各市、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局（不發(fā)寧波），省地方稅務(wù)局直屬一分局、直屬二分局、稽查局，省國家稅務(wù)局直屬分局、稽查局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號，以下簡稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實際，作出如下補(bǔ)充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入與預(yù)售收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)問題。

　　對《通知》第一條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入與第二條開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入兩者之間如何界定，除另有規(guī)定外，一般應(yīng)以是否開具銷售發(fā)票為準(zhǔn)。對開發(fā)產(chǎn)品已交付并開具銷售發(fā)票的，應(yīng)作為銷售收入的實現(xiàn)進(jìn)行所得稅處理，否則按開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入進(jìn)行所得稅處理。

　　二、關(guān)于待售開發(fā)產(chǎn)品臨時租賃與經(jīng)營性租賃或融資性租賃的認(rèn)定問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃待售開發(fā)產(chǎn)品，其租賃方式的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即租賃是屬于臨時租賃還是經(jīng)營性租賃或融資性租賃，按企業(yè)是否將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并作為"固定資產(chǎn)"入賬為前提。對企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并入賬后的租賃行為，應(yīng)認(rèn)定為經(jīng)營性租賃或融資性租賃，不符合上述條件的，按臨時租賃對待。租賃方式認(rèn)定后的所得稅處理，按《通知》第一條第（五）款規(guī)定執(zhí)行。

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)時間的執(zhí)行口徑及應(yīng)納稅所得額的計算問題。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)時間。納稅人采取預(yù)售方式（包括預(yù)收定金）銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其預(yù)售收入的確認(rèn)時間為收到預(yù)收款的當(dāng)期。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的計算：

　　企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項目金額＋本期新增預(yù)計營業(yè)利潤額－已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計營業(yè)利潤額。

　　本期新增預(yù)計營業(yè)利潤額＝本期新增預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

　　已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計營業(yè)利潤額＝以前期預(yù)售轉(zhuǎn)為本期銷售對應(yīng)的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

　　四、關(guān)于自建自用房產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)及所得稅政策問題。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以營利為目的，自行開發(fā)建設(shè)并作為辦公等用房的房產(chǎn)，可不視為視同銷售行為，也不確認(rèn)其應(yīng)稅收入。上述自建自用房產(chǎn)的界定，以企業(yè)開發(fā)建設(shè)前的立項為準(zhǔn)。

　　五、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費扣除問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，上交給房屋主管部門或轉(zhuǎn)移支付給物業(yè)管理單位的已售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許稅前扣除。支付超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分或預(yù)提的維修基金，不得稅前扣除。

　　六、關(guān)于廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費扣除問題。

　　1、原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得開發(fā)產(chǎn)品銷售收入前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，比照《通知》第五條第（七）款規(guī)定執(zhí)行。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、上述作為計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除限額依據(jù)的銷售（營業(yè)）收入，不包括企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入。

　　七、關(guān)于預(yù)售收入確認(rèn)應(yīng)稅收入的執(zhí)行口徑問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其在2003年7月1日后取得的預(yù)售收入，應(yīng)按《通知》第二條的規(guī)定計算預(yù)計營業(yè)利潤額，且并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅；此前發(fā)生的預(yù)售收入，暫不按上述規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入，待其按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，計算繳納企業(yè)所得稅。

　　八、關(guān)于《通知》和本補(bǔ)充規(guī)定執(zhí)行時間問題。

　　《通知》及本補(bǔ)充規(guī)定自2003年7月1日起執(zhí)行。以前規(guī)定與《通知》及本補(bǔ)充規(guī)定不符的，一律以《通知》及本補(bǔ)充規(guī)定為準(zhǔn)。

　　（編者注：補(bǔ)充通知見浙地稅函[2004]234號。）

　　浙江省地方稅務(wù)局
浙江省國家稅務(wù)局
　　二零零三年十一月二十七日