上海經(jīng)適房購房預(yù)售和出售合同已初步成形。購房者滿5年后可以轉(zhuǎn)讓，不過只能按比例獲得部分轉(zhuǎn)讓房款，其余部分上繳所在區(qū)(縣)財(cái)政部門，而這一比例將在簽訂合同時(shí)就被約定下來。

　　作為上海經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法的配套性文件之一，《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同示范文本(2009版)》和《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房出售合同示范文本(2009版)》(以下合稱《合同示范文本》)已由上海市住房保障和房屋管理局、上海市工商行政管理局聯(lián)合擬訂，并將在經(jīng)適房申請(qǐng)審核、輪候供應(yīng)試點(diǎn)工作中試用。

　　按制訂合同示范文本的規(guī)定，兩種合同示范文本已經(jīng)公開征求市民意見。

　　市房管局、市工商局分別在各自門戶網(wǎng)站上全文公示《合同示范文本》，市民可在公示期間通過網(wǎng)上直接提交、發(fā)送電子郵件或傳真等方式，將書面意見和建議反饋至上海市房管局。

　　關(guān)于合同主體：

　　增加住房保障機(jī)構(gòu)

　　據(jù)了解，與普通商品房買賣合同不同，經(jīng)適房《合同示范文本》為三方主體，其中，甲方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、乙方為經(jīng)濟(jì)適用住房買受人、丙方為區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)。

　　同時(shí)，合同明確，經(jīng)濟(jì)適用住房買受人取得有限產(chǎn)權(quán)，約定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，相同地段、質(zhì)量的普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格，以及買受人上市轉(zhuǎn)讓住房可獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的比例，其余部分則上繳所在區(qū)的區(qū)(縣)財(cái)政部門。

　　關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓：

　　回購價(jià)參考當(dāng)?shù)囟�手�?

　　合同約定，買房者取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，需要轉(zhuǎn)讓該房屋的，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購權(quán)，如決定不回購，買房者可以向他人轉(zhuǎn)讓該房屋。

　　回購價(jià)格由買房者和區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)共同選定的具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照屆時(shí)相同地段、相同類型、相同質(zhì)量的二手存量住房市場(chǎng)價(jià)格確定。并按合同約定的比例支付回購款。

　　買房者向他人轉(zhuǎn)讓該房屋的，可以按合同約定的比例獲得部分轉(zhuǎn)讓房款，其余部分上繳所在區(qū)(縣)財(cái)政部門。

　　買房者取得房地產(chǎn)權(quán)證不滿5年，因特殊情形需要轉(zhuǎn)讓，可以要求區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)回購該房屋，但必須經(jīng)審核同意。

　　買房者取得房地產(chǎn)權(quán)證不滿5年，本人或同住人購買其他商品住房的，在簽訂有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓合同后30日內(nèi)，以書面形式告知丙方。丙方可以在收到乙方告知或者收到相關(guān)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)書面告知后，按照有關(guān)規(guī)定回購該房屋。

　　關(guān)于使用管理：

　　違規(guī)者5年不得申購

　　《合同示范文本》還明確了經(jīng)適房使用管理方面的一些規(guī)定。在未經(jīng)許可的情況下，買房人不得出租、出借、贈(zèng)與或者改變經(jīng)適房使用性質(zhì)(以下合稱不當(dāng)使用行為)，并不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

　　同時(shí)，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)可以通過家訪等方式，了解買受人居住和使用經(jīng)濟(jì)適用住房的情況；買受人發(fā)生不當(dāng)使用行為的，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)可以按照合同約定采取書面通知改正、要求支付違約金、在指定媒體通報(bào)等處理方式。還可將買受人不當(dāng)使用行為作為不良信用記錄，納入上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)。若買受人多次發(fā)生不當(dāng)使用行為，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)有權(quán)在退還買受人購房款后，收回該住房，并限制買受人5年內(nèi)將不得再次申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。