局屬各單位：

　　現(xiàn)將《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　附件：

廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法

　　第一章 總則

　　第一條   為加強(qiáng)土地增值稅管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅申報(bào)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條  例》及其實(shí)施細(xì)則和《廣東省土地增值稅征收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條   適用范圍

　　本辦法適用于在我市出售其開發(fā)的商品房的單位，包括在廣州市（含花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙開發(fā)區(qū)、從化市、增城市）開發(fā)房地產(chǎn)的各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)單位（以下簡稱“單位”）。

　　第二章 基本政策規(guī)定

　　第三條   納稅義務(wù)人

　　轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物（以下簡稱“出售商品房”）并取得收入的“單位”，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱“納稅人”）。

　　第四條   納稅期限

　　納稅人出售商品房按季度進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人出售商品房在收入實(shí)現(xiàn)的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)和繳納土地增值稅。

　　收入實(shí)現(xiàn)的確定：

　　1.以預(yù)售方式出售商品房的，以實(shí)際取得預(yù)售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

　　2.以分期付款方式出售商品房的，以每期實(shí)際取得收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

　　3.以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

　　4.以其他方式出售商品房的，以實(shí)際取得售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。

　　第五條   納稅地點(diǎn)

　　土地增值稅由納稅人機(jī)構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收；納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

　　第六條   計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅以納稅人出售商品房所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

　　增值額為納稅人出售商品房所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額的余額。

　　出售商品房所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入的全部價(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括計(jì)入售房價(jià)款中代縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府收取的各項(xiàng)代收款項(xiàng)。

　　扣除項(xiàng)目金額包括：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本：

　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

　?。?）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平‘等支出。

　　（3）建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的、開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施發(fā)生的支出。

　?。?）開發(fā)間接費(fèi)用。是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用和計(jì)入售房價(jià)款中代縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府收取的各項(xiàng)代收款項(xiàng)。

　　（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　（2）其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在出售商品房時(shí)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％計(jì)算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％。

　　第七條   稅率

　　土地增值稅的稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

　　第八條   應(yīng)納稅額

　　計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

　　（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50％

　　應(yīng)納稅額＝增值額×30％

　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額的50％，未超過100％

　　應(yīng)納稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

　　（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100％，未超過200％

　　應(yīng)納稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額的200％

　　應(yīng)納稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

　　上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

　　第九條   免稅規(guī)定及管理

　　納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后增值額未超過扣除項(xiàng)目金額總和20％的，免征土地增值稅，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《土地增值稅納（免）稅證明》。增值額超過扣除項(xiàng)目金額總和20％的，就全部增值額征收土地增值稅。

　　第三章 項(xiàng)目登記

　　第十條   納稅人出售商品房取得收入后30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記。

　　納稅人辦理項(xiàng)目登記時(shí)須提供以下資料：

　　1.房產(chǎn)開發(fā)建筑合同；

　　2.土地受讓合同；

　　3.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告；

　　4.出售普通住房的《商品房預(yù)售許可證》；

　　5.《土地增值稅納稅登記表》。

　　第四章 預(yù)征土地增值稅

　　第十一條   征收方法

　　納稅人在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算前出售商品房（不包括經(jīng)濟(jì)適用住房）所取得的收入，按預(yù)征比例征收土地增值稅。

　　房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，進(jìn)行土地增值稅清算，應(yīng)交的土地增值稅多退少補(bǔ)。

　　房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢時(shí)，進(jìn)行土地增值稅結(jié)算，應(yīng)交的土地增值稅多退少補(bǔ)。

　　第十二條   預(yù)征比例

　　土地增值稅的預(yù)征比例分為三檔：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（不包括經(jīng)濟(jì)適用住房）的預(yù)征比例為0.5％；綜合樓預(yù)征比例為0.7％；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓以外的其它房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征比例為1％。

　　納稅人在財(cái)務(wù)賬冊上應(yīng)對適用不同預(yù)征比例的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別核算；對不能分開核算的，從高適用預(yù)征比例征收土地增值稅。

　　項(xiàng)目的界定：

　　1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指除高級(jí)公寓、別墅、度假村以外的民用住宅；

　　2.綜合樓，是指同一幢建筑物具有居住、商業(yè)或辦公多種用途；

　　3.其它房產(chǎn)項(xiàng)目，是指除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓以外的其它項(xiàng)目；

　　4.經(jīng)濟(jì)適用住房，是指取得物價(jià)部門關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格批復(fù)的項(xiàng)目。

　　第十三條   預(yù)征的計(jì)稅公式：

　　預(yù)征土地增值稅稅額＝出售商品房所取得的收入×預(yù)征比例

　　第五章 土地增值稅清算和結(jié)算

　　第十四條   清算

　　（一）項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條  件（以下簡稱“按實(shí)清算條  件”），扣除項(xiàng)目才能按實(shí)際發(fā)生的金額扣除：

　　（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；

　?。?）按開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑據(jù)。

　　其中條  件（1）是以取得銷售開發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)；對同一房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實(shí)結(jié)算的認(rèn)定條  件。

　?。ǘ┘{稅人在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算的申請。對已經(jīng)取得的出售商品房收入按扣除項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅清算并作納稅申報(bào)，應(yīng)交的土地增值稅按照清算的結(jié)果多退少補(bǔ)。

　?。ㄈ┮约{稅人向建設(shè)管理部門提交《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的備案時(shí)間為竣工結(jié)算時(shí)間。

　?。ㄋ模┎环习磳?shí)清算條  件的納稅人，在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后取得出售商品房的收入，可繼續(xù)按照適用的預(yù)征比例征收土地增值稅。

　?。ㄎ澹Σ环习磳?shí)清算條  件的納稅人在2004年底前已竣工結(jié)算尚未清算應(yīng)交土地增值稅的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時(shí)期適用的預(yù)征比例核實(shí)清算應(yīng)交的土地增值稅：

　　2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1％交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1％清算應(yīng)交的土地增值稅。

　　2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交納土地增值稅的，應(yīng)按本辦法的第十一條  中設(shè)定的預(yù)征比例清算應(yīng)交的土地增值稅。

　　第十五條   清算程序

　?。ㄒ唬┨岢錾暾?/p>

　　符合按實(shí)清算條  件的納稅人提出清算申請時(shí)，須提交下列資料：

　　1.申請清算土地增值稅的報(bào)告、預(yù)售房產(chǎn)證復(fù)印件、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件、繳納土地增值稅的完稅憑證復(fù)印件、無償提供公共配套設(shè)施的資料。

　　2.房產(chǎn)出售情況表（見附件1）

　　3.開發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況表（見附件2）

　　4.開發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況補(bǔ)充說明（見附件3）

　　5.其他有關(guān)資料

　　（二）填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》

　　1.對單一用途的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算增值額時(shí)按照收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》；

　　2.對兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開發(fā)項(xiàng)目，必須根據(jù)房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額，分別填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》。

　?。ㄈ∮?jì)算清算稅額

　　納稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類，分別清算應(yīng)交土地增值稅。公式為：

　　清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額

　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　增值額＝銷售商品房收入－扣除項(xiàng)目金額

　　第十六條   結(jié)算

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢進(jìn)行土地增值稅結(jié)算的納稅人，必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條  件（以下簡稱“按實(shí)結(jié)算條  件”），扣除項(xiàng)目才能按實(shí)際發(fā)生的金額扣除：

　?。?）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿，并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；

　　（2）按開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑據(jù)。

　　其中條  件（1）是以取得銷售開發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)；對同一房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實(shí)結(jié)算的認(rèn)定條  件。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，對出售商品房取得的全部收入按扣除項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報(bào)，應(yīng)交土地增值稅按照結(jié)算的結(jié)果多退少補(bǔ)。

　?。ㄈ嬗衅胀?biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開發(fā)項(xiàng)目，不能按照房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額來分別核算和清算申報(bào)的，不得享受建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％可免征土地增值稅的政策。

　?。ㄋ模┘{稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類，分別結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。公式為：

　　結(jié)算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額

　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　增值額＝銷售商品房收入－扣除項(xiàng)目金額

　?。ㄎ澹υ陧?xiàng)目竣工后僅因未能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑證而在項(xiàng)目竣工結(jié)算后沒有清算土地增值稅，但在結(jié)算環(huán)節(jié)符合按實(shí)結(jié)算條  件的，要按照第十五條  的清算程序辦理土地增值稅結(jié)算。

　　結(jié)算土地增值稅時(shí)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《土地增值稅納（免）稅證明》；出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，就全部增值額征收土地增值稅。

　?。Σ环习磳?shí)結(jié)算條  件的納稅人，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時(shí)期適用的預(yù)征比例核定結(jié)算的應(yīng)交土地增值稅：

　　2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1％交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1％結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。

　　2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未繳納土地增值稅的，按本辦法第十一條  中設(shè)定的預(yù)征比例結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。

　　第六章 其他

　　第十七條   納稅人有違反本辦法行為的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。

　　第十八條   本辦法由廣州市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十九條   本辦法從2005年1月1日起執(zhí)行。

　　廣州市地方稅務(wù)局
二○○五年四月三十日