各基層局：正保會計網(wǎng)校

　　為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱“國稅發(fā)[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)交易有關(guān)稅收管理的通知》（遼地稅發(fā)[2007]142號）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅清算問題

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銞l件

　　1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的；

　?。?）納稅人簽訂整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的；

　?。?）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，其房地產(chǎn)開發(fā)項目未進行土地增值稅清算的；

　　（4）直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。

　　符合上述第（1）、（2）、（3）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在達到清算條件之日起30個工作日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)清算土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的，可單獨對此類房地產(chǎn)進行土地增值稅清算。

　　符合上述第（4）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報。由主管稅務(wù)機關(guān)核算應(yīng)納稅額，確定納稅期限。

　　本通知下發(fā)之日前已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)于2008年1月31日前，主動到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

　　2.符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收，且已轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；計算“轉(zhuǎn)讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)，可單獨對此類房地產(chǎn)計算轉(zhuǎn)讓比例；本條中“轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積”以已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積為準：“可售總建筑面積”以《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細》所登記的可售面積為準；

　　（2）取得銷（預(yù)）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　（3）主管稅務(wù)機關(guān)認為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。

　　主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

　　3.不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個人開發(fā)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)比照本通知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　（二）關(guān)于稅務(wù)中介機構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的規(guī)定

　　納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時可委托經(jīng)大連市注冊稅務(wù)師管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組年檢合格并公告的稅務(wù)中介機構(gòu)進行鑒證。

　　納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標準格式“2007-11版”見附件2）范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考。

　?。ㄈ┩恋卦鲋刀惽逅阗Y料的受理

　　納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下清算資料：

　　1.納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，應(yīng)報送《鑒證報告》一式二份；

　　2.《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；

　　3.國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證的原件及復(fù)印件；

　　4.詳細規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；

　　5.取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據(jù)或發(fā)票、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票原件及復(fù)印件、支付搬遷補償費的合同發(fā)票原件及復(fù)印件等；

　　6.項目工程合同結(jié)算單的原件及復(fù)印件；

　　7.商品房購銷合同統(tǒng)計表；

　　8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料的原件及復(fù)印件；

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告的原件及復(fù)印件；

　　10.無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料的原件及復(fù)印件；

　　11.財務(wù)會計報表；

　　12.稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料。

　　主管稅務(wù)機關(guān)確定受理納稅人提交的清算材料后，應(yīng)當(dāng)向納稅人開具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。

　　主管稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的清算材料時，應(yīng)當(dāng)認真核對納稅人提供的資料原件及復(fù)印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理；對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。

　　（四）土地增值稅清算的審核

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后10個工作日內(nèi)，辦理稅款補繳或者退還手續(xù)。

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可作參考。？

　?。ㄎ澹┰谇逅闫陂g和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理

　　在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

　　主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，按照國稅發(fā)[2006]187號文件第八條規(guī)定，于每月終了后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。

　　主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：

　　1.已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

　　2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；

　　3.主管稅務(wù)機關(guān)認為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

　?。╆P(guān)于土地增值稅清算核定征收的規(guī)定

　　1.核定征收土地增值稅的條件

　　主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

　　（1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；

　　（2）由于企業(yè)所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據(jù)等相關(guān)憑證，無法查賬征收土地增值稅的；

　?。?）納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當(dāng)理由的。

　　2.核定征收土地增值稅的方式

　　核定征收采取以下方式：

　?。?）核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

　　核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的方法為：主管稅務(wù)機關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或者按房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的當(dāng)期房地產(chǎn)市場評估價格核定。

　?。?）核定四項成本

　　核定四項成本的公式為：

　　核定扣除的四項成本=《扣除額度表》中對應(yīng)的額度×清算房地產(chǎn)的建筑面積

　　《扣除額度表》系參照大連市建設(shè)工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制定，大連市地方稅務(wù)局將根據(jù)市場狀況，不定期調(diào)整《扣除額度表》。

　　納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，中介機構(gòu)在鑒證工作中，如發(fā)現(xiàn)四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應(yīng)當(dāng)在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務(wù)機關(guān)按標準核定四項成本。

　　《扣除額度表》中的房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工時間以工程質(zhì)量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準。

　　納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)報請市局同意后，可允許按四項成本實際發(fā)生額扣除。

　?。?）關(guān)于定率核定征收的規(guī)定

　　定率核定征收，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以核定征收率計算應(yīng)征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：

　　坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率為：

　　1、普通標準住宅，為6％；

　　2、超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；

　　3、非住宅，為9%；

　　4、坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率應(yīng)當(dāng)在4％～15％之間，由各區(qū)、市、縣地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。

　　納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，原則上不應(yīng)定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務(wù)機關(guān)報經(jīng)市局同意后，可采取其他征收方式。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于項目類型的有關(guān)問題

　　本通知中的“住宅”和其它類型房地產(chǎn)按《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細》所列明的項目類別進行區(qū)分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關(guān)政策執(zhí)行。

　　納稅人改變原房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務(wù)機關(guān)提供政府部門準予其改變類型、用途的批準文件或文書的，主管稅務(wù)機關(guān)可允許納稅人適用相關(guān)土地增值稅政策；不能夠提供批準文件或文書的，仍應(yīng)按原批準類型、用途適用相關(guān)土地增值稅政策。

　?。ò耍┨幜P及處理規(guī)定

　　1、納稅人有下列行為之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條1、等的有關(guān)規(guī)定進行處理

　　2、通知清算而拒不清算的；

　　3、達到清算條件，未及時清算或未及時提供清算資料的；

　　4、不如實進行土地增值稅清算申報或提供虛假納稅資料的；

　　5、有偷稅等其他稅收違法行為的。

　　（九）關(guān)于自建自用房產(chǎn)土地增值稅的規(guī)定

　　納稅人開發(fā)的、已辦理本單位房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產(chǎn)不列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不應(yīng)在清算時扣除。如其轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。

　　二、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收土地增值稅問題

　?。ㄒ唬?關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅納稅地點

　　個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房產(chǎn)，其土地增值稅由大連市地方稅務(wù)局直屬局負責(zé)征收。

　　個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房產(chǎn)，其土地增值稅由房地產(chǎn)坐落地的地方稅務(wù)局負責(zé)征收。

　　以上二款中的“房產(chǎn)”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，個人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局負責(zé)征收。

　?。ǘ?關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非住宅的土地增值稅征管規(guī)定

　　個人轉(zhuǎn)讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

　?。ㄈ?關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓自用住宅的土地增值稅征管規(guī)定

　　1.個人轉(zhuǎn)讓自用普通標準住宅的，免征土地增值稅；

　　2.個人轉(zhuǎn)讓超過普通標準住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：

　　（1）個人能夠提供購房發(fā)票的：

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按規(guī)定全額計征土地增值稅。

　　其扣除項目的計算公式為：

　　土地增值稅扣除項目＝發(fā)票所載金額×［1＋（轉(zhuǎn)讓年度－購買年度）×5％］＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用

　　上款“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓方購房時繳納的契稅：“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉(zhuǎn)讓合同公證費等：“轉(zhuǎn)讓年度”指《完稅憑證》上注明的年度，“購買年度”指購房發(fā)票開具年度。

　　“購房發(fā)票”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”等在計算扣除時須向稅務(wù)機關(guān)出示票據(jù)憑證原件。

　　（2）個人不能提供購房發(fā)票的：

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以0.125％的核定征收率計算繳納土地增值稅；

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以0.25％的核定征收率計算繳納土地增值稅。

　　（3）“轉(zhuǎn)讓日期”和“購買日期”的確定

　　本通知中的“轉(zhuǎn)讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產(chǎn)“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權(quán)證填發(fā)日期孰先的原則進行確定。

　　三、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行

　　大地稅函[2006]76號文件及其它有關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準。

　　二○○七年十一月二十三日