都說(shuō)房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，禹晉永也不否認(rèn)，但作為“資本地產(chǎn)”理念的首倡者，他并未將這種暴利強(qiáng)加在老百姓身上春天來(lái)了，禹晉永最上心的是他在小湯山別墅里上千平方米的花園�？吹綕M(mǎn)園春色時(shí)，他最滿(mǎn)足的事情便是在自己耕耘的花園中漫步，如同一個(gè)農(nóng)民在看到豐收時(shí)按捺不住的喜悅。采訪他時(shí)，禹晉永還與一個(gè)花農(nóng)口頭訂下了上百棵薔薇的單子。
“不務(wù)正業(yè)”的他卻樂(lè)在其中，記者面前的禹晉永著一件紅色的甲克，玩味著手中的咖啡，深倚在寬大的老爺椅中。他的辦公室位于立水橋城鐵附近一片施工工地中的一個(gè)小紅樓。而一年前，禹晉永的辦公室在鵬潤(rùn)大廈11層的國(guó)美置業(yè)，他的身份也從國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理變成了世代投資的CEO.
與國(guó)美置業(yè)的恩怨
禹晉永是一個(gè)健談的人，也是一個(gè)坦誠(chéng)的人。他不像許多地產(chǎn)商人面對(duì)媒體的回避和狡猾，他給記者的印象更像是一個(gè)吐露心扉的朋友，正如在面對(duì)與國(guó)美、與黃光裕之間剪不斷的關(guān)系時(shí)的坦白。
黃光裕與禹晉永之間的合作源于國(guó)美置業(yè)的成立。2004年12月，國(guó)美置業(yè)低調(diào)注冊(cè)成立。當(dāng)時(shí)禹晉永正在洛杉磯度假，是黃光裕的一個(gè)越洋電話(huà)，開(kāi)始了他們之間的合作。
不久，當(dāng)黃光裕還在國(guó)外出差時(shí)，禹晉永獨(dú)自在國(guó)內(nèi)做成了一筆令地產(chǎn)界矚目的大項(xiàng)目，他以8.05億元人民幣拍下了北京豐臺(tái)園科技總部核心商務(wù)區(qū)兩塊公建地，面積達(dá)35萬(wàn)平方米，成為當(dāng)時(shí)業(yè)界的“黑馬”。談到這，禹晉永并未掩飾自己的成就感，他表示：“全中國(guó)都知道那塊地是我拍下的，當(dāng)時(shí)黃光裕根本不知道，他當(dāng)時(shí)在美國(guó)，是我打電話(huà)告訴他的�！币粋�(gè)月之后，禹晉永又在“摘牌新聞發(fā)布會(huì)”上宣布，將投資超過(guò)30億元人民幣興建北京南城商業(yè)綜合體——國(guó)美商都。在《胡潤(rùn)》2005年的財(cái)富排行榜上，黃光裕也因在地產(chǎn)上的財(cái)富增值蟬聯(lián)首富。禹晉永當(dāng)時(shí)放言，要實(shí)現(xiàn)年內(nèi)上市，用三年時(shí)間挺進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)15強(qiáng)。此言一出，質(zhì)疑聲接連不斷。面對(duì)質(zhì)疑，禹晉永反而顯得異常冷靜，因?yàn)閲?guó)美置業(yè)果然按照禹晉永的思路，順利實(shí)現(xiàn)了對(duì)中關(guān)村等幾家公司的收購(gòu)，正在籌備上市。
戲劇性的是，2005年9月14日下午，導(dǎo)演國(guó)美置業(yè)高調(diào)亮相的禹晉永卻選擇了離開(kāi)。下定決心離開(kāi)時(shí)，禹晉永只給黃光裕打了一個(gè)電話(huà)，與黃光裕的緣分就這樣結(jié)束了。外界有傳聞稱(chēng)，黃光裕表態(tài)，是他本人親自解雇了禹晉永，原因是其“違反公司制度”。
禹晉永卻談出了另外一個(gè)版本，談及與國(guó)美的合作，他認(rèn)為是彼此看重了對(duì)方的資源。而當(dāng)各種榮譽(yù)、成績(jī)迎面而來(lái)時(shí)，禹晉永卻有著自己的苦衷，他對(duì)記者表示，“我們?cè)谝黄鸷献�，能賺到錢(qián)，但損失也比較大。對(duì)黃光裕來(lái)說(shuō)，既賺到了錢(qián)，也得到了品牌。其實(shí)，當(dāng)時(shí)國(guó)美置業(yè)的動(dòng)作跟黃光裕一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有，但最后所有的目光都瞄向了他，覺(jué)得是他在拿地�！�
“另外，我們?cè)诠芾砝砟钌嫌行┎煌��！庇頃x永表示，“我們的人員都是做投行出身的，而國(guó)美是以賣(mài)電器起家，大家雖然在一個(gè)樓里辦公，但是雙方的管理理念不一樣，所以，有過(guò)一些小摩擦和沖突。當(dāng)時(shí)，我一氣之下就拉著我的隊(duì)伍走了�！倍鴮�(duì)于黃光裕本人，禹晉永一直都是稱(chēng)贊有加，他一再對(duì)記者表示，他的離開(kāi)跟黃光裕個(gè)人沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系，他只認(rèn)為黃光裕是“執(zhí)行合同的模范”。換句話(huà)說(shuō)，因?yàn)橛頃x永離開(kāi)時(shí)帶走了高層管理人員，黃光裕在地產(chǎn)方面遭受了很沉重的打擊，這也使得國(guó)美置業(yè)在2006年不得不宣布重新整合。
拉走了國(guó)美置業(yè)全部高層精英后，禹晉永重新扯出了一面大旗“世代投資”，開(kāi)始自己新一輪的房地產(chǎn)淘金。對(duì)于新公司，禹晉永格外有信心，神情自若，鏗鏘有力。因?yàn)樗麚碛幸话唁h利的寶劍，那就是曾經(jīng)讓國(guó)美置業(yè)一夜成名的“資本地產(chǎn)”理論。
“資本地產(chǎn)”玩家
其實(shí)，在出任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理之前，禹晉永的“資本地產(chǎn)”思想已經(jīng)初露鋒芒。他一直潛心并致力于資本運(yùn)營(yíng)理論的研究與實(shí)操，是投融資專(zhuān)家與企業(yè)家，擔(dān)任凱愛(ài)置業(yè)投資有限公司的董事長(zhǎng)。
2004年“8.31”地產(chǎn)大限，許多房地產(chǎn)企業(yè)因拿不出土地出讓金而陷入窘境。禹晉永控制的凱愛(ài)投資一口氣收購(gòu)、控股了25家房地產(chǎn)企業(yè)，儲(chǔ)備土地近600萬(wàn)平方米，涉及收購(gòu)金額近50億元人民幣。當(dāng)時(shí)禹晉永的“資本地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式是把地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)化后作為權(quán)益，裝進(jìn)凱愛(ài)網(wǎng)，然后以凱愛(ài)網(wǎng)的名義上市。后來(lái)，凱愛(ài)網(wǎng)如約在納斯達(dá)克上市，牛刀小試卻獲得了成功。而這正是黃光裕攜手禹晉永的重要因素。
2005年，國(guó)美置業(yè)的“資本地產(chǎn)”運(yùn)作堪稱(chēng)是大手筆。在國(guó)美，禹晉永的“資本地產(chǎn)”構(gòu)想是把當(dāng)時(shí)的國(guó)美商都項(xiàng)目，當(dāng)成一個(gè)可以在資本市場(chǎng)上收益的投資產(chǎn)品。
在禹晉永的職業(yè)生涯中，他自稱(chēng)沒(méi)有挫折和失敗，順利得不可思議。在外人看來(lái)，禹晉永有些出奇的自信，甚至是自負(fù)，他是一位名副其實(shí)的學(xué)者型企業(yè)家，用禹晉永自己的話(huà)說(shuō)，自己是中國(guó)房地產(chǎn)界僅有的三個(gè)博士之一。
與國(guó)美分手后，禹晉永在香港成立了中國(guó)世代投資公司，注冊(cè)資本10億港元，股東方包括禹晉永另外持有的凱愛(ài)置業(yè)以及13家基金。其中，凱愛(ài)置業(yè)占20%股份，其他基金持股均不超過(guò)10%.在成立不到五個(gè)月時(shí)間內(nèi)共拿下了包括奧運(yùn)會(huì)相關(guān)住宅項(xiàng)目等超過(guò)13000畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，動(dòng)用資金超過(guò)30億元人民幣。
禹晉永對(duì)記者表示，資本市場(chǎng)靠的是智慧，國(guó)美置業(yè)是2005年2月開(kāi)始做的，到同年4月已經(jīng)蜚聲中國(guó)了。世代投資也是，2006年5月成立，同年6、7月份已經(jīng)在全國(guó)叫響了，甚至超過(guò)了國(guó)美，把北京市最熱的奧運(yùn)住宅項(xiàng)目拿到手了，禹晉永談及此時(shí)自豪之情溢于言表�！拔覀儚膩�(lái)都沒(méi)去宣傳，這種影響力是摁不住的。”
除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地，世代投資還醞釀房地產(chǎn)公司層面的并購(gòu)。他透露，目前接觸的公司有40多家，計(jì)劃兩年內(nèi)控制不低于兩家上市公司。禹晉永作為當(dāng)初國(guó)美置業(yè)“地產(chǎn)資本化”思路的代言人，同樣將此套路運(yùn)用到世代投資。
禹晉永對(duì)記者表示，“資本地產(chǎn)”是他在美國(guó)留學(xué)時(shí)提出的。從中國(guó)目前的發(fā)展來(lái)看，今天的地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到了非常困難的境地，包括國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控、銀行的擠壓，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受了來(lái)自政策、資金等方面的壓力。而“資本地產(chǎn)”的理念是將地產(chǎn)公司以股權(quán)形式融資，與世界各地的基金對(duì)接，甩開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)銀行的局面。
禹晉永對(duì)記者表示：“‘資本地產(chǎn)’是利用境外基金、從資本市場(chǎng)中拿到更多的錢(qián)，這有利于降低房?jī)r(jià)，降低資金成本。而對(duì)于基金來(lái)說(shuō)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不是借貸，而是投資，是和企業(yè)共同承擔(dān)有限責(zé)任，給企業(yè)注入強(qiáng)大的資金后，讓企業(yè)處于低成本運(yùn)作。”
舍小利做平民英雄
禹晉永透露，對(duì)于目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，利潤(rùn)率達(dá)不到50%的項(xiàng)目是沒(méi)有人會(huì)去做的。他認(rèn)為，在“資本地產(chǎn)”中，是通過(guò)資本賺錢(qián)，不是通過(guò)房子賺錢(qián)。無(wú)論是在跟國(guó)美的合作中，還是禹晉永本人一直以來(lái)的做法，他都在強(qiáng)調(diào)，“就是不要讓老百姓買(mǎi)高價(jià)房，要把低價(jià)房和成本房賣(mài)給老百姓�！�
按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)賺錢(qián)方式，開(kāi)發(fā)商是賺不到錢(qián)的，禹晉永認(rèn)為：“這里有個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯關(guān)系，一平方米的房子，成本1萬(wàn)元錢(qián)，當(dāng)我們賣(mài)到2萬(wàn)，增值達(dá)到100%；同樣的道理，平移到資本市場(chǎng)，1元錢(qián)的東西賣(mài)到2元就是垃圾股，如果賣(mài)到10～20元錢(qián)時(shí)就是績(jī)優(yōu)股了，但房?jī)r(jià)不可能有這樣的增長(zhǎng)。如果我們把利潤(rùn)讓給老百姓，就可以拿到老百姓的口碑，我們可以在資本市場(chǎng)上大把賺錢(qián)，這就像一個(gè)杠桿�！�
禹晉永強(qiáng)調(diào)，“把市場(chǎng)的潛力和利潤(rùn)增長(zhǎng)空間放到老百姓房?jī)r(jià)上去，不能說(shuō)不正確，但跟資本市場(chǎng)相比就差得太遠(yuǎn)了，是小巫見(jiàn)大巫。所以，我倡導(dǎo)房地產(chǎn)商不要總想著如何賺老百姓手中的錢(qián)，而要把目光放到資本市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)能略有盈利就可以了。拿到老百姓的信賴(lài)，到資本市場(chǎng)中去賺錢(qián)，然后給老百姓做點(diǎn)補(bǔ)貼，這是對(duì)社會(huì)最大的貢獻(xiàn)�！�
拋小利、獲大利讓老百姓得到實(shí)惠，這樣才能做大企業(yè)。他表示，世代投資就是要在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的低端住宅開(kāi)發(fā)，并且以小戶(hù)型、低價(jià)格、高品質(zhì)的住宅為主要開(kāi)發(fā)路線(xiàn)。二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)構(gòu)想是以售價(jià)不高于政府限價(jià)，實(shí)行微利甚至放棄盈利的開(kāi)發(fā)模式。然后用這種強(qiáng)勢(shì)品牌刺激高端的資本市場(chǎng)，最后在資本市場(chǎng)上獲取最大的利潤(rùn)。將來(lái)也可能利用高端市場(chǎng)的利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)充低端市場(chǎng)的住宅開(kāi)發(fā)，禹晉永把整個(gè)運(yùn)作過(guò)程稱(chēng)之為“大經(jīng)濟(jì)循環(huán)”。
40歲退休
禹晉永在記者面前不斷提及黃光裕，他覺(jué)得黃光裕很值得創(chuàng)業(yè)者學(xué)習(xí)，但是他也同情黃光裕。他覺(jué)得黃光裕目前處于非常孤獨(dú)的境地，因?yàn)樗磉呍僖舱也坏降诙䝼�(gè)像禹晉永一樣能跟他溝通的人，并在話(huà)語(yǔ)中暗示，直到現(xiàn)在，國(guó)美置業(yè)依舊在找基金、做投資。國(guó)美置業(yè)現(xiàn)在的成績(jī)和發(fā)展思路是按照禹晉永“資本地產(chǎn)”理論打造出來(lái)的。
雖然欽佩黃光裕，但禹晉永不想做黃光裕那樣的人，他甚至幾次宣布要退休�，F(xiàn)在的他基本處于半退休狀態(tài)，生活以玩為主，吃遍天下好吃，走遍天下名山大川，生活高于一切是他的信條。
禹晉永現(xiàn)在每天都要鍛煉身體，跟朋友聊天，還養(yǎng)了很多世界名狗，種菜、養(yǎng)花，夠他忙一陣子。禹晉永告訴記者：“我有自己的生活原則，我是想把我的‘資本地產(chǎn)’理論告訴年輕人，我?guī)Я撕芏嗖┦可痛T士生，希望他們運(yùn)用知識(shí)的寶劍，在兩三年之內(nèi)超越傳統(tǒng)地產(chǎn)商，注重培養(yǎng)一些利用知識(shí)經(jīng)濟(jì)武裝頭腦的人。”
和父母住在一起，也是禹晉永的生活習(xí)慣。加上保姆、傭人、司機(jī)，一家子七八口人一起吃飯，他覺(jué)得挺有意思。
財(cái)富對(duì)于禹晉永來(lái)說(shuō)只是一個(gè)數(shù)字而已。他曾經(jīng)捐資給太陽(yáng)村里的孩子們，做一些善事；朋友沒(méi)錢(qián)了，他也會(huì)慷慨解囊。
現(xiàn)在的禹晉永天天跟農(nóng)民打交道，看到家中的籬笆墻，花的海洋，院子中精心飼養(yǎng)的名狗，他很滿(mǎn)足，并陶醉于采菊東蘺下，悠然見(jiàn)南山的生活。
采訪札記
禹晉永的夢(mèng)想就是想讓“資本地產(chǎn)”取代“傳統(tǒng)地產(chǎn)”，按照自己的目標(biāo)和計(jì)劃，創(chuàng)造一種極致風(fēng)景，這個(gè)風(fēng)景就是個(gè)人要生活好，企業(yè)要發(fā)展好。所以，他認(rèn)為他和黃光裕是兩種人，并表示：“要想創(chuàng)業(yè)學(xué)黃光裕，要想生活好，學(xué)禹晉永。業(yè)界有人認(rèn)為，禹晉永在”資本地產(chǎn)“的征途中太張狂，玩瘋了。面對(duì)這一切，禹晉永非常低調(diào)，因?yàn)樗嘈牛言?huà)落到實(shí)處，比蒼白的解釋更有說(shuō)服力。
