各省轄市、常熟市國(guó)家稅務(wù)局，蘇州工業(yè)園區(qū)、張家港保稅區(qū)國(guó)家稅務(wù)局，省局直屬分局：

　　現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（ 國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào) ，以下簡(jiǎn)稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充如下意見(jiàn)，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購(gòu)房者交付的預(yù)購(gòu)定金。預(yù)售收入的利潤(rùn)率暫定為15%.

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按稅收法規(guī)規(guī)定及本《通知》規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，減去已確認(rèn)收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，加上當(dāng)期預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額計(jì)算應(yīng)納所得稅額，計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)納所得稅額=（應(yīng)納稅所得額-已確認(rèn)收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）*適用稅率

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)采用一次性全額收款、分期付款、銀行按揭、委托、先租后售等方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)分別按本《通知》第一條規(guī)定的原則確認(rèn)銷售收入。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)自用，以后用于出售、出租的，在臨時(shí)自用期間，不視同銷售?！芭R時(shí)自用”是指使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的時(shí)間距開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起不滿一年；超過(guò)一年的，應(yīng)作為自用，視同銷售處理。

　　五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。

　　六、《通知》第三條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)，視同銷售行為的收入按照成本利潤(rùn)率確定，計(jì)算公式為：

　　銷售收入=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

　　七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得預(yù)提費(fèi)用，凡是按規(guī)定上繳的各項(xiàng)費(fèi)用，一律據(jù)實(shí)扣除。

　　八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定以銷售收入的一定比例向房產(chǎn)局上繳的公用部位、共用設(shè)施的維修基金，據(jù)實(shí)扣除。

　　九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過(guò)合同、協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上沒(méi)有付出的，應(yīng)作為其他收入處理，以后年度實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。

江蘇省國(guó)家稅務(wù)局
二○○三年九月二十九日