省地方稅務局、各市縣地方稅務局、洋浦財稅局：

　　最近，各地在檢查新稅制實施以前的房地產(chǎn)轉讓營業(yè)稅中遇到一些稅收政策問題，主要是對我廳瓊財稅[1992]流字第624號文所做的各項征稅規(guī)定要求給予明確。為做好新稅制實施以前的稅收清理工作，我廳現(xiàn)對該文的有關規(guī)定做出解釋如下：

　　一、關于炒賣土地使用權和建筑物行為的征稅問題炒賣土地使用權和建筑物的行為，是指以土地使用權或建筑物產(chǎn)權為標的物，進行轉讓或銷售以達到獲取利潤為目的的行為。其中的土地使用權各個轉讓環(huán)節(jié)和建筑物的各個銷售環(huán)節(jié)，無論是否辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，都應當依法繳納“土地使用權轉讓及出售建筑物”營業(yè)稅。對未辦理過戶手續(xù)的，其計稅依據(jù)為納稅人從受讓方（或購買方）所取得的預收款金額或雙方簽訂的轉讓合同（或銷售合同）所約定的轉讓總金額（或銷售總金額）。轉讓合同（或銷售合同）約定的轉讓價格（或銷售價格）過低的，稅務機關有權按當時同類價格調整后計征營業(yè)稅。

　　二、關于委托轉讓（或委托銷售）土地使用權及出售建筑物的征稅問題對委托轉讓土地使用權和委托銷售建筑物行為應分別對委托方和受托方征收營業(yè)稅，對委托方按《土地使用權轉讓及出售建筑物》稅目征收營業(yè)稅，對受托方取得的代理手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目中的“代理服務”征收營業(yè)稅。但上述委托代理必須同時具備以下條 件：1.委托方和受托方必須事先簽訂委托合同；2.受托方應按委托方指定的價格進行轉讓（或銷售）；3.委托方和受托方在同一地區(qū)的，在開具土地使用權轉讓和建筑物銷售發(fā)票時應使用委托方的發(fā)票。轉讓款（或銷售款）應直接轉入委托方的銀行賬戶，或由受托方代收現(xiàn)金后全部存入委托方賬戶；4. 受托方取得的代理手續(xù)費，應按合同約定的轉讓金額（或銷售金額）的一定比例由委托方支付給受托方，受托方不得在轉讓款（或銷售款）中坐支。

　　凡不符合以上條 件的，都要按兩個轉讓或銷售環(huán)節(jié)分別對委托方和受托方征收“土地使用權轉讓及出售建筑物”營業(yè)稅。

　　三、關于合作、聯(lián)營和投資入股的轉讓土地使用權和出售建筑物的征稅問題。

　　1.合作、聯(lián)營必須符合共同投資、共同經(jīng)營、共同管理、共擔風險的條 件，否則，按以假聯(lián)營、假合作來偷稅逃稅進行嚴肅處理。

　　2.投資參與房地產(chǎn)聯(lián)營、合作而中途退聯(lián)營、合作的，其向對方收取實際發(fā)生的經(jīng)濟損失（扣投資本金、利息及其他有關的費用支出）和合同約定的違約金，免征營業(yè)稅。凡是向對方收取超過實際經(jīng)濟損失和合同約定的違約金金額的，應按取得的收入征收“土地使用權轉讓及出售建筑物”營業(yè)稅。

　　3.以土地使用權和建筑物投資入股的，不征收營業(yè)稅。但轉讓該項股權時，應按轉讓股權收入征收“土地使用權及出售建筑物”營業(yè)稅。