各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，省局直屬征收分局、稽查局：

　　現(xiàn)將《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理若干具體問題的暫行規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）印發(fā)給你們，請結(jié)合本地實際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅情況比較復(fù)雜，各地在執(zhí)行中務(wù)必精心組織，強化工作措施，注意搞好調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)問題及時妥善解決，需要由省局統(tǒng)一研究解決的疑難問題應(yīng)及時報告。

　　附件：吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理若干具體問題的暫行規(guī)定

　　為了正確貫徹執(zhí)行企業(yè)所得稅政策法規(guī)，規(guī)范和加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號，以下簡稱稅務(wù)總局《通知》）及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）所得稅管理的若干具體問題作出如下規(guī)定：一、關(guān)于己完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題確認(rèn)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入實現(xiàn)應(yīng)按稅務(wù)總局《通知》第一條規(guī)定執(zhí)行，并遵循以下規(guī)定：

　　（一）企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入與未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入的確認(rèn)。

　　1.已完工開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)完工，達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)，并且可獨立對外銷售，用戶購買即可裝修或入住使用的。企業(yè)開發(fā)的半成品不再開發(fā)對外銷售的視同已完工產(chǎn)品。

　　企業(yè)銷售的上述產(chǎn)品收入為已完工產(chǎn)品銷售收入。

　　未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入是指企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品在未完工之前開始對外預(yù)售（包括售樓花），并向購買方（以下簡稱用戶）收取部分預(yù)購款項（包括定金）形成的收入。

　　2.企業(yè)預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)，并且已與用戶辦結(jié)入住手續(xù)或已開始向用戶移交鑰匙（以下簡稱移交時）的，為確認(rèn)該開發(fā)產(chǎn)品銷售收入實現(xiàn)的時點，當(dāng)期按確認(rèn)已完工開發(fā)產(chǎn)品收入的規(guī)定確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。對其預(yù)售期間按預(yù)售收入計算征稅的預(yù)計所得，可在該開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為確認(rèn)銷售實現(xiàn)的年度稅前扣除。

　?。ǘ┢髽I(yè)取得開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的時間與開具發(fā)票時間的確認(rèn)。

　　企業(yè)銷售的符合本條（一）項規(guī)定情形的已完工開發(fā)產(chǎn)品，已按購置合同明確的收款方式向用戶收取了購置款項的，應(yīng)按稅務(wù)總局《通知》第一條規(guī)定的方法確認(rèn)當(dāng)期收入的實現(xiàn)；企業(yè)提供不出購置合同以及在合同中沒有明確收款方式的，應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品移交給用戶的當(dāng)期全部確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　　對預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)為已完工的，企業(yè)無論是否已向用戶開具售出產(chǎn)品發(fā)票，都應(yīng)在當(dāng)期按稅務(wù)總局《通知》第一條規(guī)定確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入實現(xiàn)。

　　企業(yè)向用戶銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入與開具發(fā)票的時間及金額不相符的，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。

　?。ㄈ┢髽I(yè)預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品在合同或協(xié)議中明確采取分期付款或銀行按揭方式結(jié)算的，在該預(yù)售產(chǎn)品完工并確認(rèn)為銷售收入已實現(xiàn)的當(dāng)期，其預(yù)售期間累計收取的預(yù)售款應(yīng)全部轉(zhuǎn)為銷售收入。當(dāng)期不再收取欠交購置款項的，以結(jié)轉(zhuǎn)的全部累計預(yù)售款作為該開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的銷售收入；當(dāng)期新收取一部分購置款項的，以結(jié)轉(zhuǎn)的全部累計預(yù)售款加上當(dāng)期收取的購置款項作為該開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的銷售收入；企業(yè)提供不出購置合同（協(xié)議）以及在合同（協(xié)議）中沒有明確用戶所欠款項交款方式的，對應(yīng)收款項應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品移交給用戶的當(dāng)日確認(rèn)全部銷售收入實現(xiàn)。

　　（四）企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照稅務(wù)總局《通知》第一條（四）

　　項規(guī)定確認(rèn)銷售收入，以月或季為結(jié)算期。受托方?jīng)]有按照規(guī)定期限向委托方結(jié)清開發(fā)產(chǎn)品銷售款項和提供已銷開發(fā)產(chǎn)品清單的，地稅機(jī)關(guān)可根據(jù)企業(yè)委托受托方代銷的全部完工開發(fā)產(chǎn)品，按全年應(yīng)結(jié)未結(jié)的季度數(shù)和委受托雙方議定的銷售價格核定委托方的銷售收入，按開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入15％預(yù)計利潤率計算委托代銷開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計利潤額，并入該企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅，待委受托雙方結(jié)清代銷開發(fā)產(chǎn)品銷售收入時，將代銷開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)計稅的預(yù)計利潤額，從相對應(yīng)的并已確認(rèn)的委托代銷開發(fā)產(chǎn)品銷售收入期間和應(yīng)承擔(dān)的預(yù)計利潤額比例及金額，在應(yīng)納稅所得額中分期予以扣除。其核定公式為：本年應(yīng)結(jié)未結(jié)的季度收入核定額＝全年委托受托方代銷的全部完工開發(fā)產(chǎn)品×委受托雙方議定的銷售價格×（全年應(yīng)結(jié)未結(jié)的季度數(shù)÷4）

　?。ㄎ澹┢髽I(yè)將已完工的開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，在認(rèn)定上可暫按以下原則把握：企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同或協(xié)議中明確租賃期限在三年以內(nèi)的和沒有明確租賃期限的，可按稅務(wù)總局《通知》第一條（五）項有關(guān)“先出租再出售的”征稅規(guī)定辦理，否則應(yīng)作為企業(yè)固定資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)處理，并按稅務(wù)總局《通知》第三條（一）項2款視同銷售的征稅規(guī)定執(zhí)行。

　　二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

　　（一）企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的用戶購房定金等預(yù)售收入，應(yīng)按企業(yè)會計制度規(guī)定進(jìn)行會計核算，但向地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報時，應(yīng)將當(dāng)期取得的預(yù)收賬款按稅務(wù)總局《通知》第二條規(guī)定的預(yù)計利潤率計算出預(yù)計應(yīng)納稅所得額，與當(dāng)期實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額一并進(jìn)行申報納稅。

　?。ǘ┢髽I(yè)從事代建工程和提供勞務(wù)向委托方收取的預(yù)收工程款，應(yīng)按照稅務(wù)總局《通知》第四條關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)確認(rèn)收入的規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄈ┎扇∥蟹绞筋A(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的，在開發(fā)產(chǎn)品完工以前，受托方預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入應(yīng)按照稅務(wù)總局《通知》第一條（四）項規(guī)定，向委托方定期（按月或季）提供已預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品清單并及時結(jié)清取得的預(yù)售收入；受托方?jīng)]有按照規(guī)定向委托方按月或按季提供已預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品清單并向委托方及時結(jié)清預(yù)售收入款項的，地稅機(jī)關(guān)對企業(yè)委托受托方代銷的全部預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，按全年應(yīng)結(jié)未結(jié)的季度數(shù)和委受托雙方議定的預(yù)售價格核定委托方預(yù)售收入，按照規(guī)定的15％預(yù)計利潤率計算其預(yù)計應(yīng)納稅所得額。其核定公式為：本年應(yīng)結(jié)未結(jié)的季度預(yù)售收入核定額＝全年委托受托方代銷的全部預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品×委受托雙方議定的預(yù)售價格×（全年應(yīng)結(jié)未結(jié)的季度數(shù)÷4）

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)開發(fā)住宅小區(qū)的配套設(shè)施，在購房合同或協(xié)議等書證中明確規(guī)定使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主管理委員會，用于為小區(qū)住戶服務(wù)為主的必要配套設(shè)施及為臨時安置動遷戶的周轉(zhuǎn)房可不視同銷售處理，在使用期間所發(fā)生的維護(hù)、維修、折舊費用和報廢損失可按規(guī)定在稅前扣除。

　　車庫、車位、第三產(chǎn)業(yè)門市房及面向社會開放經(jīng)營使用的室外封閉式體育運動場和室內(nèi)各種文化、體育、娛樂場所等除外。

　　（二）地稅機(jī)關(guān)已按“視同銷售行為”征稅的企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品，在三年內(nèi)對外銷售的，對以前該自用產(chǎn)品已納稅所得額準(zhǔn)予當(dāng)期稅前扣除。

　?。ㄈ?yīng)按視同銷售規(guī)定征稅的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)會計核算未作銷售處理或未完整準(zhǔn)確反映收入的，在向地稅機(jī)關(guān)申報納稅時應(yīng)按稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程是指企業(yè)開發(fā)前在設(shè)計、技術(shù)、功能等方面事先與用戶簽訂合同（該合同是不可撤消的），按照合同約定進(jìn)行開發(fā)（包工包料）的工程項目；提供勞務(wù)是指企業(yè)在承建的項目中，只向建設(shè)單位（發(fā)包方）收取承建的勞務(wù)費用（清包），建筑材料費用及其它建設(shè)費用由建設(shè)單位承擔(dān)的項目。

　　（二）企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)（以下簡稱代建項目）應(yīng)按照稅務(wù)總局《通知》第四條規(guī)定的方法確認(rèn)收入的實現(xiàn)，即工程持續(xù)時間不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同實際完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；工程持續(xù)時間超過12個月的，應(yīng)按完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。具體計算方法如下：本季代建項目收入＝企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的代建項目工程預(yù)算×本季度代建項目工程進(jìn)度本季度代建項目成本費用＝施工方出具的承建項目工程價款結(jié)算帳單確定的本季度已完工程額＋企業(yè)代建項目本季度發(fā)生的允許稅前扣除的其它各項費用本季度代建項目工程進(jìn)度：本季度代建項目成本費用÷（企業(yè)就該項目與施工方簽訂的承建項目工程預(yù)算＋代建項目允許稅前扣除的其它各項費用預(yù)算－規(guī)費優(yōu)惠所得）

　　開發(fā)企業(yè)與施工方不采用定期開具工程價款結(jié)算帳單方式結(jié)算工程款，實行按預(yù)算合同中確定的“工程結(jié)點”結(jié)算工程價款的，上述公式中“施工方出具的承建項目工程價款結(jié)算帳單確定的本季度已完工程額”應(yīng)換為“施工方到本季未完成的最后工程結(jié)點止本季合計完成的預(yù)算金額”。

　　施工方?jīng)]有按季向開發(fā)企業(yè)提供承建項目工程價款結(jié)算帳單，企業(yè)也不按“工程結(jié)點”結(jié)算方式結(jié)算工程價款的，代建項目工程進(jìn)度可按下列公式計算：本季度代建項目工程進(jìn)度＝（施工方本季度實際施工時間÷承建項目工期×企業(yè)就該項目與施工方簽訂的出包（承建）項目工程預(yù)算＋企業(yè)代建項目本季度發(fā)生的允許稅前扣除的其它各項費用）÷（企業(yè)就該項目與施工方簽訂的承建項目工程預(yù)算＋代建項目允許稅前扣除的其它各項費用預(yù)算－規(guī)費優(yōu)惠所得）

　?。ㄈ┢髽I(yè)開發(fā)同一建筑項目中既有代建工程又有一部分所有權(quán)歸己的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)擁有所有權(quán)的部分產(chǎn)品完工后自行對外銷售的，確認(rèn)其銷售收入的實現(xiàn)應(yīng)按本規(guī)定第一條執(zhí)行；這部分開發(fā)產(chǎn)品的成本與代建工程開發(fā)成本的劃分，屬于建筑結(jié)構(gòu)類型相同的應(yīng)按建筑面積平均分配，屬于磚混與框架建筑結(jié)構(gòu)混合的應(yīng)按本規(guī)定第六條（四）項2款規(guī)定計算不同建筑結(jié)構(gòu)類型主體建筑工程費，其它開發(fā)費用項目按建筑面積平均分配，據(jù)此確定代建項目中企業(yè)擁有所有權(quán)部分的開發(fā)產(chǎn)品成本。

　?。ㄋ模Υüこ毯吞峁﹦趧?wù)征稅其它問題按稅務(wù)總局《通知》第四條規(guī)定執(zhí)行。

　　五、關(guān)于向用戶收取的代收款項確認(rèn)收入問題

　?。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)受自來水公司、煤氣公司、供電局、有線電視臺等公共基礎(chǔ)設(shè)施部門（單位）委托向購買房屋的用戶收取的水加壓費、天然氣入網(wǎng)費、電費儲蓄、有線電視安裝費等各種代收款項，全額上交相關(guān)部門（單位）的，可不并入企業(yè)損益；企業(yè)留用部分（包括有關(guān)單位付給的代收手續(xù)費），應(yīng)并入已確認(rèn)企業(yè)銷售該房屋收入的當(dāng)期所得額。

　　（二）地稅機(jī)關(guān)對委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項的有關(guān)部門（單位）要加強稅收管理，委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的代收款項按稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)征稅的要依法征收企業(yè)所得稅。

　　六、關(guān)于成本和費用的扣除問題

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)應(yīng)加強成本和費用的財務(wù)核算管理，及時完整地核算各會計期間成本費用發(fā)生額，如實反映各會計期間經(jīng)營成果，并提供真實完整的計稅依據(jù)。

　　1.企業(yè)已發(fā)生的成本費用和未來預(yù)計將要發(fā)生的需要在當(dāng)期預(yù)提的各項費用，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和相關(guān)性原則以及企業(yè)會計制度規(guī)定的核算辦法及時進(jìn)行會計核算，除不可抗拒的原因外，不得以任何理由提前或推遲會計核算期間。

　　對經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查確認(rèn)企業(yè)提前或推遲會計核算年度而發(fā)生的成本費用額不得在當(dāng)期稅前扣除；企業(yè)因不可抗拒原因推遲會計核算期間的，應(yīng)及時向當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核同意后可重新調(diào)整計算該費用所屬會計年度的損益和應(yīng)納所得稅額。

　　2.企業(yè)發(fā)生的各項成本費用，應(yīng)根據(jù)足以證明該項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)實際發(fā)生的原始憑證進(jìn)行會計核算。企業(yè)因特殊情況在核算期內(nèi)沒有取得原始憑證的，發(fā)生的成本費用應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，采取先下帳后追補憑證的辦法，不得推遲核算年度。

　　3.企業(yè)不得在發(fā)票及其它原始憑證上采取多開、虛開、涂改等手段，虛增成本費用發(fā)生金額，減少應(yīng)納稅所得額。地稅機(jī)關(guān)一經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，應(yīng)依照《征管法》的規(guī)定處理。

　?。ǘ┢髽I(yè)發(fā)生的成本費用支出，取得下列原始憑證的，在計征企業(yè)所得稅時可作為稅前扣除的有效憑證（以下簡稱有效憑證）：

　　1.交易活動的對方是企業(yè)或有經(jīng)常性生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或收費業(yè)務(wù)的事業(yè)單位，應(yīng)向其索取合法發(fā)票（包括財政統(tǒng)一的規(guī)費專用票據(jù)）。

　　2.買賣雙方交易活動確實發(fā)生，賣方拒不給開具合法發(fā)票的，如買方能夠向主管地稅機(jī)關(guān)出具已向賣方支付該交易款項相關(guān)證據(jù)（如銀行開具的付款單等），同時提供賣方所在地縣以上（含縣級）地稅局開具的該項交易支付款項書面證明，并附有詳情書面說明材料的，也可作為有效憑證。

　　3.企業(yè)發(fā)生同一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)采取分次向?qū)Ψ街Ц犊铐棧瑢Ψ绞盏饺靠铐椧淮涡蚤_具合法票據(jù)的，可作為支付方分次付款的有效憑證。

　　4.企業(yè)與個人（個體經(jīng)營者除外）發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來使用自制憑證的，企業(yè)取得的自制憑證上有經(jīng)手人與收款人本人簽字或蓋章（劃押）并附有收款人身份證復(fù)印件的。

　　5.買賣雙方發(fā)生以物易物交易，一方換人的貨物或資產(chǎn)應(yīng)取得有對方簽字或雙方共同簽字認(rèn)可并注明交易方式和交易價格的書面協(xié)議等證明資料。

　　6.企業(yè)發(fā)生的一些特殊性費用支出，按規(guī)定需由有關(guān)部門（單位）代開發(fā)票的，實際收款方是機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位的（以下簡稱單位），該收款單位應(yīng)在代開的發(fā)票背面注明“已收款”字樣并加蓋單位的財務(wù)公章；對方屬于個人的，收款人應(yīng)在代開的發(fā)票背面簽字并注明家庭地址和附有個人身份證復(fù)印件，企業(yè)付款經(jīng)手人也應(yīng)在發(fā)票背面簽字或蓋章。

　　7.地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對企業(yè)發(fā)生的成本費用支出有效憑證及其相應(yīng)的款項支付形式進(jìn)行真實性審查。

　?。ㄈ┢髽I(yè)當(dāng)年真實發(fā)生的成本費用支出，因特殊原因在企業(yè)所得稅匯算期內(nèi)沒有取得有效憑證的，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)查實確認(rèn)，可準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除，但企業(yè)必須保證在次年內(nèi)取得合法有效原始憑證。企業(yè)在保證期內(nèi)仍然沒有追補有效憑證的，應(yīng)對上期稅前已扣除的該項費用，在下期作調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理。

　　企業(yè)在以后年度取得該項費用有效憑證的，可從取得有效憑證的納稅年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額中予以減除。

　　（四）開發(fā)成本的核算管理及扣除問題

　　1.企業(yè)開發(fā)的房屋（含車庫、地下車位）、直接對外銷售的土地、用于第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營或直接對外銷售的配套設(shè)施以及承建的代建工程項目，應(yīng)按財務(wù)會計制度的規(guī)定在開發(fā)成本科目下分類進(jìn)行核算。本款所列的開發(fā)項目，當(dāng)年有二項以上（含二項）

　　沒有按要求進(jìn)行分類核算的，當(dāng)年應(yīng)納企業(yè)所得稅可采取核定征收方式。

　　2.企業(yè)開發(fā)的房屋和配套設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)類別不相同的，應(yīng)在開發(fā)成本一級明細(xì)科目下按磚木、磚混、框架、框架高層（超過11層以上的建筑）等類別進(jìn)行核算。

　　對同一建筑既有磚混又有框架結(jié)構(gòu)的混合建筑項目，其主體建筑工程費，企業(yè)沒有進(jìn)行劃分或劃分方法明顯不合理的，可按每平方米造價7比10的比例計算確定磚混和框架結(jié)構(gòu)主體建筑工程費。計算公式如下：框架結(jié)構(gòu)主體建筑工程費＝框架結(jié)構(gòu)建筑面積×10×[該建筑已發(fā)生應(yīng)進(jìn)行分配的主體建筑工程費金額÷（10×框架結(jié)構(gòu)建筑面積＋7×磚混結(jié)構(gòu)建筑面積）]磚混結(jié)構(gòu)主體建筑工程費＝磚混結(jié)構(gòu)建筑面積×7×[該建筑已發(fā)生應(yīng)進(jìn)行分配的主體建筑工程費金額÷（10×框架結(jié)構(gòu)建筑面積＋7×磚混結(jié)構(gòu)建筑面積）]以上同一建筑結(jié)構(gòu)類別不同的項目，在核算開發(fā)成本環(huán)節(jié)也可采取從主核算的方法，對磚混或框架結(jié)構(gòu)的開發(fā)成本統(tǒng)一進(jìn)行核算，待結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工成本時再按上述規(guī)定和計算方法進(jìn)行劃分，具體在哪個環(huán)節(jié)劃分（分配）可由企業(yè)自主決定。

　　企業(yè)的代建工程項目有二個以上委托單位的，在開發(fā)成本一級科目下應(yīng)按不同委托單位名稱分別進(jìn)行核算；土地開發(fā)成本應(yīng)按不同的開發(fā)地點或開發(fā)名稱等進(jìn)行核算；企業(yè)對不同建筑結(jié)構(gòu)的房屋和配套設(shè)施、不同委托單位的代建工程、不同地點開發(fā)的土地，在核算開發(fā)成本時沒有按照上述要求進(jìn)行核算，又提供不出類別比較準(zhǔn)確的開發(fā)成本計算單或開發(fā)成本計算表的，當(dāng)年對其企業(yè)所得稅應(yīng)采取核定征收方式。

　　3.企業(yè)應(yīng)將開發(fā)項目的前期工程費、土地征用及拆遷補償費、主體建筑安裝工程費（也可分解為主體建筑工程費和主體安裝工程費）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（也可分解為樓外管網(wǎng)工程費和樓外環(huán)境工程費）、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等做為成本項目分別進(jìn)行核算。

　　4.企業(yè)購置的土地，分年度進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費等與購置全部土地相關(guān)的共同性費用，企業(yè)應(yīng)按購置開發(fā)的全部土地面積平均計算分配，并根據(jù)各年度實際開發(fā)建筑產(chǎn)品占用土地面積，計算每一年度開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的共同性費用。

　　5.企業(yè)出包的工程項目，實行由承建方按施工進(jìn)度定期開具工程價款結(jié)算帳單方式結(jié)算工程價款的，應(yīng)以承建方開具的工程價款結(jié)算帳單作為記錄實際發(fā)生開發(fā)成本的依據(jù)。年內(nèi)承建方因特殊原因沒有按照實際完工進(jìn)度及時為企業(yè)開具全部工程價款結(jié)算帳單，造成企業(yè)無法及時準(zhǔn)確地核算實際發(fā)生開發(fā)成本的，年末可對企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納企業(yè)所得稅按15％的應(yīng)稅所得率預(yù)征，待企業(yè)工程價款結(jié)算帳單及其它相關(guān)有效憑證齊全后再行清算；對企業(yè)與承建方按“工程量清單招標(biāo)”方式簽訂工程合同并結(jié)算工程價款的，應(yīng)按雙方簽訂的工程預(yù)算合同注明的各“工程結(jié)點”確定的預(yù)算成本金額作為記錄實際發(fā)生開發(fā)成本的依據(jù)。有關(guān)稅前扣除的有效憑證管理應(yīng)按本條（二）項規(guī)定執(zhí)行。

　　6.企業(yè)開發(fā)為用戶服務(wù)的電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工作休息間、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等各種專用房屋及公共廁所可不作為獨立的開發(fā)產(chǎn)品，所發(fā)生的開發(fā)費用，應(yīng)做為公共配套設(shè)施費直接或分配計入相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

　　對企業(yè)開發(fā)用于文化、體育及餐飲娛樂等第三產(chǎn)業(yè)的房屋及配套設(shè)施，無償交給獨立核算的物業(yè)公司用于經(jīng)營活動或為小區(qū)住戶服務(wù)的，這部分固定資產(chǎn)不得在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取折舊，其發(fā)生的維護(hù)、維修費用及報廢損失也不得在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除。

　　7.企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)產(chǎn)品時，與其開發(fā)成本項目相關(guān)的公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費等尚在繼續(xù)發(fā)生的費用，企業(yè)可以采取按實際發(fā)生額計入開發(fā)成本的方法，也可采取預(yù)提的方法。采取預(yù)提方法的企業(yè)，發(fā)生的預(yù)提費用，應(yīng)按照稅務(wù)總局《通知》第五條（二）項2款規(guī)定辦理。即稅前只承認(rèn)有關(guān)預(yù)提費用科目借方符合稅前扣除規(guī)定的實際費用發(fā)生額（簡稱本年實際發(fā)生額），不得承認(rèn)從開發(fā)成本中預(yù)提的費用額（簡稱本年預(yù)提額）；地稅機(jī)關(guān)對企業(yè)預(yù)提的費用稅前未予承認(rèn)的金額，企業(yè)以后年度又將其沖減或轉(zhuǎn)回開發(fā)成本的（簡稱預(yù)提沖回額），可在當(dāng)期按增加扣除額處理；企業(yè)在預(yù)提費用科目將實際發(fā)生的費用大于預(yù)提費用的金額，沖減或轉(zhuǎn)入開發(fā)成本的（簡稱實際超支攤?cè)氤杀绢~），應(yīng)按減少預(yù)提費用科目借方實際費用發(fā)生額處理；對企業(yè)以前年度從開發(fā)成本中提取的各項預(yù)提費用節(jié)余額（2003年期初余額），金額較小的應(yīng)與2003年提取的預(yù)提費用一并從扣除額中減除，金額較大在一個年度處理企業(yè)納稅確有困難的，可分二個年度從扣除額中平均減除（簡稱2003年期初節(jié)余并入額）。計算公式如下：已完工開發(fā)產(chǎn)品稅前分期調(diào)整的預(yù)提費用總額＝上年期末待售完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)承擔(dān)的預(yù)提費用調(diào)整額＋（本年預(yù)提額－預(yù)提沖回額＋2003年期初節(jié)余并入額）

　?。ū灸陮嶋H發(fā)生額－實際超支攤?cè)氤杀绢~）

　　已完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)提費用稅前納稅調(diào)整分配率＝已完工開發(fā)產(chǎn)品稅前分期調(diào)整的預(yù)提費用總額÷（年初已完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積＋本年新增加完工產(chǎn)品建筑面積）

　　當(dāng)年銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)傔M(jìn)入當(dāng)年損益的預(yù)提費用調(diào)整額＝當(dāng)年銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積×已完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提費用稅前納稅調(diào)整分配率按上述公式計算結(jié)果為正值的，應(yīng)按計算出的調(diào)整額調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算結(jié)果為負(fù)值的應(yīng)按計算出的調(diào)整額調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

　　當(dāng)年期末待售完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)承擔(dān)的預(yù)提費用調(diào)整額＝已完工開發(fā)產(chǎn)品稅前分期調(diào)整的預(yù)提費用總額－當(dāng)年銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)傔M(jìn)入當(dāng)年損益的預(yù)提費用調(diào)整額上式計算結(jié)果為正值或負(fù)值的，在確定下一年度預(yù)提費用調(diào)整分配數(shù)額時應(yīng)將正負(fù)號代入公式進(jìn)行計算。

　　8.待商品房完工或銷售后即拆除的樣板房開發(fā)費用，可計入相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，也可作為遞延資產(chǎn)（展覽費）隨同相關(guān)的商品房銷售進(jìn)度分期轉(zhuǎn)入銷售費用。

　　9.企業(yè)在開發(fā)區(qū)域內(nèi)承建學(xué)校、幼兒園等發(fā)生的開發(fā)費用，經(jīng)當(dāng)?shù)卣疀Q定由企業(yè)承擔(dān)的部分（應(yīng)憑據(jù)政府會議紀(jì)要或有關(guān)文件認(rèn)定）按稅法對公益性捐贈支出的扣除規(guī)定執(zhí)行。

　　10.企業(yè)發(fā)生的周轉(zhuǎn)房攤銷費用應(yīng)計入開發(fā)間接費用科目或直接分配計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，每一年度攤銷額不得超過周轉(zhuǎn)房造價的二十分之一。

　?。ㄎ澹┮淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品成本核算管理及稅前扣除問題

　　1.企業(yè)開發(fā)的房屋、直接對外銷售的土地、用于第三產(chǎn)業(yè)或直接對外銷售的配套設(shè)施應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品一級科目下進(jìn)行分類核算。本款所列舉已完工產(chǎn)品項目，當(dāng)年有二項以上（含二項）沒按分類要求進(jìn)行核算的，應(yīng)采取核定征收方式。

　　2.企業(yè)開發(fā)的房屋和配套設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)類別或用途不相同的，分別在開發(fā)產(chǎn)品一級明細(xì)科目下按磚木、磚混、框架、框架高層（超過11層以上的建筑）、車庫、地下車位、門市房等具體類別進(jìn)行核算；開發(fā)的土地應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品一級明細(xì)科目按不同的開發(fā)地點或開發(fā)名稱等進(jìn)行核算。

　　3.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，必須將已完工的開發(fā)產(chǎn)品及時由開發(fā)成本科目轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品科目，確認(rèn)已完工開發(fā)產(chǎn)品的具體時限和標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第一條（一）項規(guī)定執(zhí)行。

　?。┙?jīng)營成本的核算管理及稅前扣除問題

　　1.企業(yè)的經(jīng)營成本是指對外轉(zhuǎn)讓、銷售、代建工程結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的直接進(jìn)入當(dāng)期損益的成本。企業(yè)經(jīng)營成本應(yīng)在一級科目下按照商品房銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等成本類別進(jìn)行核算。

　　2.企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷費用應(yīng)計入經(jīng)營成本科目，每一年度攤銷額不得超過出租產(chǎn)品造價的二十分之一。

　　3.企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品銷售前的改裝修復(fù)費用應(yīng)計入相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售年度損益。

　　七、關(guān)于稅款征收方式問題（一）納稅人設(shè)有財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，依照法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效的適當(dāng)憑證進(jìn)行記賬、核算，能夠完整的反映收入或所得及成本費用，且遵從稅收法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）地稅局應(yīng)采取由納稅人自行申報納稅、稅務(wù)機(jī)關(guān)查賬征收方式征收企業(yè)所得稅（以下簡稱查賬征收方式）。

　　納稅人的財務(wù)核算具有以下情形的，亦應(yīng)采取查賬征收方式：

　　1.納稅人供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售等各環(huán)節(jié)能依照稅法和企業(yè)財務(wù)會計制度規(guī)定及時進(jìn)行會計核算，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和相關(guān)性原則及時準(zhǔn)確地歸集核算開發(fā)產(chǎn)品成本并按規(guī)定及時確認(rèn)已完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，及時結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)產(chǎn)品成本和已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本的。

　　2.納稅人賬載情況真實完整，在一個納稅年度內(nèi)只是有少量一般性的財務(wù)事項及會計科目處理不當(dāng)或計算有誤，地稅機(jī)關(guān)對其進(jìn)行納稅檢查時，能夠通過檢查賬目查實收支情況和準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的。

　?。ǘ┢髽I(yè)具有《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十五條、第三十七條和國家稅務(wù)總局《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》（國稅發(fā)[2000]38號，以下簡稱《核定征收辦法》）第二條第2項和第3項所列情形之一的，縣（市、區(qū)）地稅局可對其采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅，并按本項1款規(guī)定的應(yīng)稅所得率核定其應(yīng)納稅額；各地政府、部門為鼓勵企業(yè)在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而給予優(yōu)惠免收或減收的各種規(guī)費（以下簡稱規(guī)費優(yōu)惠所得），應(yīng)按相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品完工后的銷售進(jìn)度分期并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

　　1.企業(yè)年度內(nèi)已完工的商品房銷售部分平均每平方米售價在2500元以下以及取得的土地開發(fā)收入，按10％的應(yīng)稅所得率計算應(yīng)納稅所得額；企業(yè)年度內(nèi)已完工的商品房銷售部分平均每平方米售價超過2500元（含本數(shù)）

　　至3500元的以及車庫、車位銷售收入和代建工程收入（包括《企業(yè)會計制度》規(guī)定的屬于“建造合同”性質(zhì)的開發(fā)項目收入），按15％的應(yīng)稅所得率計算應(yīng)納稅所得額；企業(yè)年度內(nèi)已完工的商品房銷售部分平均每平方米售價在3500元（含本數(shù)）

　　以上的以及臨街門市房銷售收入，按20％的應(yīng)稅所得率計算應(yīng)納稅所得稅額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營其它行業(yè)且不獨立核算的，對當(dāng)年兼營的其它各業(yè)收入總額不超過全年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入總額20％的，按照當(dāng)年銷售商品房適用的應(yīng)稅所得率計算應(yīng)納稅所得額；當(dāng)年兼營的其它各業(yè)收入總額超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入總額20％以上的，對兼營的其它各業(yè)收入，應(yīng)按稅務(wù)總局《核定征收辦法》規(guī)定的應(yīng)稅所得率標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)納稅所得額。

　　2.核定征收企業(yè)所得稅計算公式如下：年度內(nèi)已完工商品房銷售部分平均每平方米售價＝全年已完工商品房銷售總收入÷全年已完工商品房銷售總面積應(yīng)納稅所得額＝已完工商品房銷售總收入（包括除車庫和門市房以外的其它配套設(shè)施銷售收入）×適用的應(yīng)稅所得率＋土地開發(fā)收入×適用的應(yīng)稅所得率×代建工程收入×適用的應(yīng)稅所得率＋已完工車庫（車位）銷售收入×適用的應(yīng)稅所得率＋已完工門市房銷售收入×適用的應(yīng)稅所得率＋應(yīng)并入本期的規(guī)費優(yōu)惠所得應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率以上公式中“全年已完工商品房”等于年初結(jié)存的已完工商品房加上本年新完工的商品房；全年已完工商品房銷售總收入和全年已完工商品房銷售總面積是指全年已完工商品房對外售出部分的收入和建筑面積。

　　（三）經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)年初已經(jīng)確定實行查賬征收企業(yè)所得稅的企業(yè)，年末地稅機(jī)關(guān)或地稅稽查機(jī)關(guān)對其全年納稅情況實施檢查時，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)的全年財務(wù)狀況不符合本條（一）項規(guī)定條件的，依據(jù)稅收《征管法》規(guī)定，有權(quán)按照本條（二）項規(guī)定辦法對其實行核定征收企業(yè)所得稅。

　?。ㄋ模?jīng)地稅機(jī)關(guān)調(diào)查（檢查）認(rèn)定應(yīng)實行核定征收的企業(yè)，其實行核定征收企業(yè)所得稅的年度發(fā)生的賬面“虧損”，不得用企業(yè)以后年度實現(xiàn)的利潤彌補。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收企業(yè)所得稅的其它問題按稅務(wù)總局《核定征收辦法》執(zhí)行。

　　八、本規(guī)定自2004年1月1日起執(zhí)行。