各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：正保會計網校正保會計網校

　　為配合國家開展土地市場的治理整頓，發(fā)揮稅收的調節(jié)作用，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）等有關規(guī)定，現(xiàn)就進一步加強我省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理有關事項通知如下：

　　一、關于土地增值稅預征管理

　?。ㄒ唬┱{整平均預征率。從2008年5月1日起，我省土地增值稅平均預征率改為普通住宅1%－2%、非普通住宅2%－3%、非住宅及別墅4－5%，各地在幅度內確定當?shù)剡m用預征率并上報省局備案。

　?。ǘ┩菩袉雾楊A征率。對增值率明顯偏高的房地產開發(fā)項目實行單項預征率，即：在房地產預售環(huán)節(jié)，根據(jù)售價及工程建設總投資預算，測算應納土地增值稅稅額，以預計的應納稅額除以預計的轉讓收入計算一個比例，作為預征率，在每次預收房款時，按每筆收入乘以該預征率，以此計算每次應預繳的稅款。單項預征率不得低于平均預征率。

　　納稅人在財務賬冊上應對適用不同預征比例的房地產分別核算；對不能分開核算的，從高適用預征比例征收土地增值稅。各地地稅機關應加強對土地增值稅預征的監(jiān)督管理，通過與營業(yè)稅稅款入庫數(shù)據(jù)比對等方式監(jiān)控稅源，對未按規(guī)定預繳稅款的行為應嚴格按照有關規(guī)定加收滯納金。

　　二、關于土地增值稅清算

　?。ㄒ唬┘訌娗逅愎芾?。各地要嚴格按《福建省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》規(guī)定，對清算項目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分別計征土地增值稅。對符合國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定的清算條件的項目應按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的按稅收征管法第62條進行處罰。對納稅人不進行清算申報，不繳或者少繳應納稅款的，按稅收征管法第64條規(guī)定處罰。對稅務機關通知辦理清算申報而拒不申報、提供虛假納稅資料造成不繳或者少繳稅款的，按稅收征管法第63條規(guī)定處罰。

　　對本通知下發(fā)前已符合應清算條件至今尚未按規(guī)定進行土地增值稅清算的房地產開發(fā)企業(yè)，應于6月30日前到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。逾期不辦理的，主管稅務機關將按稅收征管法的有關規(guī)定進行處理。

　　（二）土地增值稅扣除項目金額的計算。對同一項目中包含不同類型房地產的，其扣除項目金額在不同類型房地產間的分攤原則上按可售面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他合理方式計算分攤。具體事宜由設區(qū)市地稅局明確。

　　（三）設定四項開發(fā)成本預警值。鑒于我省各地開發(fā)成本存在較大差異，省局不做統(tǒng)一規(guī)定。但各設區(qū)市局應按國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定，參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，對前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等四項開發(fā)成本設定預警值。對土地增值稅清算過程中，四項開發(fā)成本明顯高于預警值，又無正當理由的，可按預警值進行計算扣除。

　　三、關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率

　　對清算過程中發(fā)現(xiàn)符合國稅發(fā)〔2006〕187號文所規(guī)定的土地增值稅核定征收情形的房地產開發(fā)項目，分別按以下規(guī)定實行核定征收：

　　（一）對2006年1月1日前已竣工且銷售完畢但尚未清算土地增值稅的項目，由主管稅務機關按照稅款所屬時期適用的預征率核定；

　?。ǘ?006年1月1日起至2008年6月30日止，已竣工且銷售完畢但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。

　?。ㄈ?008年7月1日起，按銷售額的5%或主管地稅機關確定的單項預征率核定。

　　主管地方稅務機關對實行核定征收土地增值稅的房地產開發(fā)項目，應向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件1）送達納稅人。

　　四、關于中介參與清算鑒證的問題

　　中介機構在參與我省土地增值稅清算鑒證過程中，除對銷售普通住宅與非普通住宅進行清算鑒證外，還應就銷售非住宅部分進行清算鑒證，并在《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》中體現(xiàn)，同時報送《土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非住宅）表》（見附件2）。具體鑒證辦法參照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）執(zhí)行。

　　附件：

　　1、土地增值稅核定征收通知書

　　2、土地增值稅清算稅款鑒證（非住宅）明細表

　　二OO八年四月七日

　　附件1

土地增值稅核定征收通知書

　　地稅土地增值稅核定    號

納稅人：

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規(guī)定，決定對你（單位）                        項目按確定的銷售收入  %的征收率核定征收土地增值稅。

　　核定征收的理由如下：

　　限你（單位）自收到本通知書之日起           日內到         申報納稅。

　　你（單位）對本決定如有異議，必須先依照本決定的期限繳納稅款或者提供相應的擔保，然后可自上述款項繳清或者提供相應擔保被稅務機關確認之日起六十日內依法向                申請行政復議。

　　簽章：
年   月   日

　　注：本通知一式二份，一份交納稅人，一份稅務機關留存

　　附件2：土地增值稅清算稅款鑒證（非住宅）明細表（略）