各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局：

　　現(xiàn)將《土地增值稅若干業(yè)務(wù)問題處理意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。各地接到本通知后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，制定具體的辦法，并報(bào)省局備案。本通知從2004年1月1日起實(shí)行。

土地增值稅若干業(yè)務(wù)問題處理意見

　　據(jù)調(diào)查及各地的反映，對土地增值稅的稅政業(yè)務(wù)問題各地執(zhí)行不一。為平衡稅負(fù)，強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就全省土地增值稅若干稅政業(yè)務(wù)問題明確以下處理意見。

　　一、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征范圍

　　凡從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的單位和個人（以下簡稱納稅人），在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 由于涉及成本確定或其原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，屬于土地增值稅的預(yù)征范圍，在其項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前（單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項(xiàng)目的在轉(zhuǎn)讓全部事項(xiàng)辦理完結(jié)前）為預(yù)征期。

　　二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時，按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

　　1、對單純開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅人取得的收入，預(yù)征率暫定0.5%.

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實(shí)際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當(dāng)?shù)刈≌N售平均價(jià)格20％一40％以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　2、從事其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率暫定1％。

　　對納稅人既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，又從事其它房地產(chǎn)開發(fā)的，在其轉(zhuǎn)讓并取得收入時，能分別正確核算收入項(xiàng)目金額的，在計(jì)征土地增值稅時，應(yīng)按相應(yīng)的預(yù)征率分別預(yù)征，否則一律按1％的預(yù)征率預(yù)征。

　　另外，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目，不能及時準(zhǔn)確計(jì)算扣除額的，預(yù)征率暫定為2％。

　　三、關(guān)干土地增值稅的扣除項(xiàng)目及計(jì)算方法的確定

　　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人預(yù)征土地增值稅后，應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目結(jié)（清）算，有關(guān)項(xiàng)目結(jié)（清）算和扣除項(xiàng)目金額確定如下：

　　1、對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算時，對已取得收入的部分，按已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)面積占房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓總面積的比例分?jǐn)偪鄢杀?，?jì)算出增值額，計(jì)征土地增值稅。

　　2、納稅人開發(fā)的綜合商品房，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其它房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，先按基本核算項(xiàng)目計(jì)算增值額和增值率，確定土地增值稅稅率，再按不同項(xiàng)目的銷售額比例劃分增值額后，按規(guī)定征免土地增值稅。

　　3、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，分塊轉(zhuǎn)讓，對允許扣除項(xiàng)目的金額，原則上按已轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，?jì)征土地增值稅，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，?jì)征土地增值稅。

　　四、關(guān)于對土地增值稅預(yù)征的管理問題

　　1、土地增值稅的申報(bào)方式

　　（1）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的納稅人，一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)自簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)，并取得收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)確定的納稅期限，定期申報(bào)繳納土地增值稅。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，對已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積達(dá)到可轉(zhuǎn)讓總面積的85％時，可向主管地稅機(jī)關(guān)申請，進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算，對項(xiàng)目結(jié)算多征的稅款可抵減下一納稅期納稅人申報(bào)預(yù)繳的稅款，少繳的稅款應(yīng)補(bǔ)征。

　　3、納稅人在項(xiàng)目全部竣工辦理結(jié)算后的一個月內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)申請辦理項(xiàng)目清算，少征的稅款應(yīng)補(bǔ)征，多征的稅款應(yīng)退庫。

　　4、對納稅人因財(cái)務(wù)制度不健全，主管地稅機(jī)關(guān)難以對其預(yù)征稅款情況進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算和已完工項(xiàng)目稅款進(jìn)行清算的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)按照《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，對其應(yīng)納的土地增值稅實(shí)行核定征收。核定征收的稅款不能低于預(yù)征率計(jì)算出來的稅款。