各分局：

　　現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)有關(guān)問(wèn)題明確如下，請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行：

　　一、關(guān)于預(yù)售收入利潤(rùn)率的確定問(wèn)題。我市內(nèi)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的利潤(rùn)率統(tǒng)一暫定為15％。除此，以下各條 不適用外資企業(yè)。

　　二、關(guān)于預(yù)計(jì)利潤(rùn)彌補(bǔ)前期虧損的問(wèn)題。按通知規(guī)定，對(duì)當(dāng)期預(yù)售收入預(yù)計(jì)的利潤(rùn)應(yīng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)期預(yù)計(jì)的利潤(rùn)是作為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的一部分，企業(yè)按稅法規(guī)定先彌補(bǔ)以前年度虧損后繳納企業(yè)所得稅。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)其他項(xiàng)目等問(wèn)題。對(duì)于綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果同時(shí)進(jìn)行兩個(gè)以上房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的利潤(rùn)外，還有其他經(jīng)營(yíng)收益，依據(jù)通知第二條 規(guī)定，按照15％的預(yù)售收入利潤(rùn)率預(yù)繳企業(yè)所得稅，只針對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)產(chǎn)品同時(shí)開(kāi)發(fā)，而且同一樓盤(pán)又分一期、二期等，依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條 例》規(guī)定，應(yīng)分產(chǎn)品（產(chǎn)品中再分季度、年度）分別核算其應(yīng)納稅所得額。

　　四、尚未完工結(jié)算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入預(yù)繳所得稅在年度匯算清繳時(shí)不能辦理退稅的問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在年度匯算清繳時(shí)，尚未完工結(jié)算，只能進(jìn)行預(yù)繳而不是匯算清繳，對(duì)其預(yù)繳的企業(yè)所得稅不辦理退稅。

　　五、關(guān)于以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，其分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。按照通知第一條 第六項(xiàng)規(guī)定“以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”，即收入實(shí)現(xiàn)的標(biāo)志是“分得”開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，即收受方取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，可根據(jù)雙方合同約定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付時(shí)間確認(rèn)。

　　六、對(duì)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的計(jì)提折舊的原值問(wèn)題。按照通知規(guī)定，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為資產(chǎn)屬于自建行為應(yīng)作視同銷(xiāo)售處理，因此應(yīng)以“視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入金額”為計(jì)稅依據(jù)，即按照視同銷(xiāo)售確認(rèn)的“收入”價(jià)格作為企業(yè)固定資產(chǎn)入賬原值并計(jì)提折舊。

　　七、關(guān)于“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工”確認(rèn)時(shí)間問(wèn)題。按照通知規(guī)定，原則上應(yīng)以竣工日期為準(zhǔn)；如果有特殊情況也可以以竣工日期或交樓日期孰先日期為準(zhǔn)，因?yàn)槟壳霸S多房地產(chǎn)企業(yè)交樓后，很長(zhǎng)時(shí)間還沒(méi)有結(jié)算。

　　八、關(guān)于企業(yè)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品手續(xù)不全的問(wèn)題。一些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是經(jīng)國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)的正式規(guī)劃的商業(yè)住宅用地，有用地許可證、開(kāi)工證和竣工證，但是沒(méi)有預(yù)售許可證，沒(méi)有補(bǔ)地價(jià)，沒(méi)有獨(dú)立房產(chǎn)證；或者手續(xù)正在補(bǔ)辦的，按照通知規(guī)定，只要有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入，不論手續(xù)是否齊全，同樣適用該文件。

　　九、各主管分局要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)售收入須“預(yù)繳”和“匯繳”的特點(diǎn)，結(jié)合各自征管企業(yè)實(shí)際建立一套有效的管理制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售情況的管理。應(yīng)在加強(qiáng)企業(yè)納稅申報(bào)等日常管理工作的基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行嚴(yán)格的臺(tái)賬制度，并對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類(lèi)分項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理。

　　深圳市地方稅務(wù)局
二〇〇三年十月二十二日