各區(qū)、縣地稅局、各分局，市局各處室、直屬單位：

　　為搞好本市貫徹開征土地增值稅工作，市局根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)文件編寫了《土地增值稅納稅指南》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請你們采取各種形式向納稅單位和個人宣傳，使納稅人切實(shí)掌握和熟悉土地增值稅的政策法規(guī)和征管規(guī)程，增強(qiáng)納稅人依照規(guī)范的征管程序依法納稅的觀念。

　　一九九六年六月七日

　　土地增值稅納稅指南

　　一、問：什么是土地增值稅？

　　答：土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，按照規(guī)定的稅率計征的一種稅。國務(wù)院在1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），財政部于1995年1月27日公布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。本市自《細(xì)則》公布之日起實(shí)施土地增值稅。

　　二、問：土地增值稅的征稅范圍是什么？

　　答：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍。具體講：

　　1、對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用的不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。

　　2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，只對轉(zhuǎn)讓后取得的增值收入征稅，雖然發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，但沒有增值收入，如：通過繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不在土地增值稅的征稅范圍。

　　3、只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如：出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　三、問：誰是土地增值稅的納稅義務(wù)人？

　　答：《條例》第二條明確“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。”包括：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體經(jīng)營者。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人、華僑、港澳臺同胞等，只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為并取得增值收入的，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人，都要按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。

　　四、問：土地增值稅的征稅對象是什么？

　　答：土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。扣除項(xiàng)目按《條例》和《細(xì)則》規(guī)定有以下幾項(xiàng)：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

　　2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按發(fā)生額扣除。

　　3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算，市政府在京政發(fā)[1996]7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據(jù)實(shí)扣除外，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按房地產(chǎn)成本之和的5%的比例計算扣除金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按房地產(chǎn)成本之和的10%的比例計算扣除金額。

　　4、舊房及建筑物的評估價格。是指轉(zhuǎn)讓已使用在一年以上的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。

　　5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

　　6、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。其扣除方法采取項(xiàng)目年終結(jié)利和竣工清算稅款時一并扣除的方法。

　　五、問：土地增值稅的征管范圍是如何確定的？

　　答：本市土地增值稅由北京市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理。

　　六、問：土地增值稅稅率有哪幾檔 ？

　　答：土地增值稅規(guī)定了四級超率累進(jìn)稅率，它是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小從低到高劃分為四個級次。即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％未超過100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％未超過200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％?！都?xì)則》第十條還規(guī)定，四級超率累進(jìn)稅率每級增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

　　七、問：土地增值稅的納稅地點(diǎn)是怎樣確定的？

　　答：根據(jù)北京市的具體情況，市政府在京政發(fā)[1996]第7號文件中規(guī)定了土地增值稅的納稅地點(diǎn)。具體是：凡在本市轉(zhuǎn)讓在京房地產(chǎn)的國內(nèi)單位和個人，向房地產(chǎn)座落地的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；凡在本市的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人和華僑、港澳臺同胞轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，向地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在本市境內(nèi)跨兩個或兩個以上地區(qū)的，由市地稅局確定納稅地點(diǎn)。為利于征管，方便納稅人，北京市地方稅務(wù)局要求各區(qū)、縣局、分局、直屬單位在地方稅管理科和業(yè)務(wù)科室設(shè)專人專門負(fù)責(zé)該稅種的征收管理工作。

　　八、問：單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何辦理納稅手續(xù)和計算繳納土地增值稅？

　　答：按照有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，雙方都要到房地產(chǎn)管理部門申辦買賣過戶手續(xù)。根據(jù)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容的不同，納稅人應(yīng)分別按下列規(guī)定進(jìn)行納稅登記和納稅申報手續(xù)。

　　1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位，應(yīng)分別在簽訂轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同和取得轉(zhuǎn)讓收入七日內(nèi)，到指定的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記和納稅申報手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按規(guī)定繳納土地增值稅。土地管理部門憑納稅憑證或免稅證明發(fā)放《國有土地使用權(quán)證書》。

　　2、轉(zhuǎn)讓存量房的單位和個人，應(yīng)在辦理買賣契約后七日內(nèi)持《土地增值稅納稅申報表》、居住年限證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明、房地產(chǎn)買賣契約及房地產(chǎn)價格評估報告到指定的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報審核手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，由房管部門代征土地增值稅。房管部門憑完稅憑證或免稅證明發(fā)放《房地產(chǎn)權(quán)屬證書》。

　　3、轉(zhuǎn)讓存量房的單位和個人，應(yīng)按下列公式計算繳納土地增值稅：

　　九、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商品房如何辦理納稅手續(xù)？

　　答：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)以及主營或兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位，應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項(xiàng)）后7日內(nèi)辦理納稅登記手續(xù)，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同并取得收入后7日內(nèi)填報土地增值稅納稅申報表。如因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓以后申報的，由納稅人提出申請，經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可于季度終了后7日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)。

　　十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計算繳納土地增值稅？

　　答：房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財務(wù)會計制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目或核算對象為計稅單位。但以“開發(fā)小區(qū)”為計稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館飯店、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他房地產(chǎn)，應(yīng)分別按單位工程（棟號）計算繳納土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他公建房成本劃分不清的，一律按規(guī)定征稅。成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。

　　對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目竣工清算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因而無法據(jù)實(shí)計算土地增值稅的，可采取預(yù)征的辦法組織征收，其預(yù)征方法為：

　?。?）、納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，依預(yù)售收入的0.5%預(yù)交土地增值稅。

　?。?）、納稅人預(yù)售其他商品房，應(yīng)按賓館、飯店、辦公寫字樓3%、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓2%、其他房地產(chǎn)1%的比例，依預(yù)售收入預(yù)交土地增值稅。

　　（3）、納稅人預(yù)售上述的房地產(chǎn)，應(yīng)于年終結(jié)利后一個月內(nèi)或項(xiàng)目竣工清算后兩個月內(nèi)到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳，多退少補(bǔ)，清算期為3年。

　?。?）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按下列公式計算繳納土地增值稅：

　　十一、問：辦理納稅手續(xù)時，應(yīng)攜帶哪些有關(guān)資料？

　　答：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理納稅登記和納稅申報手續(xù)時應(yīng)向地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交計劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng)時審批的項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書、當(dāng)期財務(wù)會計報表及房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用方面的資料、貸款利息證明、房地產(chǎn)價格資料、北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售專用發(fā)票。

　　2、轉(zhuǎn)讓存量房的單位和個人在辦理納稅申報手續(xù)時，應(yīng)向地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)評估報告、房地產(chǎn)價格資料、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)、印花稅票）及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料（房屋產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)讓合同等）。

　　十二、問：轉(zhuǎn)讓存量房是否都要經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估價格？

　　答：為了利于維護(hù)稅收法紀(jì)，強(qiáng)化征管，符合市場經(jīng)濟(jì)的原則，轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，原則上都要經(jīng)市政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估價格，地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以確認(rèn)。鑒于國家對個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年或五年以上的自用住房免征土地增值稅，因此，對其可不按評估價格計算免征稅款。

　　十三、問：對1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同，如何辦理納免稅手續(xù)？

　　答：凡在1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅，簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準(zhǔn)，并按下列規(guī)定辦理登記、申報手續(xù)。

　?。?）、在1994年1月1日至1996年9月30日期間首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位，應(yīng)于1996年9月30日前到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)辦免稅手續(xù)。

　?。?）、在1996年10月1日以后首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位，應(yīng)于取得轉(zhuǎn)讓收入后7日內(nèi)到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅手續(xù)。

　　對于個別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)當(dāng)?shù)刎斦?、地方稅?wù)部門審核，并報財政部門、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)可以適當(dāng)延長免稅期限。