各基層局：

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）及其他有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅有關(guān)稅收政策問題明確如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅預征的征管規(guī)定

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖念A征

　　自2003年1月1日起，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱“納稅人”）轉(zhuǎn)讓未“竣工決算”房地產(chǎn)開發(fā)項目，應于每月終了后10日內(nèi)，填報《土地增值稅納稅申報表》（暫以《大連市地方稅收納稅申報表二》代替），辦理納稅申報手續(xù)，并預繳土地增值稅。

　　預征稅款按納稅人每月實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預收款、定金和其他有關(guān)經(jīng)濟收益，乘以本通知規(guī)定的預征率計算征收。

　　納稅人應在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工決算后30日內(nèi)主動到稅務機關(guān)申請辦理稅款清算手續(xù)。稅務機關(guān)對該項目土地增值稅進行清算，對已預征的稅款多退少補。

　?。ǘΑ翱⒐Q算項目”的解釋

　　“竣工決算項目”指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的單位工程質(zhì)量認定合格（優(yōu)良）書，建設(shè)單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認，簽署了《工程造價結(jié)（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售，收入、成本和費用已經(jīng)全部核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。如不能準確核算收入、成本和費用的，不能視為“竣工決算項目”。

　　納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)自用、出租或贈與他人，如該房產(chǎn)已辦理房屋所有權(quán)證的，可視同上款中的“實現(xiàn)銷售”。

　?。ㄈ┩恋卦鲋刀愵A征率

　　自2003年1日1日起，土地增值稅預征率按照納稅人的轉(zhuǎn)讓項目分類型確定：

　　1、一般住宅，預征率為5‰；

　　2、除“一般住宅”以外的其他類型，預征率為1%.

　?。ㄋ模耙话阕≌北仨毻瑫r符合以下條件：

　　1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上列明建設(shè)工程項目名稱為“住宅”。高級公寓、別墅、度假村等均不屬一般住宅；

　　2、市內(nèi)四區(qū)單套房地產(chǎn)的實際售價每平方米（建筑面積）在6000元以下，其他縣（市）區(qū)的標準可根據(jù)本地實際情況確定，并報市局備案。

　　以上條件僅作為稅務機關(guān)確定土地增值稅預征率的標準。

　?。ㄎ澹┯邢铝星闆r之一的，應當對納稅人未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅匯算，計征土地增值稅：

　　1、納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

　　2、納稅人申請辦理注銷稅務登記；

　　3、稅務機關(guān)認為有必要對納稅人未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅匯算，并經(jīng)市局財產(chǎn)與行為稅管理處批準的。

　　二、關(guān)于“以房抵債”、“以房抵息”問題

　　“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務：“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或借款利息。

　　納稅人“以房抵債”、“以房抵息”，依照《細則》第五條的規(guī)定，應視為取得了“轉(zhuǎn)讓收入”，應將其所抵償?shù)膫鶆疹~、利息額和其他有關(guān)經(jīng)濟收益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計繳土地增值稅。

　　將“以房抵債”、“以房抵息”所取得的房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓的，實際轉(zhuǎn)讓者為土地增值稅的納稅義務人，應當比照《條例》、《細則》中轉(zhuǎn)讓舊房的相關(guān)規(guī)定對其征收土地增值稅。

　　三、關(guān)于對“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)”征收土地增值稅的時間問題

　　“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)”在1994年1月1日以后簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項，在1994年1月1日至1995年12月31日期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫不征收土地增值稅，在1996年1月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應當按照《條例》、《細則》規(guī)定征收土地增值稅。

　　四、關(guān)于納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)留作自用或出租給其他單位使用的問題

　　納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)留作自用，由于未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅，開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費用不允許作為扣除項目計算扣除。

　　納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)出租給其他單位使用，只取得租金收入，未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅，開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費用不允許作為扣除項目計算扣除。

　　五、本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。此前相關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知規(guī)定為準。

大連市地方稅務局
二○○三年一月二十一日