第一條為加強(qiáng)我省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（以下簡稱條例）、《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱征管法）

　　及有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條凡在我省從事有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)以及從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商戶及其他單位和個(gè)人，為房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依法繳納營業(yè)稅。

　　第三條境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理者為扣繳義務(wù)人（以下簡稱扣繳人）；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳人。

　　為便于征收管理，對(duì)非專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅，在全國未有統(tǒng)一規(guī)定前，各地可商同級(jí)土地管理部門或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門在變更手續(xù)時(shí)代征代繳。

　　第四條房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)以及房產(chǎn)租賃和土地使用權(quán)租賃等。

　　第五條轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指經(jīng)國家土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)取得土地使用權(quán)后再將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人的行為。

　　土地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)國有土地和城鎮(zhèn)以外未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘以及其他土地的使用權(quán)。在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中連同其他土地附著物（如地上地下建筑物、構(gòu)筑物、花草、樹木、莊稼等）一并轉(zhuǎn)讓的，比照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅。

　　第六條銷售不動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)所有者將其所有權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)及永久使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓他人的行為。

　　單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

　　不動(dòng)產(chǎn)是指附著于大地不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的地上地下建筑物、構(gòu)筑物及其他土地附著物。銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

　　建筑物、構(gòu)筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。

　　如：房屋、煙囪、路、橋、窯爐、洞、港口、灌渠、堤壩、水庫、井、支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程等。

　　其他土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其它附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。

　　轉(zhuǎn)讓房屋永久使用權(quán)是指建筑物購買者購買的是無限期的建筑物使用權(quán)。它可以繼承、轉(zhuǎn)讓，購買者支付給建筑物所有者的價(jià)款是一次性的，也可以是分期付款。

　　以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)方式銷售建筑物，是指購買者對(duì)建筑物只有占有權(quán)、使用權(quán)、有限處分權(quán)和有限收益權(quán)。購買者支付給建筑物所有者的價(jià)款是一次性的，也可以是分期付款。

　　第七條房產(chǎn)租賃是指房產(chǎn)所有者將房產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向房產(chǎn)所有者支付租金的行為。

　　第八條土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)所有者將土地使用權(quán)及隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承粗人使用，由承租人向土地使用權(quán)所有者支付租金的行為。

　　第九條下列行為應(yīng)依法繳納營業(yè)稅：

　?。ㄒ唬┮圆粍?dòng)產(chǎn)投資入股后，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的行為。

　　（二）以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)換取土地使用權(quán)，所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為。

　?。ㄈ┮圆粍?dòng)產(chǎn)換不動(dòng)產(chǎn)所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為。

　　（四）以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)租用土地使用權(quán)，租賃期滿將土地使用權(quán)連同不動(dòng)產(chǎn)一并歸擁有土地使用權(quán)一方所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為。

　?。ㄎ澹┮圆粍?dòng)產(chǎn)抵償債務(wù)，所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為，對(duì)債務(wù)人按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。

　　（六）以“還本”方式銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。

　　第十條房地產(chǎn)營業(yè)稅適用稅目稅率

　　（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，稅率為5％。

　?。ǘ╀N售不動(dòng)產(chǎn)，適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，稅率為5％。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)租賃，適用“服務(wù)業(yè)”稅目，稅率為5％。

　　第十一條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)以及從事房地產(chǎn)租賃，其營業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。

　　前款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

　　凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　第十二條納稅人以取得其他經(jīng)濟(jì)利益為條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，及從事房地產(chǎn)租賃或者轉(zhuǎn)讓、銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，其營業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條有關(guān)規(guī)定核定。

　　第十三條納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，其計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)額不得扣除附屬設(shè)備（如電梯、供暖、供電、供水等設(shè)備）的價(jià)值。

　　納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同動(dòng)產(chǎn)一并銷售的，計(jì)征營業(yè)稅時(shí)不得扣除其動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

　　納稅人以不動(dòng)產(chǎn)作抵押，如債務(wù)期滿后、不動(dòng)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，按所抵押金額作為計(jì)稅依據(jù)。

　　納稅人以“還本”方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為計(jì)稅依據(jù)，不得扣除任何費(fèi)用。

　　第十四條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)租賃，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝營業(yè)額（銷售額）×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。納稅人以外匯結(jié)算營業(yè)額的，應(yīng)按外匯市場價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。折合率可以選擇營業(yè)額發(fā)生的當(dāng)天或當(dāng)月1日的國家外匯牌價(jià)結(jié)算（原則上為中間價(jià)）。

　　第十五條房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

　　納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　以土地或不動(dòng)產(chǎn)作抵押，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為債務(wù)期滿后，土地或不動(dòng)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的時(shí)間。

　　單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

　　拍賣不動(dòng)產(chǎn)以取得拍賣收入或者取得索取拍賣收入憑據(jù)的當(dāng)天。

　　第十六條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或出租房地產(chǎn)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)，其營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)向土地所在地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

　　扣繳人扣繳轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，應(yīng)當(dāng)向土地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

　　第十七條房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅減免

　?。ㄒ唬┩恋厮姓叱鲎屚恋厥褂脵?quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者取得的收入，不征營業(yè)稅。

　?。ǘ┘{稅人將土地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的，免征營業(yè)稅。但受讓者如改變用途，應(yīng)補(bǔ)征營業(yè)稅。

　　第十八條下列行為不屬于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征稅范圍

　?。ㄒ唬┘{稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)不與建筑物主體相聯(lián)的機(jī)器設(shè)備、家具等有形動(dòng)產(chǎn)的銷售行為。

　　（二）合并、兼并企業(yè)行為。

　?。ㄈ⒉粍?dòng)產(chǎn)以租賃方式投資入股取得的收入。

　　（四）以土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。

　　第十九條其他征稅規(guī)定

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)受國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托代建房屋，同時(shí)符合下列條件的，可就其實(shí)際收取的管理費(fèi)按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目依5％的稅率征收營業(yè)稅。

　　1.建房單位自行立項(xiàng)、自行征地并提供基建計(jì)劃，雙方簽訂代建合同，房地產(chǎn)企業(yè)按一定比例收取管理費(fèi)。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)按國家規(guī)定辦理工程清結(jié)算，不代墊工程款。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)按經(jīng)濟(jì)合同法有關(guān)規(guī)定收取定金，且定金金額不超過該合同銷售總額5％的，可暫不征收營業(yè)稅；超過5％的部分，以及將定金轉(zhuǎn)為預(yù)收款的，均應(yīng)按全額征收營業(yè)稅。

　　（三）企業(yè)以分期付款方式銷售房地產(chǎn)而取得的延期付款利息，應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。

　?。ㄋ模┮苑繐Q房，即房地產(chǎn)開發(fā)部門將原有房屋動(dòng)遷拆除，在原地或異地新建房屋，按原有房屋使用面積給予拆遷戶相等補(bǔ)償部分，暫不征收營業(yè)稅；對(duì)超面積的房屋應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。

　　（五）對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方投資建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)建成后按一定比例分配不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)稅營業(yè)額，按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定確定。

　?。?duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方投資建筑不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)建成后，一定時(shí)間內(nèi)使用權(quán)歸投資者所有，規(guī)定的時(shí)間到期后，投資者將使用權(quán)歸還給提供土地使用權(quán)者的行為，應(yīng)視其具體情況分別按所屬稅目征收營業(yè)稅。

　　1.雙方在合同中如明確不動(dòng)產(chǎn)建成投入使用之日起，產(chǎn)權(quán)即屬于提供土地使用權(quán)者，僅允許投資者使用若干時(shí)間的，其性質(zhì)屬于提供土地使用權(quán)者收取投資者的租金，建成不動(dòng)產(chǎn)后租給投資者使用。應(yīng)對(duì)提供土地使用權(quán)者依據(jù)投資者建筑不動(dòng)產(chǎn)的投資額，按“服務(wù)業(yè)”稅目中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定之日。

　　2.雙方商定，不動(dòng)產(chǎn)建成之后產(chǎn)權(quán)暫歸投資者所有，使用一定時(shí)間后再還給提供土地使用權(quán)者，則在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，應(yīng)對(duì)投資者按當(dāng)期該不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為產(chǎn)權(quán)變更之日。對(duì)提供土地使用權(quán)者應(yīng)看其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸投資者所有時(shí)是否包括土地使用權(quán)，包括土地使用權(quán)的，則應(yīng)在取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的工程造價(jià)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅；不包括土地使用權(quán)的，則對(duì)提供土地使用權(quán)者按場地租賃業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間均為產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)變更之日。

　　第二十條納稅人、扣繳人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)使用由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票。屬時(shí)性經(jīng)營行為的，必須按規(guī)定到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開據(jù)統(tǒng)一發(fā)票。

　　第二十一條納稅人、扣繳人必須按照《征管法》和有關(guān)法規(guī)規(guī)定，在限期內(nèi)主動(dòng)到當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅事宜，并報(bào)送有關(guān)材料。

　　第二十二條納稅人、扣繳人應(yīng)繳和代繳的稅款，必須按主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限，及時(shí)繳入國庫。

　　納稅人因特殊原因不能按期繳納稅款的，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以延期繳納稅款，但最長不得超過三個(gè)月。

　　扣繳人代扣代繳房地產(chǎn)營業(yè)稅，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照國家規(guī)定付給代扣代繳人手續(xù)費(fèi)。

　　第二十三條納稅人、扣繳人同稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人上發(fā)生爭議時(shí)，必須先依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納或者解繳稅款及滯納金，然后可以在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)填發(fā)的繳款憑證之日起六十日內(nèi)向上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。

　　第二十四條納稅人、扣繳人違反稅法規(guī)定或有偷稅、抗稅行為的，依照《征管法》、《全國發(fā)票管理辦法》和《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治偷抗稅犯罪的補(bǔ)充規(guī)定》處罰。

　　第二十五條本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條列》以及《條例實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條本辦法由四川省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十七條本辦法自印發(fā)之日起試行。