庫(kù)區(qū)淹沒企業(yè)價(jià)值的評(píng)估實(shí)務(wù)，是要受《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》、《水電工程水庫(kù)淹沒處理規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《水電工程設(shè)計(jì)概算編制辦法及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī)和規(guī)章的約束。根據(jù)這些規(guī)章，對(duì)于遷移復(fù)建企業(yè)（簡(jiǎn)稱遷建性補(bǔ)償企業(yè)），依照“原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)、恢復(fù)原功能”（簡(jiǎn)稱三原原則）的原則，適宜采用重置成本法評(píng)估實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值，然后進(jìn)行補(bǔ)償；而對(duì)于不需要復(fù)建或難以復(fù)建企業(yè)（簡(jiǎn)稱一次性補(bǔ)償企業(yè)），“應(yīng)根據(jù)淹沒影響的具體情況，給予合理的補(bǔ)償”。兩類企業(yè)采用的是兩種價(jià)值補(bǔ)償原則。這樣，評(píng)估所涉及的范圍，其價(jià)值內(nèi)涵與方法有很大的差別。
庫(kù)區(qū)淹沒企業(yè)價(jià)值評(píng)估的委托方一般也有兩種，即受建設(shè)方委托的設(shè)計(jì)院（或建設(shè)方）和受淹企業(yè)所在地的移民辦（或受淹企業(yè)）。設(shè)計(jì)院的評(píng)估委托，其目的是為對(duì)受淹企業(yè)補(bǔ)償價(jià)值提供概算參考。當(dāng)?shù)卣泼褶k的委托，目的是了解具體的損失情況，以便分析補(bǔ)償范圍與補(bǔ)償額的合理性，并為以后搬遷和補(bǔ)償工作提供參考。筆者在評(píng)估實(shí)務(wù)中同時(shí)接受過這兩種委托。
根據(jù)不同的補(bǔ)償方案，評(píng)估價(jià)值有補(bǔ)償價(jià)值和損失價(jià)值。補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估一般是設(shè)計(jì)院委托的情況下做的。設(shè)計(jì)院在委托評(píng)估之前，一般補(bǔ)償方案大體已經(jīng)確定，在此方案下評(píng)估的結(jié)果是補(bǔ)償價(jià)值。而在方案尚未完全確定之前，是給不出補(bǔ)償價(jià)值的，只能給出損失價(jià)值。這主要是企業(yè)或地方政府移民辦委托的情況。
一、評(píng)估工作的范圍評(píng)估工作的范圍分為主體范圍和具體范圍兩類。
為了節(jié)約評(píng)估的時(shí)間和降低評(píng)估的成本，一般不會(huì)對(duì)受淹地區(qū)的所有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，而是選取有代表性的、相對(duì)大型的、計(jì)價(jià)復(fù)雜或難度較大的企業(yè)列入評(píng)估的主體范圍。有代表性企業(yè)的評(píng)估結(jié)果可作為對(duì)未列入主體評(píng)估范圍的企業(yè)調(diào)整計(jì)價(jià)使用的，相對(duì)大型的企業(yè)納入主體范圍是體現(xiàn)價(jià)值評(píng)估的重要性原則，而計(jì)價(jià)復(fù)雜或難度較大的企業(yè)是必須在評(píng)估中予以重視的部分。評(píng)估主體范圍和具體企業(yè)的補(bǔ)償類型一般是由委托方直接確定，或與評(píng)估機(jī)構(gòu)分析研究后由委托方確定。
非計(jì)價(jià)工作是指對(duì)每個(gè)企業(yè)所進(jìn)行的情況調(diào)查。包括：企業(yè)基本情況介紹、資產(chǎn)狀況與財(cái)務(wù)狀況；遷建性補(bǔ)償企業(yè)的土地使用權(quán)調(diào)查、普通房屋建筑的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)表及產(chǎn)權(quán)證；土地使用權(quán)往往不列入庫(kù)區(qū)淹沒企業(yè)價(jià)值的評(píng)估范圍，這是因?yàn)槠髽I(yè)搬遷時(shí)，是在統(tǒng)一規(guī)劃下征用土地或新的土地開發(fā)，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償即可；普通房屋建筑有時(shí)也不列入評(píng)估范圍，原因是為了與非企業(yè)的普通房屋建筑的補(bǔ)償口徑一致，避免安置補(bǔ)償糾紛，也按照統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。
計(jì)價(jià)工作是指對(duì)需要了解價(jià)值的實(shí)物資產(chǎn)和非實(shí)物資產(chǎn)的損失價(jià)值或補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估計(jì)價(jià)的工作。而兩種不同補(bǔ)償類型企業(yè)的計(jì)價(jià)范圍是不同的。
遷建補(bǔ)償性企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估范圍有：專業(yè)主廠房、構(gòu)筑物及其它輔助設(shè)施（其中管道溝槽可單列）、附屬設(shè)施、不可搬遷設(shè)備、可搬遷設(shè)備、存貨、在建工程。遷建補(bǔ)償性企業(yè)的非實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估范圍有：企業(yè)搬遷過程的停產(chǎn)損失、在建工程的停工損失。
一次補(bǔ)償性企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估范圍有：專業(yè)主廠房、構(gòu)筑物及其它輔助設(shè)施（其中管道溝槽可單列）、附屬設(shè)施、土地使用權(quán)、設(shè)備、存貨、在建工程。一次補(bǔ)償性企業(yè)的非實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估范圍是指停業(yè)損失，包括有：遞延資產(chǎn)攤銷余額損失、待攤費(fèi)用余額損失、企業(yè)超額利潤(rùn)損失、企業(yè)依法與職工解除合同給予補(bǔ)償?shù)膿p失。
二、評(píng)估基準(zhǔn)日及評(píng)估方法在大型水利、水電工程建設(shè)情況下，當(dāng)?shù)卣l(fā)出“封庫(kù)令”。庫(kù)區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)日選取“封庫(kù)”時(shí)點(diǎn)是合理的，也是通常的作法。但是這種工程項(xiàng)目中，接受評(píng)估委托的時(shí)間，往往會(huì)在“封庫(kù)”時(shí)點(diǎn)數(shù)月之后，甚至一年之后。而實(shí)際進(jìn)行評(píng)估操作的時(shí)間，可能會(huì)是在更長(zhǎng)的時(shí)間之后。所以選定“封庫(kù)”時(shí)點(diǎn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的報(bào)告書，是不能給出評(píng)估價(jià)值一年有效期限制的。報(bào)告書應(yīng)在重要事項(xiàng)說明中提示價(jià)格時(shí)點(diǎn)特征。至于確定補(bǔ)償額時(shí)，是按基準(zhǔn)日得出評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)，還是以此價(jià)值為基礎(chǔ)，按實(shí)際搬遷時(shí)間做調(diào)整，還是確定另一個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估，這都需要與委托方協(xié)商決定。這其中涉及對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)恼摺?/p>
評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵和評(píng)估的方法，需要在下面詳細(xì)地討論。
1、建（構(gòu)）筑物（含附屬設(shè)施）
由于建（構(gòu)）筑物屬于不可搬遷資產(chǎn)，其損失評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值－拆除變現(xiàn)凈值。根據(jù)“三原原則”，在遷建情況下，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)重置全價(jià)，也即資產(chǎn)損失價(jià)值=資產(chǎn)重置全價(jià)－拆除變現(xiàn)凈值。而在一次性補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)，其資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)重置全價(jià)×成新率，也即資產(chǎn)損失價(jià)值=資產(chǎn)重置全價(jià)×成新率－拆除變現(xiàn)凈值。
