當(dāng)涂縣地方稅務(wù)局、市區(qū)各分局（局）：

　　為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為，公平稅負(fù)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)，以下簡(jiǎn)稱83號(hào)文）的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)和我市征管實(shí)際，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅的征收方式

　　自2005年1月1日起，對(duì)我市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人）的企業(yè)所得稅實(shí)行查帳征收。原實(shí)行核定征收方式的納稅人，其2005年1月1日前已取得市建委頒發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為老項(xiàng)目，經(jīng)主管分局審核，可繼續(xù)采取按應(yīng)稅所得率核定征收方式，直至項(xiàng)目完工。稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及盈利水平變動(dòng)情況對(duì)應(yīng)稅所得率進(jìn)行調(diào)整。2005年1月1日及以后取得《建設(shè)工程施工許可證》的項(xiàng)目為新項(xiàng)目，實(shí)行查帳征收，按照83號(hào)文的規(guī)定執(zhí)行。

　　二、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)間

　　納稅人采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入（包括收取的各種形式的預(yù)收款）的確認(rèn)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)期。

　　三、應(yīng)納稅所得稅額的確定

　　實(shí)行查帳征收的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，對(duì)其取得的預(yù)售收入，應(yīng)根據(jù)83號(hào)文的規(guī)定，按預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額（預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率15%）作納稅調(diào)整增加額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得稅額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。納稅人應(yīng)分項(xiàng)目計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理竣工結(jié)算時(shí)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，并將原預(yù)計(jì)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)作納稅調(diào)整減少額，多退少補(bǔ)，結(jié)清稅款。

　　老項(xiàng)目實(shí)行核定征收的納稅人，如果預(yù)售收入已按33%征收率申報(bào)繳納了企業(yè)所得稅，老項(xiàng)目在2005年或以后年度完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，該項(xiàng)目取得的利潤(rùn)不并入完工年度的應(yīng)納稅所得額。年度的應(yīng)納稅所得額計(jì)算如下：

　　當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=新項(xiàng)目銷售收入-新項(xiàng)目銷售成本-新項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)±營(yíng)業(yè)外收支+本期預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額±納稅項(xiàng)目調(diào)整額

　　新項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用=（新項(xiàng)目預(yù)售總建筑面積/新、老項(xiàng)目預(yù)售總建筑面積之和）×期間費(fèi)用（預(yù)售總建筑面積以《商品房預(yù)售許可證》登記的面積為依據(jù)）

　　本期預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=本期預(yù)售收入×利潤(rùn)率

　　四、關(guān)于彌補(bǔ)以前年度虧損

　　納稅人由查帳征收方式改為核定征收方式，再改為查帳征收方式的，其以前年度已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)未彌補(bǔ)的虧損可從再改為查帳征收方式的年度起彌補(bǔ)，但彌補(bǔ)虧損期限是以發(fā)生虧損年度的下一年開(kāi)始計(jì)算，5年內(nèi)不論盈虧或者改變征收方式，均應(yīng)連續(xù)計(jì)算彌補(bǔ)年限。

　　五、納稅人應(yīng)根據(jù)所得稅管理的要求加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算

　　納稅人在成本費(fèi)用的歸集和分配上，要分項(xiàng)目核算，準(zhǔn)確劃分不同項(xiàng)目、不同工期成本；在成本費(fèi)用的確認(rèn)上要嚴(yán)格按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則、配比的原則，以其真實(shí)性、相關(guān)性、確定性和合理性據(jù)實(shí)列支，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工結(jié)算、銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本。

　　納稅人對(duì)核定征收的老項(xiàng)目也要按照規(guī)定加強(qiáng)核算。設(shè)置帳簿，依法取得和使用發(fā)票，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算。核定期間納稅人以不合法、非有效憑證記帳，違反發(fā)票管理規(guī)定，導(dǎo)致其他納稅人未繳、少繳或者騙取稅款的，按《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則處理。納稅人由核定征收方式改為查帳征收方式，其應(yīng)在核定征收年度支出的成本、費(fèi)用，不得在實(shí)行查帳征收的當(dāng)年及以后年度稅前扣除。

　　六、各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理

　　做好政策宣傳輔導(dǎo)工作，輔導(dǎo)納稅人做好征收方式轉(zhuǎn)變的銜接工作，要重點(diǎn)輔導(dǎo)督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分工程項(xiàng)目核算、管理。要認(rèn)真研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的措施。隨時(shí)了解和掌握預(yù)售房合同的執(zhí)行情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程進(jìn)度、預(yù)收款情況，做到心中有數(shù)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理的到位。對(duì)由核定征收改為查帳征收的納稅人，要重點(diǎn)掌握納稅人取得《建設(shè)工程施工許可證》、《預(yù)售許可證》的時(shí)間，分新、老項(xiàng)目設(shè)置相關(guān)臺(tái)帳，要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入和成本費(fèi)用的管理，收入管理的重點(diǎn)要放在預(yù)收帳款上，成本管理的重點(diǎn)要落實(shí)在新、老項(xiàng)目的核算和分配上，特別是對(duì)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)，要加強(qiáng)稅基的管理，防止將未完工程項(xiàng)目成本轉(zhuǎn)移到已完工程項(xiàng)目成本中，將老項(xiàng)目成本轉(zhuǎn)移到新項(xiàng)目成本中，從而減少應(yīng)納稅所得額。