區(qū)縣（自治縣、市）國家稅務(wù)局，各直屬單位：

　　為了加強和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理，促進(jìn)我市外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)健康發(fā)展，特制定《重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理的意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中有何問題，請及時報告市局。

　　                                                                                                           二○○五年四月二十五日

　                                                                                                                　重慶市國家稅務(wù)局

　　為了加強和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的征收管理，促進(jìn)我市外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱稅法）及其實施細(xì)則、國家稅務(wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，特制定本意見。

　　一、應(yīng)納稅額的計算

　　企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)準(zhǔn)予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計算：

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)（已結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)）已預(yù)征的所得稅額+當(dāng)期預(yù)征所得稅（未結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅）

　　二、銷售收入的確認(rèn)

　　（一）企業(yè)應(yīng)以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日，或者首筆房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)之日較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。

　　（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

　　1、采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。

　?。?）以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日；

　?。?）開具發(fā)票之日；

　?。?）取得索取價款憑據(jù)（或權(quán)利）之日；

　?。?）實際收訖價款之日。

　　2、采取分期付款或預(yù)收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，以實際付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　　3、采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

　　4、采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　　5、采取委托方式銷售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)：

　?。?）采取支付手續(xù)費方式委托銷售的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　?。?）采取視同買斷方式委托銷售的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷方代銷清單時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　?。?）采取包銷方式委托境內(nèi)企業(yè)銷售的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。包銷方延期付款的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　?。?）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　　委托方和受托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)算已銷售房地產(chǎn)清單。已銷售房地產(chǎn)清單應(yīng)載明售出房地產(chǎn)的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

　　（三）企業(yè)采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)計利潤率計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征企業(yè)所得稅，待該項房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額，并相應(yīng)計算應(yīng)退補稅額。

　　三、成本和費用的扣除

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。

　?。ǘ┢髽I(yè)在進(jìn)行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。期間費用包括營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用。銷售成本是指已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)成本。

　　企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　可售總成本是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為直接開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的其他間接費用。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。

　?。ㄈ┢髽I(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結(jié)算的，可以按中標(biāo)價格、工程合同造價或預(yù)算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預(yù)提，并歸集、分配到相關(guān)的成本核算對象。

　　（四）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行結(jié)算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，按本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的相應(yīng)面積與公共配套設(shè)施的受益面積進(jìn)行分?jǐn)?。公共配套設(shè)施受益面積是指因開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而建造的公共配套設(shè)施的受益對象的面積。當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費計算公式為：

　　當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預(yù)算金額×本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的面積÷總受益面積

　　公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預(yù)算金額”按從低原則計算，企業(yè)須將施工合同、配套實施施工預(yù)算提交主管稅務(wù)機關(guān)審核。

　　企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應(yīng)直接計入工程成本對象的費用，可經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后進(jìn)行預(yù)提。

　?。ㄎ澹┢髽I(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，應(yīng)以其實際發(fā)生的費用配比計入開發(fā)成本。如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。

　?。┢髽I(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

　　（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

　　上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　（八）凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。

　　四、特別管理事項

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列行為后，應(yīng)在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務(wù)機關(guān)作出專項說明。

　　1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

　　2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

　　3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

　　4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　　5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　6、將開發(fā)產(chǎn)品無償借出使用

　?。ǘ┲鞴芏悇?wù)機關(guān)根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，以房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或者實際取得利益權(quán)利確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機關(guān)對上述行為確認(rèn)收入的方法和順序是：

　　1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定收入額；

　　2、參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定收入額；

　　3、按成本利潤率確定收入額。房地產(chǎn)成本利潤率不得低于15%（含15%）。

　　五、企業(yè)在年度終了后4個月內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下資料：

　?。ㄒ唬┙?jīng)中介機構(gòu)審核后的《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；

　?。ǘ┕こ炭⒐を炇請蟾妫?/p>

　?。ㄈ┘{稅年度會計報表及中介機構(gòu)的審計報告；

　?。ㄋ模╉椖苛㈨棔?；

　　（五）聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；

　?。┬柘蚨悇?wù)部門報送的其他資料。

　　六、本意見自2005年1月1日起執(zhí)行。各單位在執(zhí)行過程中有什么問題，應(yīng)及時報告重慶市國家稅務(wù)局（國際稅務(wù)管理處）。