【摘 要】在過去很長一段時間里，我國住房金融制度的研究多關(guān)注于美國的資本市場型住房金融制度。次貸危機的爆發(fā)給我們敲響了警鐘。文章從我國住房金融制度的現(xiàn)狀入手，通過對次貸危機的教訓(xùn)分析，得出合同契約型制度是下一階段住房金融制度發(fā)展方向的結(jié)論，并提出相應(yīng)的設(shè)想和建議。

　　【關(guān)鍵詞】次貸危機；住房金融制度；合同契約型

　　一、我國住房金融制度的現(xiàn)狀

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　　從國際住房金融制度發(fā)展的歷史來看，目前占主導(dǎo)地位的住房金融制度有三種：強制儲蓄型、合同契約型和資本市場型。

　　強制儲蓄型是政府憑借國家權(quán)威和信用，通過國家法律和行政規(guī)定等強制手段要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入制定機構(gòu)，該機構(gòu)以優(yōu)惠貸款方式支持雇員住房消費，其本質(zhì)是一種社會保障機制，以新加坡的中央公積金制度最為成功。

　　合同契約型住房金融制度中，政府一般采取適當(dāng)干預(yù)政策保證本國住房金融制度實施。以德國為例，政府采取由政府出面構(gòu)建多模式綜合性住房金融體系以滿足不同階層居民需要、設(shè)立具有保障性質(zhì)的建房貸款制和建房互助儲金制以鼓勵私人建房和購房，同時對住房儲蓄提供獎勵、免稅等優(yōu)惠以鼓勵中低收入階層購房。

　　資本市場型是通過資本市場籌集住房資金的一種住房金融制度。以美國為例，該國利用住房抵押貸款二級市場，解決一級市場“存短貸長”的矛盾，控制住房金融機構(gòu)的利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險，穩(wěn)定經(jīng)營收益，促進一級市場的發(fā)展，形成一級市場和二級市場之間的良性互動。

　�。ǘ�）我國住房金融制度的現(xiàn)狀

　　我國的住房金融是隨著住房制度改革和住房商品化、社會化而逐漸建立與發(fā)展起來的。在過去相當(dāng)長的時期里，住房一向被看作是公共消費品，住房消費市場的主體基本上是各種社會集團，而個人作為住房的最終消費者并不直接進入市場，整個社會缺乏一種依靠最終消費者自己的力量消費住房的壓力和動力。

　　自20世紀(jì)80年代以來，就如何發(fā)展我國的住房金融，國內(nèi)曾進行過很多探索。如1987年煙臺和蚌埠的住房儲蓄銀行試點，1991年上海建立住房公積金制度的試點，2004年天津中德住房儲蓄銀行的成立，2005年12月，中國建設(shè)銀行國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品MBS的推出等。

　　客觀公正地說，中國的住房金融雖然起步晚，發(fā)展也不盡如人意，但是至今已初步建立起頗具中國特色的住房金融體系，即以“住房公積金”為核心，以各大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為運行主體的一種住房金融模式。這種住房金融體系可以首先大致分為房地產(chǎn)開發(fā)金融和個人住房金融兩大塊，前者為開發(fā)商，投資商、建筑商的住房建設(shè)等提供融資；后者則給居民個人購房提供金融支持。個人住房金融又可大致分為政策性住房金融和商業(yè)性住房金融兩大類，前者俗稱為“委托性”業(yè)務(wù)，以住房公積金的運作為核心；后者又叫“自營性”業(yè)務(wù)，以商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款為主要方式。

　　這是種以強制儲蓄型的住房公積金制度為主導(dǎo)、合同契約型和資本市場型為輔的住房金融發(fā)展格局。強制儲蓄型的住房公積金制度是現(xiàn)階段的主要模式，住房公積金制度是我國現(xiàn)階段的合理選擇。我國人均收入水平低，住房主要還是依靠政府解決，資本市場不發(fā)達，投融資渠道不暢。同時，住房公積金具有籌資數(shù)額大、資金期限長、籌資成本低等優(yōu)點，特別適應(yīng)我國目前住房消費的要求，應(yīng)予加強和完善。但作為強制儲蓄的公積金制度，制約了市場機制在住房資金配置中的作用，不符合國際住房金融的市場化發(fā)展趨勢，而且我國的公積金制度覆蓋范圍狹窄，不能適應(yīng)經(jīng)濟體制、人事制度、戶籍制度的改革要求，再加上公積金制度內(nèi)在的難以解決的公平性和保值增值的問題，決定了它從長遠來看很難成為我國住房金融發(fā)展的主體模式。

　　二、次貸危機給我們的啟示

　　次貸危機爆發(fā)之前，美國的“資本市場型”住房金融制度被認為是世界上最先進和最完備的制度，進而也是各國金融當(dāng)局學(xué)習(xí)和研究的主要內(nèi)容。然而次貸危機爆發(fā)之后，特別是當(dāng)次貸危機日益演變成由美國向全世界擴散的金融風(fēng)暴時，各國都開始反省自己在住房金融制度或多或少“資本”化過程中存在的問題和不足，我國尤其應(yīng)該從美國次貸危機中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)。

　�。ㄒ唬┳》拷鹑谥贫鹊幕�礎(chǔ)：適合自己的國情

　　美國“資本市場型”住房金融制度是建立在資本市場較為發(fā)達，金融制度相對完備的基礎(chǔ)之上的，其一級市場活躍著的是體系化的信貸評級制度和歷史悠久的評級公司；其二級市場不僅有政府擔(dān)保下的“兩房”、各類增級公司，還有歷來活躍的投資銀行�？梢哉f，美國的住房金融制度是在各種力量的推動下形成的，能為住房市場帶來高效率、高流動性的住房與金融的有機安排。我國目前不具備這些市場條件和市場主體，因此這一制度并不適合我國國情。以新加坡為代表的“強制儲蓄型”制度，非常適合于新加坡國家小、不需較高流動性，易于統(tǒng)一行動的特點，是與“資本市場制”相對立的一個典型。

　　建立適合我國國情的住房金融制度必須著重考慮兩點：首先是我國二元型的社會結(jié)構(gòu)，這種社會結(jié)構(gòu)下城鄉(xiāng)住房市場的二元化，決定了我國的住房金融制度不能一刀切；其次是我國與住房金融制度的各項配套尚未健全，特別是誠信系統(tǒng)的缺失，決定了我國的住房金融制度必須以穩(wěn)定為基礎(chǔ)，不能過分冒進。

　�。ǘ�）住房金融制度的關(guān)鍵：監(jiān)管

　　盡管各國在建立住房金融制度時都充分考慮了自己的國情，然而這一制度一旦成型，必須有強有力的監(jiān)管，來制約住房金融制度給國民經(jīng)濟帶來的風(fēng)險。美國次貸危機的根源之一，便是監(jiān)管的缺失。消費習(xí)慣的提前化、政府對住房金融體系風(fēng)險的漠視、投資銀行對風(fēng)險資產(chǎn)趨之若鶩，都是危機爆發(fā)的前兆。而適時適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管，是有可能化解這場危機的。2008年10月，前美聯(lián)儲主席格林斯潘親自向公眾承認此次危機中的監(jiān)管不足問題。可見，一種體系再完善，也必須將監(jiān)管視作關(guān)鍵。

　　反觀我國，在住房金融活動的監(jiān)管方面，主要由銀行監(jiān)督管理委員會負責(zé)。銀監(jiān)會主要是對開發(fā)商貸款和個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)進行監(jiān)督，可以說，銀監(jiān)會是監(jiān)控住房金融風(fēng)險的主體。由于我國實行的是分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的金融模式，銀監(jiān)會和證監(jiān)會之間并無實際交叉，對于現(xiàn)實生活中的混業(yè)經(jīng)營活動，無法進行有力監(jiān)管，在部分機構(gòu)實施住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)后，此類住房金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險，成為監(jiān)管的空白點。

　　三、次貸危機后我國住房金融制度的發(fā)展方向—合同契約型住房金融制度

　　鑒于“強制儲蓄型”和“資本市場型”住房金融制度的不足以及由次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴給我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，筆者認為，合同契約型可以成為我國住房金融制度發(fā)展的主要方向。

　�。ㄒ唬┪覈�已具備合同契約型住房金融制度的運行條件

　　合同契約型住房金融制度的運行依賴于：第一，較為穩(wěn)定的市場利率和通貨膨脹率；第二，金融自由化程度相對較低，住房合同儲蓄機構(gòu)在資金籌措方面具有相對的壟斷地位；第三，合同儲蓄機構(gòu)是非贏利性的，需要政府財力直接或者間接的支持。

　　我國目前不僅具備這三個方面的條件，其中某些條件還是十分成熟的。首先，我國公有制為主體的經(jīng)濟體制決定了政府可以為合同契約型住房金融制度提供政策支持和經(jīng)濟支持；其次，我國的金融密度和金融深度都處于較低水平，商業(yè)銀行仍然是占主體地位的金融機構(gòu)，這為合同契約型制度的實施提供了較好的基礎(chǔ)；最后，我國“利率非市場化”的現(xiàn)狀，決定了市場利率的穩(wěn)定性和通脹率的可控性。應(yīng)該說，我國是具備運行合同契約型住房金融制度的基本條件的。

　　（二）合同契約型作為我國主要住房金融制度的主要原因

　　如果說運行條件僅僅說明了合同契約型制度在各國的共性的話，那么，選擇合同契約型作為我國住房金融制度是出于以下三個方面的考慮：

　　首先，我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，城市發(fā)展遠遠快于農(nóng)村發(fā)展，城市居民收入大于農(nóng)民收入，東部發(fā)展快于中西部，行業(yè)之間的發(fā)展水平和速度也有所區(qū)別，這些復(fù)雜因素決定了我國的住房金融制度必須能夠滿足不同階層居民的需要。合同契約型制度可以滿足這一特殊要求。在德國，政府根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展的不同特點，設(shè)立了不同層次的儲蓄金融機構(gòu)。其中，政府建立的國營銀行，負責(zé)全面的住房金融業(yè)務(wù)；抵押貸款銀行主要負責(zé)城市的住房金融業(yè)務(wù)；互助儲金信貸社則負責(zé)農(nóng)村的住房金融業(yè)務(wù)。針對不同地域發(fā)展的特殊情況，儲蓄合同在期限、還款方式上也有所不同，這些都是我國將來發(fā)展合同契約型制度時可以借鑒的經(jīng)驗。

　　其次，合同契約型制度的核心之一是封閉運行機制，即存貸款利率由存貸款雙方共同商定，不與資本市場發(fā)生聯(lián)系的機制。這一機制不但將住房金融制度運行過程中產(chǎn)生的風(fēng)險限制在住房市場和儲蓄機構(gòu)之間，而且對于監(jiān)管當(dāng)局來講，有很大的便利性，特別適合我國分業(yè)監(jiān)管的格局。

　　最后，我國目前儲蓄率仍處于較高水平，金融市場的主體——政府、一般企業(yè)、金融機構(gòu)、居民等的資產(chǎn)都擁有較高的流動性，甚至存在“流動性過剩”現(xiàn)象。因此，合同契約型制度所謂的資金來源單一且不穩(wěn)定，容易出現(xiàn)流動性風(fēng)險等問題，在我國很難出現(xiàn)。

　�。ㄈ�）關(guān)于合同契約型住房金融制度全面實施的幾點設(shè)想

　　1.政府在住房金融制度中的作用

　　首先，可以由政府出資建立國有的住房儲蓄銀行，制定優(yōu)惠政策扶持地方住房儲蓄機構(gòu)的發(fā)展。美國次貸危機的經(jīng)過表明，實施較為保守運作的住房儲蓄銀行在促進美國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也保證了合同契約型機構(gòu)的相對穩(wěn)定。目前我國的住房儲蓄銀行多從事地區(qū)性業(yè)務(wù)，唯一一家中外合資的住房儲蓄機構(gòu)——中德住房儲蓄機構(gòu)由于起步較晚、宣傳力度不夠、覆蓋面不廣等原因，很難與一般商業(yè)銀行競爭。由政府作為發(fā)起者，必將給住房儲蓄銀行帶來足夠的流動性和影響力。

　　其次，在合同儲蓄制度通過住房儲蓄銀行得到貫徹，這一體系逐漸成熟之后，政府應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)措施。比如住房儲蓄銀行相對應(yīng)的存款保險制度等對該體系進行完善。

　　2.對合同契約型住房金融制度的監(jiān)管

　　目前我國銀行監(jiān)督管理委員會在實施監(jiān)管職能時，主要分四部分，對國有銀行、非國有銀行、外資銀行、其他銀行機構(gòu)等進行監(jiān)管，其中并未將住房儲蓄銀行作為專門的機構(gòu)進行管理。為了對合同住房金融制度進行有效監(jiān)管，一方面，銀監(jiān)會應(yīng)該設(shè)立專門機構(gòu)對住房儲蓄機構(gòu)的運作進行監(jiān)管；另一方面，銀監(jiān)會和證監(jiān)會之間在條件成熟時進行的證券化業(yè)務(wù)進行監(jiān)管方面的合作。

　　3.相關(guān)法律制度的配套

　　目前與住房金融制度相對應(yīng)的法律有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國合同法》等，行政法規(guī)僅有《國務(wù)院關(guān)于修改的決定》，沒有專門針對合同契約型制度的法律法規(guī)。

　　針對合同契約型制度可能產(chǎn)生的合同風(fēng)險、違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、監(jiān)管問題等，法律上仍處于相對空白狀態(tài)。應(yīng)當(dāng)制定針對此類風(fēng)險的專門法律法規(guī)，保證我國住房金融市場得到健康良好的發(fā)展。

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