根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》、《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)對(duì)本市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)土地增值稅若干具體征收問(wèn)題規(guī)定如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題

　　土地增值稅的計(jì)稅單位，是以納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算中最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，也就是計(jì)稅單位要與成本核算的最基本的核算項(xiàng)目相一致。具體可解釋為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人在某一項(xiàng)目核算上的單位與計(jì)稅時(shí)的單位基本一致。

　　所謂基本一致是指在成本費(fèi)用核算中，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的方法核算，作為土地增值稅主要扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)，但對(duì)其中三項(xiàng)費(fèi)用的扣除（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）是按滬地稅地（1995）36號(hào)文（編者注：見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第13冊(cè)第1059頁(yè)）第一款的規(guī)定核算的。需要明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用中支付的非銷售稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）已包括在整個(gè)三項(xiàng)費(fèi)用核算中，故不能重復(fù)列進(jìn)扣項(xiàng)目金額。

　　土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確定，是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的每一計(jì)稅項(xiàng)目所取得的轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，再確定增值比率，依照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一次或分次取得收入，應(yīng)按土地增值稅預(yù)征的規(guī)定實(shí)行預(yù)征，待項(xiàng)目竣工辦理結(jié)算時(shí)按每一計(jì)稅項(xiàng)目進(jìn)行清算。

　　所謂每一計(jì)稅項(xiàng)目是指每一筆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)或簽訂的每一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，即納稅人在發(fā)生部份或分次的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的具體計(jì)算須與銷售對(duì)象相一致。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅的增值額計(jì)算都是以每一計(jì)稅項(xiàng)目為單位的。

　　二、關(guān)于企業(yè)、機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)如何征稅問(wèn)題

　　企業(yè)、機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和事業(yè)單位將存量房產(chǎn)（含廠房）出售，不屬于滬地稅地（1995）52號(hào)文所稱的企業(yè)置換土地使用權(quán)的范圍，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。出售存量房產(chǎn)的增值額計(jì)算是按出售房地產(chǎn)取得的收入減去三項(xiàng)內(nèi)容：①取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款（按轉(zhuǎn)讓存量房產(chǎn)的土地使用面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，如屬行政劃撥的無(wú)償用地應(yīng)為零數(shù)）；②房產(chǎn)評(píng)估值為重置成本價(jià)乘以成新度折扣率；③銷售稅金。

　　三、關(guān)于企業(yè)、機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和事業(yè)單位用原有的土地使用權(quán)置換房產(chǎn)如何征稅問(wèn)題

　　企業(yè)、機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和事業(yè)單位用原有的土地使用權(quán)與其他單位或個(gè)人置換成房產(chǎn)后再行轉(zhuǎn)讓，取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅，其增值額的計(jì)算只允許減去第二條所述三項(xiàng)內(nèi)容中的第一項(xiàng)和第三項(xiàng)，以及支付過(guò)的動(dòng)拆遷費(fèi)用，既不能扣除開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，也不能作加計(jì)扣除。

　　這些單位用原有的土地使用權(quán)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置換房產(chǎn)，前者本身不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，而將換得房產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓的，盡管簽訂的開(kāi)發(fā)合同是在1994年之前，不能享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓減免的優(yōu)惠。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用房產(chǎn)換取土地使用權(quán)的部分，其房產(chǎn)的建造成本可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

　　四、關(guān)于購(gòu)進(jìn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的征免稅問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用于自身動(dòng)遷的，可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本作為扣除項(xiàng)目金額，若用于動(dòng)遷多余后出售，取得的轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值比率不超過(guò)20%免征的優(yōu)惠。

　　非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)進(jìn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，也不能享受增值比率不超過(guò)20%免征的優(yōu)惠。只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，按每一計(jì)稅項(xiàng)目的增值比率不超過(guò)20%的，才能享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，如增值比率超過(guò)20%的均按全額征稅。

　　五、關(guān)于房地產(chǎn)買賣三項(xiàng)費(fèi)用如何扣除的問(wèn)題

　　納稅人從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)用于出售的，其增值額中的三項(xiàng)費(fèi)用（包括利息支出）的計(jì)算，采取確定適當(dāng)?shù)目鄢壤霓k法，即統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%給予扣除。

　　計(jì)算公式：增值額＝出售商品房取得的收入－購(gòu)入商品房支付的價(jià)款－三項(xiàng)費(fèi)用（出售商品房取得的收入×l.5%）－銷售稅金

　　六、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更征免稅問(wèn)題

　　原投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東，由于種種原因，將所持的部份或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的股東名下，無(wú)論是在境內(nèi)還是境外辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，都應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報(bào)，繳納土地增值稅。原投資股東開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是在1994年以前簽訂的開(kāi)發(fā)合同，而在以后發(fā)生股權(quán)5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的，可免征土地增值稅，新投資股東再發(fā)生轉(zhuǎn)讓不再享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免稅的優(yōu)惠。

　　七、關(guān)于投資聯(lián)營(yíng)、合作建房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅具體問(wèn)題

　　以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)、合作建房（或稱聯(lián)建、參建）等形式發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，只有作為簽訂開(kāi)發(fā)合同各方之一的投資者，在1994年以前簽訂開(kāi)發(fā)合同的可享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的免稅優(yōu)惠。

　　非屬簽訂開(kāi)發(fā)合同各方之一的投資者，以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)、合作建房等形式轉(zhuǎn)讓或委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，盡管投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同是在1994年之前簽訂，或者投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目認(rèn)定屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，或者尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，都不屬于開(kāi)發(fā)、建造房地產(chǎn)的納稅人，不能享受5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅的優(yōu)惠，也不能享受建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值比率未超過(guò)20%的免稅優(yōu)惠，其發(fā)生的增值收益都應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人計(jì)征土地增值稅。

　　八、關(guān)于市政府規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用如何計(jì)稅問(wèn)題

　　對(duì)市政府規(guī)走向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用（如市解困基金等），允許在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予以扣除，但不能作為三項(xiàng)費(fèi)用和加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

　　九、關(guān)于縣級(jí)及縣以上人民政府要求企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)稅問(wèn)題

　　對(duì)于縣級(jí)及縣以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各種費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，但不能作為三項(xiàng)費(fèi)用和加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

　　十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外支付的各類贊助款如何計(jì)稅問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于各種需要對(duì)外支付的各類贊助款（如用于開(kāi)發(fā)小區(qū)以外的道路綠化等），不能作為開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用列進(jìn)扣除項(xiàng)目金額，顯然不能作為三項(xiàng)費(fèi)用和加計(jì)20%扣除的基數(shù)，如果確有特殊情況需要作為扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)報(bào)市局核準(zhǔn)。