of Australia） 的判辭。其基礎(chǔ)是建于重點(diǎn)在于在估價(jià)日一物業(yè)由“一自愿及不焦急的賣方售予一自愿至不焦急的買方所獲得的價(jià)格”。其他市值定義的附帶條件和英國(guó)的的市值定義大致相同。
在1993年2月，國(guó)際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（The International Assets Valuation Standards Committee）在澳洲墨爾本開會(huì)，與會(huì)國(guó)通過了一條國(guó)際認(rèn)可的市值定義 ：“The eastimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm‘s length transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowledgeably ， prudently and without compulsion ”。
其文意為：“於估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場(chǎng)推廣后由一自愿賣方售于一無關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識(shí)，行事謹(jǐn)慎及沒有被壓迫下進(jìn)行”。由文中可見，此定義包含了美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞的市值定義。由于其廣泛的代表性，此市值定義現(xiàn)以被世界上大部國(guó)家和地區(qū)使用。
中國(guó)加入世貿(mào)后將會(huì)有大量海外房地產(chǎn)投資者到中國(guó)來投資，而海外估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)也會(huì)通過各種途徑來華開業(yè)和提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。中國(guó)必須在物業(yè)評(píng)估方面與這些海外房地產(chǎn)投資者和估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)有共同的物業(yè)評(píng)估基礎(chǔ)，市值定義就是其中的主要基石。有了共同的市值定義，中外雙方就有了共同的游戲規(guī)則，相互了解，糾紛也會(huì)減少了。倘若中國(guó)不采用此國(guó)際市值定義，將來必定會(huì)引至大量糾紛，因此，采取國(guó)際市值定義是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外國(guó)接軌的重要一環(huán)。為確保此定義能在全國(guó)推行，有關(guān)政府部門如國(guó)土和房管等部門應(yīng)當(dāng)相互合作，研究一下應(yīng)如何把這定義盡快向全國(guó)推廣。
二、對(duì)估價(jià)基礎(chǔ)理論認(rèn)識(shí)不足
中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)研究，在深圳首次拍賣土地使用權(quán)之前早以開始。中國(guó)政府深深地知道，開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，是搞活國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要手段。故在著手建立深訓(xùn)特區(qū)之初期，就派官員往香港學(xué)習(xí)房地產(chǎn)運(yùn)作及估價(jià)實(shí)務(wù)，揭開了中國(guó)研究房地產(chǎn)估價(jià)的新一頁(yè)。為了配合開放房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，不少大專院校也開辦了房地產(chǎn)估價(jià)課程，很多老師們也轉(zhuǎn)業(yè)為房地產(chǎn)學(xué)教師。由于房地產(chǎn)評(píng)估不是中國(guó)院校的傳統(tǒng)學(xué)科，而在改革開放初期到海外深造的機(jī)會(huì)很少，不少老師都是靠自修來學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)理論及知識(shí)。老師們都是一面參考國(guó)外資料，一面自己編教材。由于外文水平及自我觀念的問題，對(duì)不少重要的估價(jià)理論都不甚了解，而且對(duì)一些基本用辭的翻譯也出現(xiàn)了謬誤。筆者于1998年下旬在中國(guó)作房地產(chǎn)調(diào)研時(shí)曾看到一本新近出版的估價(jià)教科書，里面居然把估價(jià)方法Contractor‘s Method翻譯成’合同法‘其實(shí)’Contractor‘s’一辭是承包商之意，與‘Contract’，（合同）一辭是兩回事。此謬誤真是誤人子弟，令入啼笑皆非。
此外，中國(guó)的學(xué)者和業(yè)界對(duì)很多房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論尚有誤解。例如在還原利率方面，至今還有不少專家學(xué)者仍囿于馬克思的地租理論，認(rèn)為還原利率應(yīng)為銀行利率或與銀行利率掛鉤。其實(shí)銀行利率與房地產(chǎn)還原利率是各自獨(dú)立的利率，正如中國(guó)人和美國(guó)人大家都是人，但卻不是同一種人。房地產(chǎn)的還原利率跟銀行利率不同之處，是銀行利率是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，存入本金不會(huì)有所增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)的還原利率則是一項(xiàng)有較高風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，除此之外，還原利率尚含有反映有關(guān)物業(yè)的租金增長(zhǎng)前景的因素。正因?yàn)槲飿I(yè)有租金增長(zhǎng)前景才使物業(yè)有增值能力，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)師就不能單單以加大風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼的銀行利率來獲得房地產(chǎn)還原利率，因?yàn)殂y行利率不含增長(zhǎng)因素，而有關(guān)還原利率必須從分析類似物業(yè)成交數(shù)據(jù)中獲得。
此外，不同國(guó)家的估價(jià)參考書對(duì)還原利率有不同的用詞，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ， Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名詞都有其適用范圍，中國(guó)的房地產(chǎn)專家學(xué)者往往被這些名詞弄得一頭霧水，若要與海外業(yè)界接軌，這些關(guān)鍵詞語(yǔ)的真義必須弄清楚。
雖然中國(guó)的房地產(chǎn)專家學(xué)者已相當(dāng)積極地去了解估價(jià)理論知識(shí)，但往往因?yàn)楦鞣N原因仍然象霧里看花，總是把握不到應(yīng)該把研究方向放在那里。例如至今尚有不少學(xué)院教授在研究“路線法”，而也有不少研究生以此為研究題材方向。其實(shí)在外國(guó)早已把這方法的研究擱置，因?yàn)榇朔椒ú粚?shí)際，使用不便，業(yè)界絕少應(yīng)用。此外也有不少學(xué)者在研究較先進(jìn)的估價(jià)方法，例如神經(jīng)元方法等。其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估研究尚處于初級(jí)階段，應(yīng)該把時(shí)間資源用于打好基礎(chǔ)理論才對(duì)，但也不是不作任何研究。若要作研究，也應(yīng)先選擇比較務(wù)實(shí)的題材。
正因?yàn)閷?duì)基礎(chǔ)理論掌握不足，中國(guó)估價(jià)師的水平也相當(dāng)參差，他們的水平和能力頗受到投資者懷疑。筆者在中國(guó)作調(diào)研工作時(shí)，曾聽說有一些外商投資者情愿到香港去聘估價(jià)師到中國(guó)估價(jià)，也不愿聘中國(guó)的估價(jià)師。姑勿論這是否個(gè)別例子，有這樣的事情發(fā)生，明現(xiàn)地反映出問題的嚴(yán)重性。實(shí)際上在海外的估價(jià)師大都是使用常用的估爭(zhēng)方法如比較法、收益還原法、成本法及貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法等來估價(jià)，中國(guó)的業(yè)界欲與海外業(yè)界接軌，最直握了當(dāng)?shù)氖前鸦A(chǔ)打好，便會(huì)減少出亂子的可能，而且亦會(huì)增加投資者對(duì)中國(guó)估價(jià)師的信心。
三、缺乏房地產(chǎn)資訊
房地產(chǎn)評(píng)估，最重要的是有市場(chǎng)數(shù)據(jù)。在海外發(fā)達(dá)國(guó)家，有關(guān)資訊數(shù)據(jù)可從多途徑獲得。除在政府部門如土地注冊(cè)登記處外，有關(guān)估價(jià)信息尚可從私人房地產(chǎn)資訊公司購(gòu)買，而有關(guān)的房地產(chǎn)資訊公司除提供原始數(shù)據(jù)外，尚會(huì)把數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，方便估價(jià)師使用。以澳洲悉尼市為例。就有十多家私人房地產(chǎn)資訊公司為客戶提供服務(wù)，較著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 資料十分詳盡，除了一般物業(yè)成交數(shù)據(jù)外，它尚把悉尼市中心（CBD）的所有商廈分區(qū)來分析，資料包括每棟商廈的落成日期，宗地面積、樓層數(shù)目、每層面積、買賣歷史、歷任業(yè)主，成交金額及租戶資料等。另一方面RP Data 的住宅物業(yè)成交數(shù)據(jù)庫(kù)也相當(dāng)周全，估價(jià)師只要是該公司的客戶，便可在自己的辦公室用電腦迸行查詢，只要輸入標(biāo)的物業(yè)所在街道名稱，欲查詢的年份等，電腦便會(huì)表列有關(guān)街道周圍1公里的住宅物業(yè)成交個(gè)案給查詢?nèi)藚⒖肌?/p>
目前在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估所遇最大的困難是很難獲得市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)幾乎被有關(guān)政府機(jī)構(gòu)壟斷，若不具備種種人事關(guān)系，私人執(zhí)業(yè)估價(jià)師將很難獲得所需物業(yè)成交數(shù)據(jù)作分析參考，中國(guó)加入世貿(mào)后，政府部門運(yùn)作需要增加透明度。有關(guān)的房地產(chǎn)管理部門亦應(yīng)趁此機(jī)會(huì)進(jìn)行改革，包括開放房地產(chǎn)訊息渠道，鼓勵(lì)成立私人房地產(chǎn)資訊公司。資訊的開放有助于建立公平公開的估價(jià)體制，增加辦事效率。增加房地產(chǎn)資訊的透明度，是與海外業(yè)界接軌的一重要手段。
另一項(xiàng)重要的房地產(chǎn)資訊是城市規(guī)劃限制。房地產(chǎn)的市值往往被城市規(guī)劃土地使用限制所左右，在估價(jià)之時(shí)，估價(jià)師必須先到有關(guān)城市規(guī)劃部門了解有關(guān)物業(yè)的土地使用限制。有關(guān)的部門若能把現(xiàn)有的城市規(guī)劃查詢手續(xù)簡(jiǎn)化，增加透明度和增加群眾參與規(guī)劃的份量，將大大有助于與外國(guó)接軌。
澳大利亞紐省的城市規(guī)劃查詢方法很值得中國(guó)學(xué)習(xí)，該省各地方政府的規(guī)劃部門除了提供當(dāng)面的查詢服務(wù)外，他們尚會(huì)按查詢?nèi)说纳暾?qǐng)發(fā)出一份根據(jù)《環(huán)境保護(hù)及規(guī)劃法》第149條所規(guī)定的證書。證書內(nèi)除了詳述有關(guān)地段受到的規(guī)劃限制外，還說明了該土地是如何會(huì)受到預(yù)期工程發(fā)展以及因之前土地使用而受污染的影響。有了這證書，買房者及投資者都清楚了解有關(guān)物業(yè)的前景及周邊發(fā)展，增加了房地產(chǎn)投資的信心和決心。
四、估價(jià)師專業(yè)疏忽責(zé)任問題
在海外，估價(jià)師的操守和專業(yè)大都是由當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師學(xué)會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在中國(guó)，有關(guān)的監(jiān)督則是由政府負(fù)責(zé)。上文提及的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，已編入中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291－1999.包括總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序，估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)。估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告和職業(yè)道德等九章。這《規(guī)范》的發(fā)布，無疑是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大進(jìn)步，但其內(nèi)容仍有待改進(jìn)。
在職業(yè)道德方面，中國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師專業(yè)疏忽責(zé)任方面的認(rèn)識(shí)。雖說估價(jià)師是專業(yè)人員，但人畢竟都會(huì)出錯(cuò)，估價(jià)師也在所難免，目前在中國(guó)鮮有估價(jià)師因觸犯專業(yè)疏忽罪而被控訴，但在西方國(guó)家，估價(jià)師專業(yè)疏忽的控訴是常有的，因?yàn)楣纼r(jià)師在民事法律和刑事法律上都必須負(fù)專業(yè)疏忽責(zé)任。因此，估價(jià)師專業(yè)疏忽責(zé)任問題是房地產(chǎn)課程中的重要部分。
在中國(guó)加入世貿(mào)后，大量海外投資者將會(huì)前來從事各方面，包括房地產(chǎn)的投資。他們除了把資金帶進(jìn)中國(guó)，也會(huì)把估價(jià)師專業(yè)疏忽責(zé)任這觀念一同引進(jìn)，為此，中國(guó)估價(jià)師業(yè)界將會(huì)面對(duì)不少關(guān)于專業(yè)疏忽責(zé)任的訴訟，中國(guó)估價(jià)師業(yè)界應(yīng)對(duì)有關(guān)責(zé)任有清晰的認(rèn)識(shí)，有關(guān)大專院校亦應(yīng)將它列入課程中。
總而言之，估價(jià)師對(duì)其委托人有不可推卸的民事和刑事法律責(zé)任，中國(guó)估價(jià)師應(yīng)注意的是，在民事法律方面，他們有可能要對(duì)第三者負(fù)上責(zé)任，有關(guān)詳情可參閱拙文“估價(jià)師的責(zé)任”（《中國(guó)土地問題研究》，349－373頁(yè)，南京地政研究所編，中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)出版社1998年4月版）。一般來說，估價(jià)師因?qū)I(yè)疏忽而須賠償給受損失一方的金額為該估價(jià)師的錯(cuò)誤估值與正確市值的差額。在這方面，澳大利亞最高法院有最新的判決，在Kenny&Good Pty Ltd v MGICA（1992）Ltd[1997]一案中，Kenny&Good是一家估價(jià)師事務(wù)所，他們受一開發(fā)商委托為一正在施工中的住宅物業(yè)進(jìn)行抵押估價(jià)。他們的評(píng)估報(bào)告認(rèn)為在1990年4月施工期中該物業(yè)的市值為5，350，000澳元，在完工后市值為5，500，000澳元。在估價(jià)報(bào)告書中，他們還寫下了“此物業(yè)適合投資基金按本報(bào)告之估值作百分之六十五的貸款”�；诖藞�(bào)告，財(cái)務(wù)公司給那開發(fā)商貸款3，575，000澳元。該筆貸款由MGICA保險(xiǎn)公司承保。不久該開發(fā)商不能償還債務(wù)而財(cái)務(wù)公司把物業(yè)接收及變賣，但當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)正于不景氣之中，賣價(jià)僅為2，650，000澳元，不足以抵償貸款額。財(cái)務(wù)公司因而向MGICA保險(xiǎn)公司處討回?fù)p失差額，而MGICA保險(xiǎn)公司跟著控告該估價(jià)師事務(wù)所。澳大利亞最高法院裁定該估價(jià)師事務(wù)所于估價(jià)時(shí)因?qū)I(yè)疏忽而高估了該物業(yè)，此外，雖然保險(xiǎn)公司不是估價(jià)委托人而是第三者身份，該估價(jià)師事務(wù)所仍須為對(duì)保險(xiǎn)公司負(fù)上專業(yè)疏忽民事責(zé)任。法院亦裁定雖然該物業(yè)在估價(jià)日的正確市值為3，900，000至4，000，000澳元之間，但該估價(jià)師事務(wù)所卻被裁定須賠償給該保險(xiǎn)公司所有因該疏忽估價(jià)報(bào)告而引起的損失，包括因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣所引至的損失在內(nèi)，而不是高估市值與正確市值的差額。雖然此判決未必會(huì)在中國(guó)引用，但中國(guó)的估價(jià)師們亦應(yīng)對(duì)有可能引起的深刻影響有所警惕。
五、官員干預(yù)
在發(fā)達(dá)國(guó)家中，政府部門不會(huì)干涉私人估價(jià)師的運(yùn)作，政府的估價(jià)師和私人估價(jià)師的地位平等，由于估價(jià)師們的學(xué)歷相若及都屬于同一估價(jià)師學(xué)會(huì)，所以都能相互尊重，若有不同意見，也是通過洽商協(xié)調(diào)，出于對(duì)估價(jià)師的尊重和信任，政府絕不懷疑過問私人估價(jià)師的專業(yè)意見，只會(huì)監(jiān)管他們的專業(yè)操守，違規(guī)的估價(jià)師，不論是政府的或私人的都要負(fù)上法律責(zé)任。
中國(guó)的社會(huì)現(xiàn)狀與外國(guó)有著很多不同的地方，其中最顯著的是政府在很多方面都進(jìn)行干預(yù)，因而在房地產(chǎn)評(píng)估方面也普遍存在這問題。中國(guó)的士地制度為三級(jí)制，一級(jí)土地市場(chǎng)的地價(jià)是由政府以基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)范。基準(zhǔn)地價(jià)是由有關(guān)政府部門根據(jù)土地的區(qū)位、繁華程度、交通狀況及土地本身特點(diǎn)等因素來的制訂，由于基準(zhǔn)地價(jià)不是主要靠市場(chǎng)物業(yè)成交價(jià)為基礎(chǔ)，各種因素的加權(quán)系數(shù)在某程度上會(huì)受到有關(guān)官員的主觀意愿影響。就算有關(guān)官員在制訂或修訂基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)持客觀態(tài)度，負(fù)責(zé)最后決策的官員也往往因本身利益或所管轄地區(qū)利益而調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，由上文中的市值定義可見，市值是由買賣雙方協(xié)議產(chǎn)生，并非單憑土地的地理和本身因素所決定，在加人入長(zhǎng)官意志后的基準(zhǔn)地價(jià)已被嚴(yán)重扭曲，給二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的物業(yè)價(jià)格造成很大影響。
另一方面，官員過問私人估價(jià)師的專業(yè)意見給整個(gè)估價(jià)行業(yè)造不良影響。現(xiàn)時(shí)中國(guó)的普遍情況是私人估價(jià)師做完一宗評(píng)估后，有關(guān)物業(yè)的價(jià)值意見并不能作實(shí)，有關(guān)評(píng)價(jià)必須獲得有關(guān)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可才能作實(shí)，但是中國(guó)的估價(jià)師，不論是私人執(zhí)業(yè)或在政府部門工作，都必須通過相同的考試才能獲發(fā)執(zhí)業(yè)證書，因此他們都具備合格的專業(yè)知識(shí)來作物業(yè)評(píng)估。若每宗估價(jià)都要有關(guān)政府部門認(rèn)可，不但浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間和人力物力，甚至出現(xiàn)貪污溫床，也使公眾對(duì)私人估價(jià)師的能力產(chǎn)生懷疑這種官員干預(yù)在其它國(guó)家是罕見的。
中國(guó)加入世貿(mào)后，將會(huì)有不少外國(guó)人來華投資房地產(chǎn)，也會(huì)有不少海外估價(jià)師機(jī)構(gòu)通過各種途經(jīng)前來開業(yè)。苦中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要與外國(guó)接軌，政府應(yīng)該避免干預(yù)市場(chǎng)并應(yīng)尊重和信任估價(jià)師，不再過問和懷疑估價(jià)師的專業(yè)意見。
六、總結(jié)及建議
中國(guó)加入世貿(mào)，房地產(chǎn)業(yè)跟海外業(yè)界接軌勢(shì)在必行。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的弊端很多，而在房地產(chǎn)估價(jià)方面，也有不少要改革之處，本文所論及的都是較突出的問題，都應(yīng)該優(yōu)先解決。要與外國(guó)接軌，不外乎溝通、了解對(duì)方，所謂知己知彼，百戰(zhàn)百勝。為此，除了針對(duì)上述各點(diǎn)問題進(jìn)行改革外，業(yè)界亦應(yīng)加強(qiáng)外語(yǔ)培訓(xùn)，了解有關(guān)房地產(chǎn)的專有名詞，以便對(duì)外溝通。關(guān)于了解外國(guó)情況方面，當(dāng)然最好是能夠親身了解，但要人人做到這一點(diǎn)是不切實(shí)際的。退而求其次，邀請(qǐng)海外華裔房地產(chǎn)專家學(xué)者到中國(guó)來講學(xué)交流、提供意見是一現(xiàn)實(shí)可行的辦法，隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善，政府也可設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金，選拔年青有為的學(xué)生及老師到海外修讀房地產(chǎn)本科或研究生課程，讓他們回國(guó)后把學(xué)到的新知識(shí)與業(yè)界人仕分享，報(bào)效國(guó)家。
中國(guó)入世后，整個(gè)中國(guó)跟以前的中國(guó)不再一樣，政府官員方面亦要有心理準(zhǔn)備，他們必須放下架子并在部門運(yùn)作方面要增加透明度。與外國(guó)接軌不是單方面的，外國(guó)人也需要了解中國(guó)的國(guó)情，如環(huán)境許可，中國(guó)的房地產(chǎn)管理部門可出訪外國(guó)的有關(guān)部門，中國(guó)的房地產(chǎn)學(xué)會(huì)也可造訪海外的房地產(chǎn)學(xué)會(huì)，互相交流了解，同時(shí)也可以邀請(qǐng)他們來中國(guó)考察。為對(duì)海外人士介紹中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，加深他們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的認(rèn)識(shí)，有關(guān)的房地產(chǎn)部門及學(xué)會(huì)應(yīng)印制各外文版的房地產(chǎn)指南，及把有關(guān)資料放在互聯(lián)網(wǎng)上方便海外人士參閱。若能夠這樣做及執(zhí)行有關(guān)的改革，以中國(guó)人的聰明才智，要達(dá)到提高自身水平、了解外國(guó)情況、互相接軌的目的是不會(huì)有困難的。
