商場如戰(zhàn)場。商家們深知“地段為王”，投資商業(yè)地產(chǎn)首先要考慮到人流量、地理位置、長久經(jīng)營力等系列問題�？v觀山東省煙臺市萊山區(qū)商業(yè)，有天時、地利、人和之便，按照業(yè)內(nèi)人士的說法：“商圈潛質(zhì)極大”。

　　本期，記者將帶領(lǐng)投資者，在萊山區(qū)商圈選取具有代表性的商鋪，提前“把脈”。

　　商鋪投資持續(xù)升溫

　　每平方米8000—26000元

　　萊山區(qū)的商鋪售價，隨著迎春大街商圈的知名度水漲船高，其可見的投資前景也使投資者趨之若鶩。

　　運動品牌代理商宋國義，兩年前在迎春大街中段購置了兩層共260平方米的商鋪，花了208萬，合計每平方米8000元。兩年后，按宋國義的估算，這里商鋪售價至少在每平方米1.6—1.8萬元，這也預(yù)示著，如果他出售手頭的商鋪，將凈掙208萬元。

　　即便已有翻倍利潤，宋國義還是不舍得賣，因為它正給他帶來滾滾財源。為了擴(kuò)大經(jīng)營，宋國義正四處尋找房源，不出他預(yù)料，如今迎春大街商圈的商鋪價格已非兩年前。“現(xiàn)在，位置稍偏的初家鎮(zhèn)價格都在每平方米1萬元以上，迎春大街中段的商鋪售價已到了每平方米2.5 萬元。”宋國義說。

　　“萊山區(qū)的商鋪價格，在迎春大街商圈的概念提出后，才有了大幅上漲。”對商鋪的漲勢，萊山區(qū)貿(mào)易局綜合科科長李視利如是分析。他認(rèn)為，這個商圈的確立，直接帶來了7大特色街區(qū)的發(fā)展，連貫的合理規(guī)劃，加上萊山區(qū)高檔住宅區(qū)、大學(xué)園區(qū)的倍增，直接放大了萊山區(qū)商鋪投資的光環(huán)。

　　眼下的商鋪售價現(xiàn)狀，確實也證明了這一點。在煙臺大學(xué)附近，萬象城即將建成。這座尚未完全完工的商業(yè)項目，目前商鋪銷售進(jìn)度已過了八成。

　　“商鋪售價在每平方米2.6萬元，這個定價在萊山區(qū)目前屬高的。即便如此，這里110平方米以上的商鋪已經(jīng)售完，剩余數(shù)套全是小面積商鋪。”祥隆企業(yè)集團(tuán)營銷總監(jiān)宋德志表示：“商鋪如此熱銷，可見這個商圈的商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；大面積商鋪如此暢銷，萊山區(qū)商業(yè)前景可謂炙手可熱。”

　　商鋪租金與成本需細(xì)算

　　年租金每平方米400-2500元

　　“商鋪你不賣，出租行不行？”在宋國義的店里，經(jīng)常會有投資者如是打聽。

　　出租這筆帳，宋國義也算過。按照眼下行情，他這個260平方米的兩層商鋪，年租金起碼在30萬元，也就是說，起碼每平方米在1200元上下。“因為不遠(yuǎn)的萬光府前附近的一家商鋪，就按年租金每平方米1500元租出去了。煙大市場的年租金也至少在2200元—2500元。”宋國義為他的定價找到了參照。

　　這樣算下來，萊山區(qū)的商鋪租金似乎比芝罘區(qū)還要高。對此，李視利說，萊山區(qū)的商鋪租金非常不平均，熱門商鋪的租金并不比海港路的低，較低的也有每月300元的商鋪，按均價來算，平均年租金應(yīng)該在每平方米1500元以上。

　　“只是萊山區(qū)商鋪租金和售價一樣，上升勢頭較猛。”李視利說，萊山區(qū)商業(yè)的發(fā)展，與芝罘區(qū)明顯不同，芝罘區(qū)是以線帶面，萊山區(qū)則以點面結(jié)合的比較理想。近兩年，迎春大街商圈共接納了包括萬象城、漁人碼頭、新天地都市廣場、海爾財富公園等在內(nèi)的六大投資過10億元的綜合商貿(mào)設(shè)施。

　　這些高檔商業(yè)設(shè)施的進(jìn)入，會促進(jìn)萊山區(qū)的商鋪租金越來越高。李視利舉例說，漁人碼頭的商鋪定價在每平方米2.4萬元上下，且不單售，基本一賣就是一層或多層。以1000平方米計算，購買商鋪就需要2400萬元。“商鋪租金少了，何時收回成本？”

　　宋國義也考察過漁人碼頭。“如果在漁人碼頭開店，如果按照我的運動品牌單價300元—400元價格計算，假設(shè)店鋪面積是100平方米，每天每平方米租金是100元，一天至少要銷售30多件產(chǎn)品才支付得起店鋪租金。”宋國義認(rèn)為，在這個地塊，服裝店不一定合適，但算法類似，如果換作餐飲品牌，或許有利可圖。

　　投資分析

　　人氣旺潛力大

　　萊山的發(fā)展速度不斷加快，商業(yè)氛圍日益濃厚，是區(qū)內(nèi)商鋪租金不斷上漲的決定因素。

　　要說萊山區(qū)的商業(yè)環(huán)境，有個例子常被提及。在佳世客開業(yè)之前，各方并不看好這家超市的影響力，各路媒體甚至用“前瞻性”、“值得期待”的字眼，來形容佳世客在萊山區(qū)的商業(yè)前景。如今，無論是不是周末，佳世客前后兩大停車場，均停滿了各種高檔轎車，人們從四面八方趕到這里購物，真是人流如潮。

　　這種發(fā)展速度，這種商業(yè)氛圍，直接反映在一座座拔地而起的樓盤上。事實上，自2007年以后，萊山新樓盤的涌現(xiàn)可謂如雨后春筍，南山世紀(jì)城、天合城、芳華園、綠色家園、府前花園、上海灘花園、漁人碼頭等商住項目，爭相亮相，吸引了越來越多的高端消費群在此落戶。

　　早在四年前，溫州商人曹新遠(yuǎn)在煙臺考察投資環(huán)境時，就到過萊山。三年后，他再來時，已發(fā)現(xiàn)這里“空降了一座城”。

　　人氣也是越來越旺。 “加上多所大學(xué)落戶萊山，區(qū)內(nèi)常住人口數(shù)量成倍增長。”萊山區(qū)貿(mào)易局相關(guān)人士說，僅萬象城一期，規(guī)劃人口容量就達(dá)2萬人。年內(nèi)，投資在10億元以上的十大城市綜合體將陸續(xù)啟用，人口容量將再增10萬。至2020年，萊山區(qū)人口將再增一倍，達(dá)50萬人，城市建設(shè)區(qū)遠(yuǎn)期人口容量可達(dá)100萬左右。據(jù)調(diào)查，萊山區(qū)居住人口有70%受過高等教育，年人均可支配收入1.2萬元，居全市之首，高級住宅區(qū)與旅游設(shè)施的迅速發(fā)展，為萊山帶來了旺盛的購買力和巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?

　　“潛力，已不再是長遠(yuǎn)投資之后的等待，而是投資見效的速度感。”市商務(wù)局相關(guān)人士同時也提醒投資者，要及時把握宏觀調(diào)控政策的走向，理性投資。