最近，接部分單位反映，要求對(duì)房產(chǎn)銷售以及其他營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為的征收問(wèn)題予以進(jìn)一步明確，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定，現(xiàn)就房產(chǎn)銷售以及其他營(yíng)業(yè)稅具體稅征問(wèn)題的處理意見(jiàn)補(bǔ)充通知如下：

　　一、關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)具體稅政問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)

　　（一）納稅人采取不同形式銷售房產(chǎn)以及收取價(jià)外費(fèi)用的征稅問(wèn)題。

　　對(duì)納稅人采取“還本銷售”、“返利銷售”等形式對(duì)外銷售房產(chǎn)，除了在銷售同時(shí)，在同一張發(fā)票上直接體現(xiàn)并從銷售中扣減折讓額、還本額、返利額，可按實(shí)際取得的銷售收入征收營(yíng)業(yè)稅外，對(duì)事后發(fā)生的向購(gòu)房者支付的還本、返利、折讓等費(fèi)用均不得沖減銷售收入，應(yīng)按規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)征營(yíng)業(yè)稅。

　　對(duì)納稅人銷售房產(chǎn)時(shí)，采用各種名目向購(gòu)房者收取的除房?jī)r(jià)以外的有關(guān)費(fèi)用，如貸款利息補(bǔ)貼、咨詢介紹費(fèi)、裝修改造費(fèi)、材料費(fèi)、補(bǔ)貼費(fèi)以及其他自收或代收款項(xiàng)，我們認(rèn)為有的是構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)格的組成內(nèi)容，有的是價(jià)外代收的費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的征收規(guī)定，不論其價(jià)外收費(fèi)的性質(zhì)如何，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入一并計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ǘ╆P(guān)于銷售購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算口徑問(wèn)題。

　　納稅人購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)再銷售，對(duì)其取得的銷售收入可憑購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)的發(fā)票上注明的房?jī)r(jià)按實(shí)計(jì)算扣除后征收營(yíng)業(yè)稅。如果納稅人一次購(gòu)進(jìn)，分批銷售，應(yīng)按其購(gòu)進(jìn)原價(jià)計(jì)算出平均單價(jià)后從轉(zhuǎn)售收入中計(jì)算扣除征收營(yíng)業(yè)稅。如果分批銷售中，售價(jià)有低于購(gòu)進(jìn)價(jià)的部分不得從其他轉(zhuǎn)售差價(jià)中抵減。即售房產(chǎn)差價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，只能按每張轉(zhuǎn)售發(fā)票單筆對(duì)應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，不同銷售對(duì)象、不同房產(chǎn)銷售項(xiàng)目的正負(fù)差不能相互沖抵。

　　對(duì)無(wú)購(gòu)進(jìn)發(fā)展的房源，發(fā)生轉(zhuǎn)售時(shí)，一律全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　（三）關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目以房產(chǎn)造價(jià)成本讓與其他方聯(lián)建、參建不征收營(yíng)業(yè)稅的具體掌握口徑問(wèn)題。

　　根據(jù)滬地稅一（1996）43號(hào)第三款第（二）點(diǎn)的精神，納稅人開(kāi)發(fā)職工住宅建設(shè)項(xiàng)目或動(dòng)遷用房建設(shè)項(xiàng)目，如果按該文規(guī)定的房產(chǎn)造價(jià)成本讓與其他單位聯(lián)建、參建的，視同共同投資建房暫不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，對(duì)主建方這種性質(zhì)的對(duì)外聯(lián)建、參建所取得的資金投入，不得開(kāi)具銷售發(fā)票給聯(lián)建、參建方；聯(lián)建、參建方將這部分聯(lián)建、參建來(lái)的房產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。如果主建方對(duì)這部分聯(lián)建、參建房產(chǎn)開(kāi)具了銷售發(fā)票，應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

　　（四）關(guān)于聯(lián)建、參建中的共同列項(xiàng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及建房的開(kāi)發(fā)計(jì)劃問(wèn)題。

　　滬地稅一（1996）43號(hào)文第三款中涉及的聯(lián)建、參建房產(chǎn)的共同列項(xiàng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃問(wèn)題以及第六款中涉及的代建房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃問(wèn)題，這里所指的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃是指列入各級(jí)計(jì)委（或計(jì)經(jīng)委）的房產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃，而非項(xiàng)目施工計(jì)劃。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于以土地?fù)Q取的房產(chǎn)再銷售取得的銷售收入應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。

　　納稅人以土地?fù)Q取房產(chǎn)，按滬地稅一（1995）56號(hào)文（編者注：見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅發(fā)規(guī)選編》第13冊(cè)第952頁(yè)）的規(guī)定應(yīng)折算后計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。這部分稅款是納稅人發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)負(fù)擔(dān)的稅額，因此，如果，納稅人將這部分以土地?fù)Q取的房產(chǎn)再對(duì)外銷售，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅，其以土地?fù)Q取房產(chǎn)時(shí)的折價(jià)計(jì)稅依據(jù)不得從中扣除。

　　另外，土地方以土地?fù)Q取房產(chǎn)的折價(jià)計(jì)稅依據(jù)已考慮了多種因素，因此，對(duì)土地方發(fā)生的停工損失等費(fèi)用不得從折價(jià)計(jì)稅依據(jù)中扣除。

　?。┘{稅人租用的公有房產(chǎn)，發(fā)生由所有者收回后給予的補(bǔ)償?shù)恼魇諉?wèn)題。

　　納稅人將長(zhǎng)期租用的公有房產(chǎn)，發(fā)生轉(zhuǎn)讓從續(xù)租方（或受讓方）取得的補(bǔ)償，按滬地稅一（1996）43號(hào)文規(guī)定，比照房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)由公有房產(chǎn)地所有者自行收回給予的補(bǔ)償費(fèi)用，可暫不征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于納稅人銷售房產(chǎn)應(yīng)設(shè)立營(yíng)業(yè)稅征收臺(tái)帳的問(wèn)題。

　　由于納稅人銷售房產(chǎn)的情況比較復(fù)雜，營(yíng)業(yè)稅征收方法也有不同，因此，為加強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅的征收管理，各納稅人必須對(duì)房產(chǎn)銷售、房產(chǎn)購(gòu)入以及預(yù)收款、價(jià)格、成本、已納稅額等情況按項(xiàng)目、按銷售項(xiàng)目、按銷售對(duì)象設(shè)立臺(tái)帳，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極配合納稅人建立營(yíng)業(yè)稅征收臺(tái)帳，以利于核實(shí)征收營(yíng)業(yè)稅款。為方便征管，市局統(tǒng)一設(shè)計(jì)了征收臺(tái)帳樣式，請(qǐng)各分局布置所屬按規(guī)定填列。[樣式附后（編者注：略）]

　　對(duì)納稅人不設(shè)立房產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅征收臺(tái)帳，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)征收核實(shí)困難的，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)納稅人一律按全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ò耍╆P(guān)于銷售房產(chǎn)新、老征收規(guī)定的銜接問(wèn)題。

　　滬地稅一（1996）43號(hào)文下達(dá)后，對(duì)納稅人的應(yīng)稅行為可按其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間來(lái)具體界定執(zhí)行新、老規(guī)定的銜接問(wèn)題。即：對(duì)應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生在1996年1月1日以后的，對(duì)應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生在1996年以前的，應(yīng)按43號(hào)文的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)應(yīng)稅行為的原滬稅政一（1992）81號(hào)（編者注：見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第10冊(cè)第1066頁(yè)）、滬稅政一（1993）259號(hào)（編者注：見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第11第1146頁(yè)）以及滬稅政一（1994）63號(hào)文（者注：見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第12冊(cè)第62頁(yè)）的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生在1996年以前，但原規(guī)定總沒(méi)有明確規(guī)定的，比照滬地稅一（1996）43號(hào)文（編者注：見(jiàn)《企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編》第14冊(cè)第911頁(yè)）及本通知的規(guī)定執(zhí)行。

　?。ň牛╀N售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收工作是一項(xiàng)復(fù)雜、政策性強(qiáng)、征收難度較大的工作，各單位應(yīng)嚴(yán)格按市局文件精神貫徹落實(shí)，積極組織好征收工作，不得因局部地區(qū)利益擅自改變征收辦法，更不得有稅不征、擅自越權(quán)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅減免或超收減免、越收返還的優(yōu)惠。各單位應(yīng)組織力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收和檢查工作，加大執(zhí)法力度，共同把“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅征收工作搞好。

　　二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅其他稅政問(wèn)題的處理意見(jiàn)

　?。ㄒ唬╆P(guān)于投幣電話以及賓館、飯店設(shè)置的餓商務(wù)電話的征收問(wèn)題。

　　據(jù)營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定，各單位設(shè)置的投幣電話取得的收入均應(yīng)按規(guī)定全額依“郵通信業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其支付給郵電部門(mén)的通信費(fèi)用不得從中扣除。

　　（二）出版社、雜志社以及報(bào)社向作品發(fā)表者（或作品刊登者）收取的作品出版費(fèi)、發(fā)表費(fèi)等費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題。

　　各出版社、雜志社以及報(bào)社因出版書(shū)籍、發(fā)表作品、刊登文章而向作品發(fā)表者、作品刊登者收取所謂的出版費(fèi)、刊登費(fèi)、發(fā)表費(fèi)等各種名目的費(fèi)用，應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　對(duì)上述單位因刊登廣告而收取的廣告發(fā)布費(fèi)仍應(yīng)按廣告收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄈ╆P(guān)于各企業(yè)集團(tuán)、總公司向銀行借款后轉(zhuǎn)貸給其下屬企業(yè)收取的利息收入的征稅問(wèn)題。

　　企業(yè)集團(tuán)、總公司因其下屬企業(yè)向銀行借貸困難，而代為其向銀行借入資金后轉(zhuǎn)貸給這些企業(yè)取得的利息收入，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，其轉(zhuǎn)貸行為所取得的利息收入均應(yīng)按規(guī)定全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　?。ㄋ模┘{稅人將部分資產(chǎn)出租、出借給興辦企業(yè)或其他企業(yè)，收取的租賃費(fèi)、占用費(fèi)、使用費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題。

　　有部分單位來(lái)電詢問(wèn)納稅人采取有償使用方法將所擁有的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等出租、出借給興辦單位或其他企業(yè)使用，其收取的租賃費(fèi)、使用費(fèi)、占用費(fèi)（包括資金占用費(fèi)）是否應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題要求予以明確。

　　根據(jù)營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定，納稅人提供以上應(yīng)稅勞務(wù)而收取的餓租賃費(fèi)、使用費(fèi)、占用費(fèi)（包括資金占用費(fèi)）均應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

　　特此通知。

　　附：房產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅征收臺(tái)帳（編者注：略）

　　上海市地方稅務(wù)局
一九九七年一月六日