各區(qū)縣地方稅務(wù)局、分局：

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)（國(guó)稅函[2002]512號(hào)）及市局《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（ 京地稅二[1996]240號(hào)）文件，市局制定了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下：

　　一、土地增值稅預(yù)征稅款的清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，各局要嚴(yán)格按照市局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理的有關(guān)要求，在強(qiáng)化土地增值稅稅款預(yù)征工作的同時(shí)，抓好稅款清算工作的落實(shí)，確保土地增值稅征收管理的全面開展。

　　二、各局要認(rèn)真按照《管理辦法》的要求，結(jié)合市局關(guān)于行政審批事項(xiàng)的規(guī)范程序，組織專人負(fù)責(zé)清算工作。要認(rèn)真審核清算企業(yè)報(bào)送的審計(jì)報(bào)告及相關(guān)資料，保證土地增值稅稅款清算工作的質(zhì)量。

　　三、為了更好地開展清算工作，各局可結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征管的實(shí)際情況，制定本單位清算工作的具體實(shí)施辦法，報(bào)市局備案。

　　附件：

　　1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法

　　2、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)

　　3、《土地增值稅清算審計(jì)報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式

　　二○○二年七月四日

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法

　　第一條 為了做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅款清算工作，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函[2002]512號(hào)文件及其對(duì)土地增值稅清算稅款工作的總體要求，制定本辦法。

　　第二條 凡符合京地稅二「1996」240號(hào)文規(guī)定應(yīng)辦理竣工清算稅款手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均適用本辦法。

　　第三條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)須在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算審計(jì)報(bào)告》。（以下簡(jiǎn)稱《審計(jì)報(bào)告》，標(biāo)準(zhǔn)格式附后）

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清稅專項(xiàng)審計(jì)業(yè)務(wù)由納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

　　第五條 中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用加以區(qū)分，并對(duì)適用不同預(yù)征率的項(xiàng)目情況加以說明。

　　第六條 專項(xiàng)審計(jì)工作的審計(jì)重點(diǎn)包括：

　?。ㄒ唬?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額：轉(zhuǎn)讓土地收入；轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

　?。ǘ?扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；

　?。ㄈ?利息支出；

　?。ㄋ模?與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅；教育費(fèi)附加；

　　（五） 預(yù)繳稅款情況；

　?。?多用途開發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況；

　　審計(jì)人員也可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充或根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求及時(shí)調(diào)整審計(jì)重點(diǎn)，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督。

　　第七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取《審計(jì)報(bào)告》時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照《審計(jì)報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，并審核報(bào)告數(shù)據(jù)及納稅人提供的資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)審計(jì)報(bào)告工作底稿進(jìn)行抽查和檢查。

　　第八條 對(duì)在審計(jì)事項(xiàng)中違反稅收法律、法規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消其專項(xiàng)參審資格，并由有關(guān)部門追究其他責(zé)任。

　　第九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)審定后的《審計(jì)報(bào)告》與京財(cái)稅「1997」198號(hào)文規(guī)定的有關(guān)材料一并作為納稅人辦理清稅手續(xù)的依據(jù)。

　　第十條 本辦法自2002年8月1日起執(zhí)行。

　　第十一條 本辦法由北京市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算

　　土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)

　?。▏?guó)稅函「2002」512號(hào)）

北京市地方稅務(wù)局：

　　你局《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的請(qǐng)示》（京地稅地「2002」197號(hào)）收悉。鑒于土地增值稅清算稅款工作的難度和目前實(shí)際征管情況，同意你局試行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工結(jié)算土地增值稅稅款時(shí)，采取由納稅人委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)其開發(fā)成本、費(fèi)用增值額等情況進(jìn)行清算審計(jì)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理申報(bào)時(shí)，參考專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告確定計(jì)稅依據(jù)的方法。請(qǐng)你們及時(shí)總結(jié)這方面工作經(jīng)驗(yàn)并報(bào)總局。如可行，便于在其他條件適合的地方加以推廣。

　　國(guó)家稅務(wù)總局

　　二○○二年六月五日

　　附件：

　　土 地 增 值 稅 清 算 審 計(jì) 報(bào) 告

　　公司（所）

　　年 月 日

　　土 地 增 值 稅 審 計(jì) 報(bào) 告

　　[2002]土增審字 號(hào)

　　單位：

　　我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》、國(guó)稅函發(fā)[2002]512號(hào)文件及北京市地方稅務(wù)局京地稅二（1996）240號(hào)文件關(guān)于土地增值稅的措施和規(guī)定，并參照《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)貴公司所提供的憑證、帳冊(cè)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的審計(jì)程序，同時(shí)還包括查閱、核對(duì)施工圖紙及恰商資料、查看現(xiàn)場(chǎng)。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的審計(jì)報(bào)告。

　　經(jīng)審核，貴單位“ ”項(xiàng)目：

　　取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

　　其中：1、現(xiàn)金收入 元；

　　2、實(shí)物收入 元；

　　3、其他收入 元；

　　扣除項(xiàng)目總金額為 元；

　　其中：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

　　2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本為 元；

　　3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為 元；

　　4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格為 元；

　　5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；

　　6、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為 元；

　　7、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額 元；

　　增值額為 元；

　　增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %；

　　應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；

　　免繳土地增值稅稅額 元；

　　已繳土地增值稅稅額為 元；

　　項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為 元。

　　特此報(bào)告

　　附件：

　　1、《土地增值稅納稅鑒證表》

　　2、《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（略）

　　3、《土地增值稅繳款情況匯總表》

　　4、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審定表》

　　5、《扣除項(xiàng)目匯總表》

　　6、《取得土地使用權(quán)所支付的金額審定表》

　　7、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審定表》

　　8、《前期工程費(fèi)審定表》

　　9、《建筑安裝工程費(fèi)審定表》

　　10、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審定表》

　　11、《公配套設(shè)施費(fèi)審定表》

　　12、《開發(fā)間接費(fèi)審定表》

　　13、《利息支出匯總表》

　　14、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審定表》

　　15、《財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目審定表》

　　16、《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》（略）

　　17、《企業(yè)基本情況表》

　　備注：企業(yè)到地稅局辦理清算手續(xù)時(shí)，需按市財(cái)稅[1997]198號(hào)文件的要求， 附送有關(guān)資料。

　　中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

　　中介機(jī)構(gòu)名稱： 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

　　地址： 年 月 日

　　聯(lián)系電話：

　　土地增值稅納稅鑒證說明

　　我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說明如下：

　　一、 基本情況：

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介（1）、項(xiàng)目座落地（2）、總建筑面積（3）、本次清算建筑面積（4）、立項(xiàng)批復(fù)文件（5）、竣工驗(yàn)收單

　　二、主要會(huì)計(jì)政策：

　　1、公司執(zhí)行《 會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)規(guī)定

　　2、公司會(huì)計(jì)年度自 年 月 日至 年 月 日

　　3、公司會(huì)計(jì)核算方法

　　4、記帳本位幣

　　5、其他

　　三、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入）

　　四、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況：依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，對(duì)成本所涉及的項(xiàng)目加以詳細(xì)說明。同時(shí)，主要審核成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，有無虛列、多轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售成本的情況。

　　五、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程：

　　六、其他審核事項(xiàng)說明：

　　中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

　　中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

　　年　月　日