各設(shè)區(qū)市國家稅務(wù)局：

　　《江西省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)全省國際（涉外）稅收工作會(huì)議討論、修改通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　二○○四年四月二十二日

江西省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法

　　第一條 為了加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）所得稅的征收管理，規(guī)范企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱企業(yè)，是指在中國境內(nèi)設(shè)立的，在取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。

　　第三條 企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其所取得的預(yù)收款，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號(hào)）的規(guī)定按季預(yù)征企業(yè)所得稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算應(yīng)納所得稅額。

　　預(yù)計(jì)利潤率幅度，設(shè)區(qū)市市區(qū)為10％－20%，縣（市）城區(qū)及以下地區(qū)為8％－15%.具體執(zhí)行利潤率標(biāo)準(zhǔn)，由各設(shè)區(qū)市局根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營利潤水平在幅度內(nèi)確定，實(shí)際執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤率報(bào)省國稅局備案。執(zhí)行利潤率低于或高于所列利潤率幅度標(biāo)準(zhǔn)的，報(bào)省國稅局批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　當(dāng)期應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：

　　應(yīng)納稅額=預(yù)售款收入×預(yù)計(jì)利潤率×適用稅率

　　第四條 企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅是指企業(yè)已正式銷售的房地產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定已預(yù)征的所得稅，當(dāng)期預(yù)征所得稅是指企業(yè)當(dāng)期預(yù)售房地產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定預(yù)征的所得稅。

　　第五條 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具的工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者確認(rèn)為房地產(chǎn)正式銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)正式銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納所得稅額。

　　第六條 企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ǘ┎扇》制诟犊罨蝾A(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇∫酝恋厥褂脵?quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方之日確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇°y行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。且無論企業(yè)是否按全價(jià)向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款均應(yīng)作為企業(yè)當(dāng)期銷售收入。

　　第七條 企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確認(rèn)，以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確認(rèn)當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：

　　可售單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用/總可售面積總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積?？墒劭偝杀举M(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)（或稱土地出讓金）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

　　企業(yè)從事多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)而未按項(xiàng)目歸集或無法準(zhǔn)確歸集成本費(fèi)用的，應(yīng)根據(jù)配比原則，按適當(dāng)?shù)谋壤诟黜?xiàng)目之間進(jìn)行合理分?jǐn)??！斑m當(dāng)?shù)谋壤敝赣?jì)算土地征用及拆遷費(fèi)時(shí)，按各項(xiàng)目征地面積占總征地面積的比例計(jì)算，其他成本費(fèi)用按各項(xiàng)目可售面積占總可售面積的比例等合理的方法計(jì)算。

　　第八條 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入房屋開發(fā)成本。企業(yè)在售后發(fā)生的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，能夠提供有關(guān)部門文件及相關(guān)資料和報(bào)表，經(jīng)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提，預(yù)提比例可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行，預(yù)提比例最高不超過年銷售收入的1％。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行匯算，并按實(shí)際支出在當(dāng)期進(jìn)行調(diào)整。

　　第九條 企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如企業(yè)所開發(fā)建設(shè)的房屋竣工驗(yàn)收后在會(huì)計(jì)處理上未確定為出租用途的，不得計(jì)提房屋的固定資產(chǎn)折舊。

　　企業(yè)采取先租賃后又出售房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

　　第十條 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

　　上述包銷業(yè)務(wù)是：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十一條 對(duì)于凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。

　　第十二條 企業(yè)繳納所得稅，應(yīng)按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后四個(gè)月內(nèi)年度申報(bào)，五個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。季度和年度所得稅申報(bào)，按照申報(bào)方式的區(qū)分，分為A類和B類企業(yè)。A類企業(yè)是指：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)銷售正式開始，實(shí)行查帳征收的企業(yè)（簡稱AⅠ）。

　?。ǘ氖露囗?xiàng)目開發(fā)，既存在預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目，又存在房地產(chǎn)正式銷售項(xiàng)目，預(yù)征和查賬征收并存的企業(yè)（簡稱AⅡ）。

　　B類企業(yè)是指：預(yù)售房地產(chǎn)，實(shí)行預(yù)征所得稅的企業(yè)。B類企業(yè)自房地產(chǎn)正式銷售開始，應(yīng)在年度申報(bào)中轉(zhuǎn)為A類企業(yè)，按照A類企業(yè)進(jìn)行申報(bào)和匯算清繳。

　　A類和B類企業(yè)，由企業(yè)根據(jù)本辦法第五條提出申請(qǐng)，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案確認(rèn)。

　　第十三條 每季度終了后15日內(nèi)，A類和B類企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別報(bào)送不同的季度申報(bào)表，進(jìn)行季度申報(bào)：

　　（一）AⅠ類企業(yè)報(bào)送季度所得稅申報(bào)表（A類AA1）。

　?。ǘ〢Ⅱ類企業(yè)報(bào)送預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的季度所得稅申報(bào)表（B類BB1）、房地產(chǎn)正式銷售項(xiàng)目的季度所得稅申報(bào)表（A類AA1）。

　　（三）B類企業(yè)報(bào)送季度所得稅申報(bào)表（B類BB1）。

　　第十四條 每年度終了后四個(gè)月內(nèi)，A類和B類企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別報(bào)送不同的年度申報(bào)表和有關(guān)報(bào)表、資料，進(jìn)行年度申報(bào)和匯算清繳：

　?。ㄒ唬〢Ⅰ類企業(yè)報(bào)送年度所得稅申報(bào)表（A類）、經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)（稅務(wù)）師審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表、涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表、涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表、涉外房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本計(jì)算表（見附表）。

　?。ǘ〢Ⅱ類企業(yè)報(bào)送預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度所得稅申報(bào)表（B類）、房地產(chǎn)正式銷售項(xiàng)目的年度所得稅申報(bào)表（A類）、經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)（稅務(wù)）師審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表、涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表、涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表、涉外房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本計(jì)算表（見附表）。

　　（三）B類企業(yè)報(bào)送年度所得稅申報(bào)表（B類）、經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)（稅務(wù)）師審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表和涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表（見附表）。

　　第十五條 企業(yè)具有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅：

　?。ㄒ唬┌凑辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；

　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

　?。ㄋ模┌l(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

　?。ㄎ澹┘{稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第十六條 企業(yè)采取核定征收方式征收所得稅，核定利潤率標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)區(qū)市市區(qū)為20%，縣（市）城區(qū)及以下地區(qū)為15%.當(dāng)期應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：

　　應(yīng)納稅額=（當(dāng)期銷售收入+當(dāng)期預(yù)售款收入-上期預(yù)售款在本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入）×核定利潤率×適用稅率

　　第十七條 采取核定征收方式征收所得稅的企業(yè)，由其填寫《企業(yè)所得稅征收方式鑒定表》，主管國稅機(jī)關(guān)審核，確定其征收方式。

　　第十八條 企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1月至3月底。當(dāng)年新辦企業(yè)應(yīng)在領(lǐng)取稅務(wù)登記證后三個(gè)月內(nèi)鑒定完畢。

　　第十九條 企業(yè)所得稅征收方式一經(jīng)確定，在一個(gè)納稅年度內(nèi)不得變更。其季度申報(bào)、年度申報(bào)和匯算清繳按照B類企業(yè)辦理，并在季度和年度申報(bào)時(shí)同時(shí)附送《涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表》。

　　第二十條 納稅人應(yīng)按照法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，在稅法規(guī)定的申報(bào)期限內(nèi)如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料。

　　企業(yè)未按規(guī)定期限辦理年度所得稅申報(bào)，且未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)延期申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令其限期申報(bào)外，可按照征管法第六十二條的規(guī)定處以2000元以下的罰款；逾期仍不申報(bào)的，處以2000元以上1萬元以下的罰款。

　　第二十一條 本辦法實(shí)施前，對(duì)于企業(yè)已完工未結(jié)算工程項(xiàng)目的收入、成本確認(rèn)，應(yīng)按本辦法規(guī)定，以收入與支出相配比為原則，按以下方式處理：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已完工，取得工程項(xiàng)目合格證明，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)已交付，或者首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)已辦理，因未取得結(jié)算發(fā)票，未進(jìn)行最終結(jié)算的工程項(xiàng)目，應(yīng)將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，并按規(guī)定進(jìn)行匯算清繳。

　?。ǘ┢髽I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已完工，未取得工程項(xiàng)目合格證明，首筆房地產(chǎn)使用權(quán)未交付，或者首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)未辦理，已發(fā)生預(yù)售行為的，其預(yù)售款收入仍按本辦法第三條預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　第二十二條 本辦法從2004年1月1日起執(zhí)行。以前的規(guī)定如與本辦法的規(guī)定不符的，按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　附表：1、涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表

　　　　　2、涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表

　　　　　3、涉外房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本計(jì)算表

　　備注：

　　1.本表應(yīng)按A類企業(yè)房地產(chǎn)正式銷售的項(xiàng)目或某一項(xiàng)目的第幾期來填寫。從事多項(xiàng)目開發(fā)經(jīng) 營的企業(yè)，應(yīng)就每一項(xiàng)目填寫一張表格；

　　2.如果企業(yè)未按項(xiàng)目歸集成本或無法準(zhǔn)確歸屬的，在填報(bào)本表“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”時(shí)應(yīng)按各項(xiàng)目征地面積占總征地面積比例計(jì)算，其他成本費(fèi)用則按各項(xiàng)目可售面積占總可售面積的比例等方法合理計(jì)算。