各市、縣國(guó)家稅務(wù)局，洋浦國(guó)家稅務(wù)局：

　　最近，部分市縣反映房地產(chǎn)企業(yè)（2002年1月1日起設(shè)立的）在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于總公司（核算地）和分公司（經(jīng)營(yíng)地）信息不對(duì)稱(chēng)，造成企業(yè)所得稅征管容易出現(xiàn)漏管的問(wèn)題，要求省局加以明確。為了加強(qiáng)和規(guī)范我省房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的管理，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求和國(guó)家有關(guān)稅收法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、關(guān)于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅主體認(rèn)定問(wèn)題

　?。ㄒ唬┟鞔_納稅主體

　　凡同時(shí)具備在銀行開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶(hù)、獨(dú)立建立賬簿、編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和獨(dú)立計(jì)算盈虧等條件的房地產(chǎn)企業(yè)或者組織（包括公司、子公司、分公司或其他經(jīng)濟(jì)組織）均為企業(yè)所得稅的納稅人。

　?。ǘ┓止炯{稅人界定

　　總公司根據(jù)《公司法》設(shè)立的分公司（總局明確規(guī)定匯總的企業(yè)除外），視其經(jīng)濟(jì)核算方式確定其是否具備企業(yè)所得稅納稅人條件。對(duì)房地產(chǎn)分公司同時(shí)具備在銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)、獨(dú)立建立賬簿、編制財(cái)務(wù)報(bào)表和獨(dú)立計(jì)算盈虧等條件的，為企業(yè)所得稅納稅人，其企業(yè)所得稅在分公司所在地（經(jīng)營(yíng)地）繳納；對(duì)未同時(shí)具備上述條件的分公司，為非獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算企業(yè)，其企業(yè)所得稅由總公司（核算地）匯總統(tǒng)一繳納。但非獨(dú)立核算的分公司必須于每年度終了180天內(nèi)向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供總公司所在地（核算地）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的完稅證明，否則分公司所在地（經(jīng)營(yíng)地）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按稅收規(guī)定核定其應(yīng)稅所得，就地征收企業(yè)所得稅，并按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　二、關(guān)于加強(qiáng)對(duì)非獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算房地產(chǎn)分公司管理問(wèn)題

　　非獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)分公司要主動(dòng)接受和配合所在地（經(jīng)營(yíng)地）稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向所在地（經(jīng)營(yíng)地）稅務(wù)機(jī)關(guān)提供完稅證明，所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)分公司所在地（經(jīng)營(yíng)地）稅務(wù)機(jī)關(guān)要密切與總公司所在地（核算地）稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作，加強(qiáng)互通信息，杜絕征管漏洞。

　　三、關(guān)于加強(qiáng)稅源監(jiān)控問(wèn)題

　　積極推行以“房源控稅源”的管理制度，以強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理。

　?。ㄒ唬?shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記制。房地產(chǎn)公司及其分公司開(kāi)發(fā)、建造房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及有關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的審批文件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依此登記在案，以備跟蹤管理。

　　（二）建立信息共享機(jī)制。各市、縣國(guó)家稅務(wù)局之間，以及與地稅、工商、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)要加強(qiáng)配合、聯(lián)系和協(xié)助，建立信息共享有效機(jī)制，確定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)信息傳遞的方式、內(nèi)容和時(shí)間，充分利用高科技管理手段，定期通過(guò)對(duì)交流信息的分析和核對(duì)，掌握好房地產(chǎn)企業(yè)戶(hù)數(shù)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)及規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度等情況，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信息，為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理奠定基礎(chǔ)。

　?。ㄈ┓e極探索由“管戶(hù)”向“管房”轉(zhuǎn)變的管理模式，做到以房源控制稅源，防止國(guó)家稅款流失。稅務(wù)機(jī)關(guān)要積極探索推行“以管理納稅人為主轉(zhuǎn)變到管理房產(chǎn)為主”上來(lái)，結(jié)合稅務(wù)管理員制度，明確管理員職責(zé)，要求設(shè)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理臺(tái)賬，詳細(xì)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、法人代表、開(kāi)戶(hù)行及賬號(hào)、核算方式、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)時(shí)間、可售房面積、可售房總收入和已取得售房收入等情況，并注意深入企業(yè)開(kāi)展調(diào)查，準(zhǔn)確掌握銷(xiāo)售收入，最大限度從源頭上控管好稅源。

　　四、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售確認(rèn)和成本費(fèi)用扣除問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入、預(yù)售收入和代建工程、提供勞務(wù)以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）、海南省國(guó)家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局《關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》（瓊國(guó)稅發(fā)〔2004〕237號(hào)）已做了明確的規(guī)定，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，正確把握好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入和成本費(fèi)用，對(duì)不符合稅法規(guī)定的成本費(fèi)用不予稅前扣除，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按規(guī)定的利潤(rùn)率預(yù)征企業(yè)所得稅，做到依法治稅，應(yīng)收盡收。

　　五、關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)稅收調(diào)查問(wèn)題

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作，全面了解、掌握房地產(chǎn)企業(yè)戶(hù)數(shù)、分布結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等有關(guān)情況，省局決定從2005年12月1日至31日在全省范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)（2002年1月1日起設(shè)立的）開(kāi)展一次企業(yè)所得稅管理情況調(diào)查（見(jiàn)附表：海南省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理情況調(diào)查表）。各市、縣接到通知后要結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，及時(shí)制定調(diào)查方案，組織好力量開(kāi)展調(diào)查工作。調(diào)查情況（包括調(diào)查表）請(qǐng)于2006年1月15日前以書(shū)面上報(bào)省局（所得稅處）。

　　六、本通知自12月1日起執(zhí)行，以前規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。對(duì)其它公司（總公司與分公司）企業(yè)所得稅的征管問(wèn)題，都參照本規(guī)定執(zhí)行。各市縣在執(zhí)行過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向省局（所得稅處）報(bào)告，以便省局不斷完善。

　　二○○五年十二月六日